商业广场旺场操作模式探索
一、 旺场的基本概念及指标
(一)出租率
出租率为经营面积(包括出租和自营)占商场面积百分比。
其公式为:出租率=经营面积÷商场=100%
(二)经营稳定性
经营稳定性指标为经营面积的时期占总经营面积的加权年限。(一般地多年之后再作统计分析,主要是分析滞留下来经营者的加权平均寿命)其计算公式为:
经营稳定性指标=∑经营面积×年限÷∑经营面积=经营面积1×经营年限1+经营面积2×经营年限2+…/经营面积1+经营面积2+…
(三)经营流动性
经营流动性指标为:每年离去经营者面积占总经营面积的百分比。(主要考虑和分析经营者的流失情况,一般地每年统计分析一次)
其公式为:经营流动性指标=年内离去经营者面积÷总经营面积×100%
二、 租金体系
(一)几个基本思路
1.经营面积越大,单价越低;
2.门面越大,展示面积越大,单价越高;
3.租金单价与售价并不是简单的比例关系或对应值(因为铺位稳定性与租价相关,铺位大小、位置、朝向与售价相关;也即经营决定租价,商铺的物理性决定其售价);
4.租价与租户关联(大品牌,租价低;小品牌,租价高);
5.租价与租期相关(租期长,租价低;租期短,租价高);
6.租价与押金(保证金)相关(押金多,租价低;押金少,租价高);
7.租价与商场开业时间相关(商场成长阶段,租价由低至高较大幅度增长;成熟阶段,租价相对稳定)
(二)租金体系的分布
一般地,其租价设置和面积分配符合宇宙法则即80:20。
(三)根据租价计算面积大小不等的投资回报(不考虑升值回报)
(四)租金报价技巧
1.只报铺位总租价,不显示单价,避免单价简单比较法。
2.铺位各自报价保密法,进行“暗箱”操作,避免被同行或租户找出“杀价”理由。
三、经营者条件
(一)商业广场经营者对象定位
商铺乃聚富之地,要求经营者素质要高。
(二)经营者基本要求:有三年以上经营经验和三个连锁店实力
1.品牌厂家设店
2.品牌店扩展
3.加盟店扩展
4.代理店扩展
5.经营者重新挑选理想地段
(三)经营者素质
1.以诚信为本,文明经营;
2.有强烈社会责任感和集体荣誉感,遵循商业管理各项规定;
3.熟悉市场,懂经营之道。
四、商场商品布点规则(采用二六二原则)
1、品牌布点(占20%)
吸引忠实的高消费群体的品牌置于商场人气最鼎盛处。一般为主要通道两边。
2、名牌(个性化)布点(60%)
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3、休闲、日常用品牌子布点(20%)
商场较深处,通道不便之处。
4、忌讳伪、劣、冒等杂牌进场。