1.0目的
1.1本指导书规定了室外公用设施的维修方法,使室外公用设施恢复使用功能及外观,延长使用寿命,确保正常运作状态,为业主(住户)提供一个安全、舒适、美观的生活环境。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于小区室外公用设施的维修。
3.0职责
3.1楼宇管理员、工程组、保安队负责室外公用设施的巡查。
3.2工程组负责对室外公用设施的维修;对不能解决的问题报工程部组织维修。
3.3工程组组长负责对维修工作的检查和监督。
3.4服务中心负责与开发商或业主委员会的协调。
4.0工作程序
4.1维修原则
4.1.1坚持经济、合理、安全、实用的原则,在保证使用功能和正常运作的前提下,注意节约维修材料。
4.1.2修理及更改配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。
4.1.3为业主(住户)服务的原则。
4.2各项维修项目的标准
4.2.1小区道路(人行道和车道)。
4.2.1.1修补损坏的砼路面。
如果损坏面积大,可以用107胶拌水泥,按附带的说明书进行修补;对于大面积的损坏修补,采用1:2:2硅酸盐干硬性砼。
a)将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉,凿除深度以达到新面及结实面为准;
b)用凿子将坑底凿毛(注意戴上护目眼镜),在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆,在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内,并将其捣实,如修补面积较大,应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内,以便捣实下沉。
c)用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时,还要用抹子再细抹一遍。然后养护不少于7昼夜,并浇水一保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态(养护期间不得让人或车行走,保持表面清洁)。
4.2.1.2修补块料地面(如:地砖、石块材料预制砼块等)。
a)凿出损坏的块材面层,凿掉结合层,清扫干净,喷洒水使表面充分湿润;
b)待表面积水完全渗入后,涂抹普通硅酸盐素水泥浆(如为人行道板砼预制块,无须此道工序);
c)将块材充分洒水或浸湿后,用1:2.5水泥砂浆座砌,并用木锤或胶锤锤平;
d)必须留缝,灰缝表面必须光滑平整,不得高出块材面;
e)修补完毕后,把块材表面清扫干净;
f)对于有防水要求的块材地面,预做水泥砂浆防水层(可掺3%防水剂),然后座砌块材。
4.2.2路灯
4.2.2.1灯不亮:参照《室内维修规程》中4.2.18“灯不亮”的维修规定。
4.2.2.2灯柱油漆:先将灯柱清洁,生锈处应用砂纸打磨后清洁,再刷防锈漆两道,刷面漆两道。
4.2.3雨水管道
4.2.3.1如雨水管道堵塞,排水不畅,应先查找堵塞原因,如因杂物堵塞引起,应清除杂物,使之畅通;如因管道不够标准或倒坡,应开挖重新铺设管道,注意管道要做衬底(基础),使管道放置平稳;如因管道接口错位,应开挖校正接口,并注意保证坡度和接口防漏,以及管道平稳。
4.2.3.2如管道破损,无法修复,应用同型号同规格的管道替换,接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。
4.2.3.3最后修复地坪。
4.2.4化粪池
4.2.4.1如池水外溢或排水不畅,请环卫部门掏清池内沉淀物和堵塞杂物,并
4.2.4.2如井盖缺损,应及时更换同型号及规格的井盖,使其保持完好,避免造成人身安全事故。
4.2.4.3如池壁缺损,应先通知业主(住户)停用卫生间,然后抽干化粪池清掏沉淀物,再将缺损池壁修复,注意池壁要作好防渗处理。
4.2.5电缆沟
4.2.5.1如是沟盖损坏,应按原来设计规格制作(放足钢筋),并按设计要求把损坏的盖板换掉。
4.2.5.2如沟内积水过多,影响电的供应,应先关掉总闸,然后打开沟盖板,查明积水原因和位置,一般的电缆沟内积水有两种原因:一为沟底坡度不够标准和倒坡,遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决;二为沟内掉入杂物,使水流不畅,遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。
4.2.5.3如是电缆线路出现故障,应先通知业主(住户),然后请供电部门及时修复。
4.2.6排水渠
4.2.6.1如是盖板损坏,应按原来设计要求,使用同一规格和同一材料,把损坏的盖板换掉。
4.2.6.2如是渠壁损坏,应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润,然后用与原壁相同的材料修复;如是砼或钢筋砼壁还需在喷水湿润后先刷一道素水泥浆,然后再做饰面面层。
4.2.6.3如是杂物堵塞,使排水不畅,应及时清除杂物。
4.2.6.4池(井)壁损坏。通知业主(住户)停用或采取其他措施,不影响业主(住户)的日常生活,然后抽干池里的的水,并清理里面的淤泥杂物等沉淀物,将破损面凿至结实层,并清理、喷水湿润、刷素水泥浆再修补饰面,清理饰面残余的水泥浆等。
4.2.7围墙、围栏
4.2.7.1砌体围墙
维修方法参照《房屋本体公用设施维修规程》中4.2.3条执行。
4.2.7.2铁制围墙
4.2.7.2.1锈蚀:
a)用砂纸除锈;
b)均匀涂刷两道红色防锈漆一道银漆,每道漆之间要间隔一段时间,以上一道漆干为准;
c)如锈蚀特别严重,应将该部分更换,并用电焊连接,刷上防锈漆。
4.2.7.2.2连接部位断开:
a)除锈清洁后,焊接牢固;
b)刷两道防锈漆。
4.2.8绿化用水管网
4.2.8.1漏水
a)如是水管接头处漏水,应先将水管总开关关掉,然后在漏水接口处将水管卸下,在外丝处绕上防水胶带或止水麻丝,再将水管接好,打开总开关闭水检查,至不漏水为止;
b)如是喷头或水龙头漏水,应先关总开关,然后拆下喷头或水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水,更换相应配件,装回水龙头,开总开关,检查至不漏为止,如无法修复,应更换新喷头或水龙头。
4.2.8.2水管锈蚀
a)如锈蚀程度不大,可将相关部位除锈后,清洁干净,然后刷两道防锈漆,并应定期检查;
c)如锈蚀程度较大,应更换水管(注意用热镀锌管更换)。
4.3报修程序:
保安队及除工程组外其他人员对巡查中发现室外公共设施损坏,及时通知服务中心,由服务中心通知工程组组织维修。维修完成后,由维修人员记录在《公共设施(设备)维修记录表》上,管理处组织有关人员验收,合格后在《公共设施(设备)维修记录表》上签名。《公共设施(设备)维修记录表》由工程组负责保管,按规定每月交档案管理员归档。
4.4每年初,工程部应将室外公用设施(设备)的大、中修及更新改造计划呈总经理助理审核、总经理审批,报开发商(或业主委员会)审批后,再组织进行维修。
5.0 引用文件和记录
5.1 《室内维修规程》
5.2 《房屋本体公用设施维修规程》
5.3 《公共设施(设备)维修记录表》