(三)收费通知送达
收费通知单每月要及时送达业主、住户的手中,并由业主、住户签收。为了节省人力, 可以由水电工在每月抄表时,发送上月的缴款单。
(四)费用拖欠的追缴
(1)一般性追缴。当上月费用被拖欠时,物业公司在第二个月向业主、住户发催款通知单。此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知业主、住户,并经常以电话催缴。电 话中要注意文明礼貌。如果第二个月仍被拖欠,物业公司将在第三个月第二次发催款通知单时,此前两个月的费用、滞纳金和当月费用一并通知,并限期三天内缴清,三天过后物业公 司将依据管理公约停止对其服务(停止水电供应等)。如果业主、住户经收费员上门催缴仍然拒付,物业公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。
(2)区别性追缴。物业公司对拖欠费用的业主、住户,要区分不同情况,采取不同措施。对于费用大户,
物业管理费通知单(式样)见下表。
××小区物业管理费标准已经×月×日业主管理委员会讨论通过,自公布之日起执行,望各位业主、住户周知并遵照执行。
按上述应收缴的各项费用标准进行核算、汇总后,即可算出小区物业管理费总金额。可按下式计算
在计算每户的管理费用时,只需以每户面积(建筑面积或使用面积)乘以费用单价即可。
四、小区物业财务分析及其方法
物业财务分析,是财务核算的工具。它通过一定的技术方法,对公司财务活动进行分析 和研究,依据一定的原则,对公司财务状况进行科学的评价。财务分析的对象是公司或公司所属单位的维修、管理活动中的资金运动过程和结果。财务分析目的在于总结经验、揭露矛 盾、挖掘潜力、提高效益。
财务分析方法可按不同的标准进行分类:
(一)按分析对象包括的范围分
物业公司的财务分析,按其分析对象所包括的范围,可分为全面分析、部分分析和专题 分析三种。
全面分析,是针对公司整体财务状况进行的分析;部分分析是就公司某一核算单位、某 一核算内容进行的分析;专题分析是指针对某一核算项目或某一特定的问题进行的分析。
(二)按分析进行的时间分
物业公司财务分析按进行时间可划分为定期分析、日常分析和临时性分析三种。
定期分析,是指每年、每季、每月定期进行的或是在项目承包期截止时日进行的分析; 日常分析,是公司日常财务管理工作中经常要做的分析工作;而临时性分析,则是那些出于项目管理和公司管理考核、评定的需要,临时安排的财务分析。定期分析与日常分析均属于 例行性的财务管理分析,无论是分析形式、分析方法,还是分析内容,分析者均应建立一整套规范化的标准。临时分析时间、内容、方法均无法统一,需依据分析的目的、要求和分析 对象的具体条件临时确定。
(三)按分析的目的分
物业公司的财务分析,按分析的目的不同可分为总结性分析、控制性分析和预测性分析 三种。
总结性分析一般发生在期末,包括财务年度期末、季度末、月末或项目管理期末、承包 期末等等;控制性分析发生在期中,即项目管理活动中、承包期中等等;预测性分析发生在项目管理活动开始之前或承包期初或承包条件签约之前。总结性分析的目的在于总结经验、 考核评价。控制性分析的目的在于控制经济活动过程、揭示矛盾,采取对策。预测性分析是为了对项目预期的经济效益、公司预期的管理成果以及公司某项管理决策将会带来的预期效 果所进行事前预测与分析。
(四)按分析时采用的数学方法分
财务分析的目的在于揭示某种有规律的东西,从而支持公司管理决策。因而,财务分析 离不开数学方法。依据所使用数学方法的不同,常用的财务分析用的数学方法有:
1.比较分析法
通过两个或两个以上可比数字的对比,揭示公司财务活动内在矛盾的分析方法。如实际 完成指标与计划指标或核定承包指标的对比、实际完成指标与先进指标或平均指标的对比、本期指标与历史指标的对比、各下属核算单位间实际完成指标的对比等等。
2.因素替换分析法
因素替换分析法又称连环代替法。是一种用于揭示某种经济现象影响因素及其影响程度 的分析方法。这是在比较的基础上,运用逐一替换某一经济指标计算式中各变量的值,即用实际发生值代替计划指标值,从而确定各因素对该指标影响程度,以便寻找主要因素,揭示 主要矛盾及矛盾的主要方面。
3.平均分析法
平均分析法,是用平均数来反映经济现象平均水平,从而探寻普遍规律的分析方法。财 务分析中常采用的平均数有简单算术平均数、加权算术平均数以及序时平均、平均速度、指数平均等动态平均数。
4.平衡分析法
平衡分析法,是对公司收支关系、借贷关系、维修与劳务关系等对立统一关系,按平衡 、协调原理所进行的比较分析。
5.经济数学模型分析法
经济数学模型法,是指应用经济数学,如线性规划、网络计划、动态规划、回归分析等 ,建立数学模型,采用电子计算机进行大规模数据处理与分析的方法。现代经济活动过程的复杂性说明,任何经济过程都要受到来自众多因素的影响,单靠传统的简单数据计算和人工 进行数据处理已远远不适应了。人们凭借应用数学及电子计算技术的进步,将它们引入到经济分析中来,从而创立了经济数学模型分析法,使公司财务分析方法大大前进了一步。