4.调解和仲裁房地产物业纠纷要充分听取当事人双方的陈诉,进行一系列搜集证物,查阅凭据,剔除伪证,查勘现场,技术鉴定等工作,从而为法院受理不服物业管理部门仲裁的 起诉案件奠定坚实的基础。
(三)房地产及物业仲裁原则
为了保证及时、正确地解决物业纠纷,房地产及物业行政主管部门应确立一系列仲裁原 则,籍以形成仲裁工作的新秩序。通常应包括如下原则:
1.先行调解的原则
房地产及物业行政主管部门受理申请仲裁的房地产或物业案件时,应首先进行调解。只 有经过调解达不成协议或者调解书送达到一方或双方后反悔的,仲裁庭才采用仲裁的办法解决。
2.以事实为依据,以法律为准绳的原则
仲裁机关在受理仲裁过程中,应开展深入细致的调查研究,查阅户籍档案和有关资料, 在弄清事实的基础上,依据国家的有关法律和房地产管理法规进行仲裁。
3.当事人在法律面前一律平等的原则
申请仲裁的双方当事人都应是自然人或独立法人,在法律上处于平等的地位。因此,当 事人无论社会地位怎样,隶属关系如何,仲裁机关都应支持当事人在使用法律上一律平等,保护当事人的合法权益与平等的行使权利。
4.不得妨碍当事人行使诉讼权的原则
仲裁发生后,如果当事人一方或双方不接受仲裁裁决,只要一方当事人坚持向司法机关 起诉,任何人不得妨碍其行使这项权利。也就是说,在仲裁机关做出仲裁裁决后,任何一方当事人不服,都有权在规定的期限内向法院提出起诉。
5.一次裁决的原则
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(四)在房地产及物业仲裁时应注意的几个问题
1.要搞准纠纷的性质
不同性质的纠纷,有不同的特征,因而适用一些不同的法律原则。只有理清相关纠纷问 题的性质,在适用法律时才不会张冠李戴。属于权属纠纷,就适用所有权及使用权的原则;如果属于一般债权纠纷,就适用一般债务的原则;如果属于继承纠纷,就适用继承原则;属 于其他一方未尽社会义务的纠纷,则适用行政、财政、环卫或治安等相关法规的对应原则。
2.要抓住发生纠纷的要害或其产生的主要原因
一起纠纷,往往涉及到多个矛盾,要抓住主要矛盾,抓住要害或主要原因。搞准纠纷的 性质后,还要进一步搞清它主要是围绕什么权利、义务发生的。例如,搞准是产权纠纷后,还要搞清它主要是围绕确认产权发生的,还是主要围绕产权受到妨碍发生的等等。要做到这 一点,就要对纠纷的产生、经过、现状作系统周密的调查研究,不能主观臆断、坐堂问案。
3.要查明事实,分清是非,正确适用法律
解决房地产纠纷的方法,有调解、仲裁和诉讼,不管用何种方法解决,均应查明事实, 分清是非,正确适用法律,及时处理纠纷。即使通过诉讼程序的也还应本着:“先调解,后裁决”的原则进行。借以确认当事人的民事权利、义务关系。
(五)房地产及物业的仲裁程序
1.仲裁的申请。纠纷当事人中的任何一方,均有权按时效规定(即知其权利被侵害之日起的1年以内)向其案件所属的仲裁机关提出申请书,申请仲裁。其中申请书要写明:申请 人姓名、地址或法定代表人的姓名、职务,被起诉人名称、地址或法定代表人姓名、职务,申请的理由、具体要求、掌握的有关证据和证人等。仲裁机关在接到申请书后,如符合仲裁 的法律规定条件,应在7日内受理。对不符合条件的,应在7日内通知申请人,不予受理。
2.仲裁前的准备。仲裁机关受理后,应在5日内将申请书副本送达被仲裁人。被仲裁人应在收到副本后15日内提出答辩书和有关证据。仲裁员应审阅申请书和答辩书,调查事实 ,收集证据,必要时可进行现场勘察及对物证进行技术鉴定。
3.开庭仲裁。在开庭仲裁前可进行调解,调解失败即开庭仲裁。开庭时,首席仲裁员宣 布仲裁员和书记员的姓名,询问当事人是否有应申请回避的情况;听取当事人的陈述和辩论 ,出示有关证据,对申诉人和被申诉人征询意见;然后,再进行一次调解,调解不成,由仲 裁庭评议后裁决。对裁决的案件,当事人一方或双方有不服裁决的,可在收到仲裁决定书的 15日内,向人民法院起诉。如期满不起诉的,裁决即发生法律效力,双方当事人应按照裁 决自动履行。如一方不履行裁决的,另一方或裁决机关可向人民法院申请履行。