(五)物业财务核算的作用
物业财务核算是公司经济核算的重要内容。它是以价值形式反映和监督公司和公司内部 各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算根据审核后的原始凭证、运用会计科目,填制记账凭证、登记会计账簿,以货币为计算尺 度,连续、系统、全面地记录、计算各核算单位或核算项目的经济活动过程。
财务核算对实行内部承包经营责任制的物业公司显得尤为重要。其主要作用在于:
1.它用一系列价值指标为考核和评定公司及公司内部各核算单位管理与服务成果提供了系统、完整的资料。
2.通过财务核算程序对公司及公司内部各核算单位的管理与服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。
各物业公司应根据自己管理特点及内部管理机制,建立一套适应自身条件的财务核算制 及其核算方法。在建立核算制度及核算方法时,应注意以下几点:
(1)要按财务核算单位和部门分别建账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的管理状况,应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。
(2)会计账目要以人民币为记账单位,管
(3)要明确核算时效。公司属下各部门(含管理处)所收的管理与服务款项,包括管理费、服务费、手续费、维修费、销售收入款和营业款等,以收费的多少定时上缴公司财务入账 。然后财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定:月度会计报表在月终后十天内报出,季度会计报表在季终后十五天内报出,年度会计报表在年终后20天内报出。
(4)要注意符合核算规范化的要求。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记并符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项,事项内 容填制清楚,经出纳人员签章才生效。转账凭证要由经管会计填制,健全核算程序,一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后,才能记账。
(5)财务会计人员要认真审核各种原始凭证,遇有伪造或涂改凭证,虚报冒领款项的行为,应拒绝受理,并及时向领导报告。一切原始凭证经审核,内容清楚、手续完备、数字无 误的,才可记账结算。
(6)一切未使用的重要空白凭证,如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据由专人保管,动用时由领用人办理领用手续,按每用完一本或每月结算一次,并由主管会计清查、核 实,定出核算制度。
公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责,定人定期归档妥善保管,以备检查。账 簿不得乱擦、挖补、涂改或用脱色药水消除字迹。
二、小区物业管理费的核算
(一)小区物业管理费的构成内容
按现行财务、会计制度规定,小区物业管理费构成内容包括:
(1)公共物业及配套设施的维护保养费,包括外墙、楼梯、小区围墙、停车场、自行车库、路灯、消防系统、保安系统、公共天线系统、配电系统、给排水系统、供热系统、高层 建筑的电梯、小区的水处理系统、高档住宅集中通风空调系统及其他机械、设备、机器装置及设施等;
(2)聘用管理人员的薪金,包括人员的工资、假期、津贴、福利保险及服装等;
(3)公用水电的支出,包括公共照明、物业公司办公用水电费、公共喷泉用水用电、公共绿地的灌溉。
(4)购买或租赁必须的机械及器材的支出;
(5)投购物业财产保险(如火灾或其它灾害的保险)及各种责任保险的支出费用;
(6)垃圾清理、水池清洗、化粪池清掏及消毒灭虫等费用;
(7)公共地点清洁费用;
(8)公共区域绿化及草木维护费用;
(9)储备金,指物业配套设施的更新改造费用;
(10)聘请法律、会计等专业人士的费用;
(11)小区节日装饰费用;
(12)管理者酬金,指管理者履行管理义务时,全体业主(或住户)向其支付的报酬;
(13)行政办公支出,包括:文具、办公用品等杂项以及公共关系费用;
(14)公共电视接收系统及维护费用;
(15)其它为管理而发生的合理支出;
(16)物业管理企业的正常利润、税金。
上述管理费内容构成在具体运用、核算时,应以物业公司的类型、性质及相关的财务管 理费构成为准。
(二)小区物业管理费的核算
小区物业管理费的核算,是物业财务管理的重要组成部分。任何一个小区物业及其物业 管理,在投入管理与服务之前都必须先期进行管理费核算。通常情况下,在公司开业一年后或在运营过程中尚需进行动态调整,其调整方案经公司主要领导审查后应提交业主委员会审 核批准。
综上各类管理费的具体核算应按有关规定及物业财务、会计核算办法、要求确定。此外 ,物业公司尚应建立诸如大中修设备设施基金;按各地工商、物价部门规定,确定物业特殊服务收费与日常维修、装饰装修等收费标准、保险费、税利等的核算办法。
三、小区物业收费管理
在小区物业管理中,收费问题是广大住户关注的热点,也是实施物业管理的难点。收费 偏高,业主(用户)难以承受;收费偏低,则物业管理公司不能维持。鉴于目前某些物业管理 公司确实不同程度地存在着标准不一,自立名目,立法滞后,缺乏规范的状况,加强收费管理,明确收费标准,实行依法经营,使物业管理逐步纳入良性的轨道,是搞好财务管理的一 项重要内容。为此,在小区物业收费管理中应注意处理好如下几个方面的关系。
(一)把握综合平衡
小区物业管理公司为适应市场经济的需要,创收利润,确保物业保值增值是必要,而且 是必须的。但是,如果片面追求利润,不顾社会效益,公司信誉就会失信于业主住户。因此,物业公司应把收费问题放到一个恰当的位置,既要创收利润、维持生计,又要搞好服务, 为民造福,两者缺一不可,以实现社会、环境、经济三个效益的综合平衡。
(二)确定收费项目,明确收费标准
依据上述费用构成,确定收费的项目,并明确其使用范围,是搞好收费管理的基础。为 适应市场经济建立物业管理新体制的需要,不同的物业管理水平,可制定不同的收费内容与标准,实行公平竞争,按质论价。收费标准的确定,可采取以下几种途径。
(1)政府部门审定。物业管理中的重要收费项目和标准,由政府主管部门会同物价部门审定,通过颁发法规或文件予以公布实施。如住宅维修基金、物业管理费、常用项目收费标 准等,都应由政府部门作出统一规定,物业公司遵照执行。
(2)提交业主商定。物业管理是由业主委托的契约行为,因而有的收费标准不必由政府部门包揽,而可由物业公司将收费预算提交业主管理委员会讨论、审核,经表决通过之后, 物业公司应及时拟定一份物业管理费标准经业主委员会审议决议,印发给每位业主、住户,并且从通过之日起按标准执行。
物业公司在每次新的费用标准通过之后,只要将每一费用项目的标准一次性向业主、住 户公布、通知之后,在以后每月发收费通知单时,只需通知费用总额就行了。这样,不仅可以减少劳动耗费,也可节省纸张等材料费用。
(3)委托双方议定。对于专项和特约服务的收费,诸如维修家电、接送孩子、代送牛奶、清扫保洁等项目,可由委托与受托双方议定,根据提供服务的要求,按不同的管理水平, 确定不同的收费标准,由住户与受托物业公司自行商定。
，小区物管的财务管理