1.0目的
1.1 本指导书规定了物业附属设备的管理办法,使设备在使用中保持良好的运行状态,满足服务的要求。
2.0适用范围
2.1本指导书适用于管理处工程组对物业附属设备的管理。
3.0 职责
3. 1 工程部负责组织指挥重大故障的维修,编制年度设备检查保养计划和设备外委保养计划。
3.2 管理处工程组组长负责组织设备运行、维修、保养管理和技术资料与档案的收集、保管、归档。
3.3工程组人员对各自责任区内的设备进行维修、保养及运行操作,做好标识及记录。
4.0工作程序
4.1设备的标识、建帐和资料管理
4.1.1设备的标识
所有设备实行单机挂《设备卡》,标识该机的名称、型号、编号、功率、电压、电流、折旧年限、负责人、使用日期、生产厂、出厂日期、存放位置、运行状况等。
4.1.2 设备的建帐
4.1.2.1工程组负责建立《设备台帐》,台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、安装位置、生产厂家、技术资料、保养人等。
4.1.2.2 工程技术人员对重大的、主要的设备建立单机档案(以机组为单位,大型附件对应主机另立档案,小型附件归入主机一体建档)。
4.1.2.3设备资料原件由管理处统一建档保管,工程组持复印件。
4.1.3 设备资料归档
4.1.3.1管理处工程组负责组织建立《设备台帐》。
4.1.3.2 每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的《设备检查保养计划表》、《设备保养记录表》、《公共设施(设备)维修记录表》及说明书、合格证等。
4.1.3.3 管理处工程组指定专职人员集中保存《维修单》、《设备检查保养计划表》、《设备对外委托维修申清单》、《设备台帐》等资料。
4.1.4设备资料的管理
4.1.4.1 所有资料案卷,集中存放于管理处工程组并标识清楚,每年定期集中归档。
4.1.4.2 管理处工程组组长对所有资料的记录、立卷进行指导检查、保证资料记录和使用的有效性。
4.2设备的运行
设备按不同的系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。对应不同的设备,制定运行管理规程,由工程组人员遵照执行,并做好《设备运行交接班记录》。
4.3设备的维修
4.3.1 发现设备损坏,管理处工程组组长要组织人员进行维修,对重大故障报工程部,由工程部组织维修、验收、填写记录和编写故障报告书。
4.3.2 对专业性强、技术含量高的设备故障需要外委维修的,由工程部起草合同,经合同评审、审批后,按合同制订保养计划,并通知管理处;再由管理处联系保养商,并知会工程部工程师;由管理处跟进施工、工程部监督检查;维修结束,由工程部、管理处进行检测验收合格后,填写记录和归档。
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4.4 设备的保养
4.4.1每年12月,由工程部编制年度设备检查保养计划,并下达给管理处;每月底,由管理处编制月度设备检查保养计划报工程部。
4.4.2管理处工程组组织进行检查保养,工程部专业工程师进行指导和组织验收,并将结果按单机记录于《设备保养记录表》中。
4.5设备库存的管理
闲置设备和暂停使用设备,由所属部门进行库存管理,并做好记录,存放地点必须相对集中,保持干燥、通风、并加盖防尘罩,贴上标签。库存设备重新启用前由工程人员或相关人员进行保养后,方可投入使用。
4.6设备的报废
因损耗或损坏无法修复,致使设备无法继续使用时,由工程部、管理处组织相关人员进行技术确认,管理处主任、工程部经理、主管领导审核,报总经理批准后,由财务办理报废手续。
5.0引用文件和质量记录表格
5.1 《设备运行交接班记录》
5.2 《公共设施(设备)维修记录表》
5.3 《设备维修记录表》
5.4 《设备卡》
5.5 《设备台帐》