一、小区物业法制管理的意义与作用
(一)小区物业法制管理的内涵、意义
小区物业法制管理,即是指在物业管理中,依据国家或地方有关法律、法规和规则,对 物业及其物业管理进行法制宣传、教育、管理与服务的总称。
众所周知,小区开发与小区物业管理本来就是一对孪生兄弟,小区物业管理是小区开发 建设的延续,在制订和完善有关房地产开发的法规时,也应同时制订和完善物业管理的法律、法规。物业管理涉及面广,存在多方面的权利和义务关系,因此法律关系相应也要十分明 确。应该意识到,如果没有相应健全的法律、法规体系作为物业管理的保障,物业及其物业管理工作就难以维系。
目前,我国大部分城市还没有结合各自地区实际情况,认真制订出具有法律约束力的有 关物业管理的法规、制度,所以物业管理相关各方面的法律地位尚未得到明确。由此导致了在进行行业规范和调整中缺乏行之有效的法律手段,使得澄清行政管理和物业管理的关系、 理顺多头管理等问题,在不少地方得不到解决。从而,形成了物业管理工作具体实施上的难度和阻力。因此,小区物业法制管理的意义就在于:
1.建立健全有关物业及其物业管理法规,可以使小区物业在规范化管理中作到有法可依
物业管理的发展需要一个既有竞争,又有秩序的市场环境,而市场的正常运行又取决于 法制的完善和市场规则的制定。如果没有统一的立法以规范市场行为与物业管理,在物业管理与业主或房屋使用人的利益发生诸如收取费等矛盾时,就会出现无法以法律手段维护各自 的权利与义务。
所以,建立健全物业管理法规来明确物业管理中主体与客体的权利和义务,对规范市场 行为具有重要的现实意义。
2.建立健全物业管理法规,才能确立政府对其管理的权威
随着早期开发的物业相继投入使用,物业管理中的问题也逐渐暴露出来。住宅小区中的 楼宇管理,绿化、环卫、治安、水电设施等方方面面都存在着严重管理问题。政府有关部门为解决这些问题,虽已出台一些临时的、原则上的规定,但是从实际情况来讲,许多原则规 定既不具有操作性,也缺乏约束力度,政府部门的监督管理也难以形成权威。这就需要相应建立一套完整、科学、严密、可操作的法律、法规体系,以增强政府对其管理的权威。
3.建立健全物业管理法规,可以保证业主的基本权益
一般来讲,住宅小区物业管理内的各个业主对其房屋产权拥有不容争辩的决定权,他们 是房屋的所有人,有对房屋的使用权和处置权。但是,我国目前的现状却是由开发商决定物业管理的委托,物业管理则往往脱离开政府有关部门的监督,单方面制定物业及其物业管理 费用等标准。这就难以保证业主的基本权益,从业主自身的利益出发,迫切要求物业管理制度法制化,依法办事。
综上所述,加强住宅小区物业法制管理,依法推动和保障物业及其物业管理的健康发展 。以便更好的服务于广大住宅用户并有效地提高政府法制管理的执法力度,调整好物业管理与广大业主或住户的关系,正是我们强调小区物业法制管理的意义所在。
(二)小区物业法制管理的作用
加强小区物业法制管理,通过国家或地方立法可为物业执法提供法制保障。实践证明, 对物业立法与执法在小区物业的法制管理中,可以发挥如下作用:
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从某种意义上说,市场经济即是法制经济。在小区物业及其物业管理中,建立健全法制 管理就可以监督与约束开发商对物业房屋实施保修的承诺,可以监督与约束小区物业与业主、小区物业与住户等之间的法律行为,即依法办事,违法必究是市场经济法制建设的客观要 求。只有强调法的威力,使法律成为约束人们行为准则,小区物业的法制管理就可以起到依法治市的作用。
2.可以起到协调各方关系的作用
加强法制管理,一方面可以使人们在介入小区物业管理时,可以作到有法可依,有章可 循;另一方面可以树立工商、税务、治安、卫生防疫等政府部门的执法权威,使各方面在处理相关的市场行为时,可以起到配合、协调一致的社会监督及其相互关系的作用。
3.可以起到保护房屋所有者权益的作用
制定好小区物业法规,加强法制管理,是解决物业管理中诸多事件,乃至国家稳定繁荣 ,促进社会主义物质文明与精神文明建设所必需的前提条件。因此,只有制定和建立健全法规、制度,才能从法律上保护房屋所有者与租用者的合法权益,起到依法保护所有者权益的 作用。
4.可以起到促进物业管理深化改革的作用
小区物业及其物业管理是国民经济管理的重要组成部分。深化小区物业经济管理改革是 加强小区物业法制建设与管理的需要。因此,只有加强小区物业的法制管理,运用经济手段和法制手段,推动物业管理改革的不断深化,起到促进物业管理不断深化改革的作用。
5.可以起到物业纠纷依法解决的作用
小区物业及其物业管理,是民事纠纷的多发性领域,从司法部门受理的民事案件看,物 业纠纷仅次于婚姻纠纷被列入第二位。可见,加强物业法制建设与管理,建立健全相关的物业法规,就会减少纠纷,有利于司法与小区物业管理对民事纠纷的处理。使物业法律宣传、 教育增强了力度。因此,从加强法制管理中我们不难看出,它可以起到依法解决民事纠纷的作用。
二、小区物业法制管理的范围与职责
物业管理是建立在契约基础之上的民事商务行为,因此,须由法律、法规来调整人们在 物业管理行为过程中形成的权利义务关系,其法律关系的主体包括物业管理者,物业所有者或使用者以及政府业务主管部门和相关单位、个人等。作为物业管理的法规,不仅应当解决 物业管理运作中直接面临的各种障碍,而且应当和其他相关法律相协调、相统一、相互补充和衔接,形成一个较为严密的法规体系,以使各种问题从根本上、各个环节上,全面、彻底 的解决。
(一)住宅小区法制管理范围
如前所述,物业法制管理,从狭义上讲亦称立法管理。小区物业立法管理的范围应包括 房屋的建设、物业所有权、物业市场、物业修缮、物业管理等方面的立法及其法律关系和法律责任。事实上它应是属于房地产业立法范围的组成部分。
1.房屋的建设
长期以来我国各种房地产物业(尤其在住宅方面)的建设规模和速度,与城市发展的情况和城市人口增长速度严重不协调,造成住宅建设不足,住宅管理混乱。住宅市场培育不起来 ,导致住宅建设资金短缺、材料质量缺乏控制,从而使房地产业住宅在国民经济中应起的作用远远没有发挥出来,与住宅相关的市场整体水平在低水平上徘徊。因此,房地产及物业立 法,应把住宅建设作为一项重要内容,明确规定逐步提高住房标准,逐步改变现行住房分配制度。并相应将住房问题列入到国民经济和社会发展计划中,并对住宅建设的设计、施工、 规划及用地、拆迁、环境要求、配套基础设施、材料供应以及工程验收、接管等各个环节,均应属立法的范围。
2.住宅物业所有权
在我国,土地是属于国家或集体所有的,房地产物业所有权是指物业建筑物本身的所有 权及其相关土地的使用权,物业所有者对相关土地只有使用权,不得进行非法转让,也严禁买卖或变相买卖。
明确物业的所有权,是维护物业领域秩序的关键。住宅物业所有权不明,往往是引起物 业管理纠纷的结症所在。所以物业所有权是物业法制管理的基础。物业法规必须对物