物业管理创优工作开展
物业管理的创优达标
提示:创优达标工作是指物业管理企业推选合适的管理项目,参加由政府行业主管部门组织的对管理项目整体形象、综合管理及全面服务工作的综合考评验收。
理解创优达标含义的关键点是政府行业主管部门组织;参评项目符合条件;综合考评验收。
创优达标工作按组织考评的层次可分为国家级、省(直辖市、自治区)级、市/ 区级,即通常所说的“国优、省优、市/ 区优”。
第一节 创优达标的标准与条件
一、标准的产生与发展
二十世纪九十年代,中国房地产业迅速崛起和发展,为物业管理行业提供了广阔的市场,在全国范围内催生了众多的物业公司。为了推动建立物业管理体制,规范市场,引导住宅小区物业管理的开展,提高城市住宅小区的整体管理水平,国家建设部先后于1990年、1992年颁发了《全国城市文明住宅小区标准》和《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》,作为各地创优达标的指导性文件和参照依据。标准的产生为创优达标工作奠定了基穿通过对标准的执行,促使参与的企业规范运作,促进了行业的蓬勃发展。
1995年,建设部对《标准》进行了修订改进,重新颁发了《全国优秀管理住宅小区标准》(1990年《标准》停止执行)。以此为据在全国开展“全国优秀管理住宅小区”考评验收。
1997年,建设部房地产业司又颁发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》,将小区和大厦的考评标准分离,更加适合各类物业项目开展创优准备工作。
随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,全国各地普遍反映1995年颁发的标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行,将不可避免地出现优秀、示范项目过多的局面,起不到先进示范作用。为此,建设部在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订。
2000年5月25日,建设部发出通知,宣布从2000年起不再进行全国物业管理优秀项目考评验收和授予称号,只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收、授予称号;同时颁发了新的《全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则》(以下简称2000年标准),旧标准及评分细则停止执行。2000年标准相对于1995年标准、申报条件有较大提高,考评标准也有较大调整,也更加切合实际。
二、标准的内容
2000年全国物业管理示范项目标准按不同物业类型分为三种:住宅小区、大厦、工业区。住宅小区的标准内容分为8个大项:基础管理;房屋管理与维修养护;共用设施设备管理;保安/消防/车辆管理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。大厦和工业区的标准各有9项,将共用设施设备管理分为共用设备
该套标准基本上覆盖了物业管理的各个方面,适用于全国各地。
三、标准的实施
“国优”物业管理项目的考评工作,由建设部或国家行业协会组织每年进行一次。2000年12月,全国物业管理协会组织了2000年新标准颁布后的第一次考评。
截止2000年年底,全国共有487个住宅小区、大厦、工业区被评为国家级(优秀)示范项目,其中深圳市有153个。
四、基本条件
建设部四次颁布的标准都规定了相应的基本申报条件;各地根据国家标准,制定了适合地区特点和实际情况的各级申报条件。由于各省(自治区、直辖市)、市级的申报条件、考评标准有所差异,所以企业在选定创优项目时,除了要参考建设部的标准外,还必须考虑当地的创建申报基本条件,符合条件的方可申报。
以下是申报不同级别创优达标项目时应具备的基本条件:
(一)区级优秀项目。一般由区级行业主管部门按照上级制定的考评标准组织区级优秀项目的考评验收,只是达标分数低于市优分数。因此,其申报的基本条件与市优基本相同。
(二)市级优秀项目。
1、 申报的参评项目必须已经竣工并交付使用;
2、 入住率达到标准规定的比例;
3、 配备有专业的管理服务人员;
4、 参评项目的面积等硬件条件符合标准要求;
5、 建立有完善的管理规章制度;
6、 参评项目当年无重大责任事故;
7、 未发生行业主管部门认定的重大有效投诉;
8、 参评项目实行了综合一体化、专业化管理服务等。
(三)省级及国家级优秀、示范项目。
除了要具备申报市优的基本条件外,还必须具备如下条件:
1、 已取得市优、省优分别满一年以上;
2、 已按法定程序成立了业主委员会。
(申报国家级示范项目必须是省级考评达98分以上。)
第二节 创优达标的操作程序
一、前期介入
企业在制定年度工作计划和工作目标时,应通过权衡企业所能提供的资源和在管项目的自然条件,确定是否参加当年的创优考评和选择几个项目进行创优达标。从而未雨绸缪,预做准备。
(一)参评项目的选择
一般来说,选择参评项目主要应考虑以下因素:
1、委托方的要求。如果委托物业管理合同中约定要创建达标且项目自然条件符合申报要求,就必须进行创建达标。
2、企业规范管理、提升品牌的自身要求。如果企业希望通过参加创建达标提升管理水平,提高企业知名度,就应选择项目参与创建考评。
3、企业在管项目中如有基础条件好、符合申报条件的,应积极参加创建考评活动。
(二)企业调配资源
企业要达到预定的创优目标,必须配备相应的资源,包括组织资源、人力资源、财力资源、物资资源等。企业只有充分、合理地调度和利用资源,才能使其发挥最大功效。其中,确定创建主要负责部门是有效调配资源的关键。要作好调配资源工作必须注意以下几点:
1、领导重视
企业领导对创建达标工作关注、支持、指导的程度关系到创建达标的成效。因此,企业主要领导应在创建的各个阶段予以高度重视,并要求机关相关部门经常到
2、组织保证
为了加强对创优工作的领导,企业应成立由公司领导挂帅、机关有关部门负责人和创优项目负责人共同参加的创优领导小组;并指定一个部门作为创建主要责任部门。各参评项目亦应相应建立以负责人为首的创建工作小组,明确分工,责任到人。至此,企业便形成一个完整的系统工作网络,从组织上保证了创优工作的顺利进行。
3、人员培训
创优达标几乎涉及到参评项目管理服务工作的全部内容,必须对员工进行贯彻标准培训,让每位员工都清楚创建的目的意义,明确创建达标的任务和要求,了解考评标准的内容及本人在创建工作中担任的角色。只有把全体员工的积极性、创造性充分调动起来,创建达标工作才有坚实的群众基穿
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