经济视点报记者 徐 靖 刘如涛
20世纪80年代,中国萌生了建设步行街的热潮。由“街”所衍生出的商业财富获得了极大的肯定。当前的中国,大到一个城市,小到一个小镇,都在尝试着开发富有特色商业步行街。毋庸置疑,商业步行街已经成为美丽的城市会客厅。然而,商业的繁荣并非有“街”就灵,城市的败笔大量存在,商业步行街的资源亟须盘活,亟须步出迷宫。
现状一:商业驱动步行街“换颜”
近几年,北京王府井、上海南京路、天津和平路、武汉江汉路等一批着名的商业街,纷纷旧貌换新颜,改造成集购物、休闲、旅游于一体的新型商业步行街,展现出商业与文化交融的魅力。这些商业街犹如一张张城市名片,展现在人们面前。
在郑州,一条蕴含浓厚历史意味的百年老街——德化街商业步行街,2002年12月28日也以亮丽的新姿展现在世人面前。这条改造后的老街,是郑州市第一条真正意义上的商业步行街。是一条集购物、休闲、娱乐、文化、美食、旅游为一体的商业街,被誉为郑州市的——“城市客厅”。
2003年年底,占地51.98亩的“百年德化?风情购物公园”浮出水面,该项目位于郑州市德化街以西、正兴街以南、福寿街以东、裕元里以北,由宇通企业集团旗下宇通不动产(河南)有限公司倾巨资建设,以6.8万平方米超大规模,构筑集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化等多功能于一体的中原首座风情购物公园,表明步行街也正在朝着新的商业模式方向发展。紧随其后,号称“国际化第三代步行街”的郑州大上海城步行街正以先进的商业形态特征成为省内外关注的焦点。他们最终的目标都是具有“城市客厅”功能,同时“辐射郑州本地,吸引外地客流”。
其实,来自现代商业的驱动是这一批享有盛名的百年老街纷纷“整容”成商业步行街的最原始的推动力。改造后的步行街,几乎同时展现百货、零售、连锁、品牌专卖店等多种商业业态,集购物、休闲、娱乐、游览、文化于一体,成为一道新的“商业风景”。
上海南京路造型别致的游览车伴着“丁当、丁当”的铃声不时驶过,让人想起老上海有轨电车的万般风情;北京王府井人力车夫等雕塑尽显老北京的韵味,气势不凡的音乐喷泉,更让人流连忘返;改造后的德化商业步行街,商界名家逐鹿中原,服装类、珠宝古玩类、眼镜类等吸引了近百家国际、国内知名品牌。街中绿化形成了“高低错落,三季有花,四季常青”的绿化风格。既有反映德化街商业历史的“修钟匠”、“地方小吃”,也有反映中原文化的“花木兰”、“古币”和寓意即将腾飞的“盘龙吟天”。
漫步在这一条条商业步行街上,既能感受步行街的典雅与恬静,又能领略商业街的繁华与亮丽。传统与现代、东方与西方汇于一街,商业与文化共荣,环境与情致交融,激活了商业步行街的生命力。
现状二:不仅仅是城市名片
在一切所谓的城市名片中,最有活力的当数商业因素。步行街无疑是最能体现城市韵味的标志。不到王府井,就不算逛了京城;不到南京路,就不算到了上海;不到江汉路,就白来了武汉。从某种意义上说,这些百年老街见证了历史的沧桑,浓缩了中国商业的兴衰,更折射出一个城市的商业文化,展现出一个城市的形象。
为什么步行街能成为城市名片?其吸引力还是源自城市本身的魅力,步行街只是城市商业包装的一种形式,不过这种形式或多或少地加入了文化的内涵,所以一个城市步行街的建设应是城市内在的体现。从另一方面来说,一个城市的经济状况也会直接影响到步行街的运营状况。因此,在某种意义上,步行街不仅仅是城市名片,其更承载着一个城市的未来。
步行街的建设是对一个城市综合素质的考验。因为一个现代的商业步行街应该是多功能的整合。没有整体优势就没有强大的内聚力、辐射力,也就失去了存在的条件和发展的空间。现代商业街正是城市流通力的重要表现,不仅取决于它的规模,关键是它的整体优势。这包括以下几个方面:
第一,商品贸易功能。商业步行街区是一个城市商业的龙头和品牌。这个区域人气最旺、商品最齐、商机最多、交易最容易成功。
第二,旅游功能。一个旅客到一个城市旅游,首先会到这个城市最具特色的商业步行街去看,这里既有特色的商品,又有良好的购物环境,还有特色传统小吃,是顾客最愿意光顾的场所。
第三,休闲功能。新的商业步行街区成为城市的一道亮丽的风景线,给现代市民增添了一个全家休闲的好去处。
第四,文化功能。街区历来是人们聚集的地方,其显示着一个城市的人文特色,展现了一个都市的精神风貌,现代商业街区通过广场文化、广告文化、饮食文化、
由此可见,郑州目前的商业步行街在整体优势方面显然还有差距。
郑州大上海城步行街被誉为“目前中原地区规模最大的商业项目”,总投资15亿元人民币,总占地面积约103亩,总建筑面积28万平方米,规划设计为一个开放式、跨区域的商业群体,要重新塑造郑州与现代化国际商贸城市相匹配的商业新形象,成为与北京王府井、上海南京路、香港铜锣湾比肩的城市商业名片项目。
即将开街的百年德化?风情购物公园,在中原首家引进购物公园经营模式,引领体验式消费潮流,将一站式购物、体验式消费带入郑州。项目聘请美国泛亚易道设计事务所进行规划设计,由世界500强香港新鸿基集团旗下的亚洲最佳物管香港启胜管理服务有限公司担纲项目全程顾问,同时依托香港启胜丰富的商业资源和强大的品牌优势,打造中原首家CEPA港澳城,实行“港人招商、港人经营、港人管理”,要为中原人民带来原汁原味的国际产品与服务。
在这场城市名片之争中,到底谁能称雄?
具有海派风情的郑州大上海城步行街和带着浓浓港味儿的百年德化?风情购物公园都还没有接受市场的检验,不过对于郑州市民来说,谁将成为郑州的名片已经显得不那么重要,重要的是它们都给人们带来了更多的商业期待,它们的建成和繁荣昌盛对郑州打造中部地区商贸城将起到不可替代的作用。
思考一:商业步行街的商业迷点
为什么要建商业步行街?追根溯源,不外这几点:
——“这条街有深厚的文化积淀,地段非常好,人流量大(条件论)。”
——“这个城市需要有自己的商业步行街,商业步行街是城市的名片(需要论)。”
——“建商业步行街有利于提升城市形象(形象论)。”
——“别的城市已经有了商业步行街,我们也应建设属于我们自己的商业步行街(跟风论)。”
……
有的人会找出若干个借口或理由。然而,并非初衷好就能取得成功。近日,通过对郑州德化街商业步行街的3600扫描,我们发现了商业步行街的5个商业迷点。
一是定位的扑朔迷离。为制造名片而制造名片促生了第一迷点。良好的开始意味着成功了一半,然而,这本商业步行街的“经”一开始就念歪了,谈何成效,其结果充其量是个政府形象工程。定位不准确就会加大后来的纠错成本。
二是商户的经营迷茫。据一位经营乐器的老板介绍:“这里的租金太高,入不敷出,不出一年,有50%以上的铺面会更换两次经营者,跟走马灯似的,换一个老板就得重新装修一次。”究其原因,可以发现,在二七商圈中几乎所有的业态都已经存在,步行街分布的业态只是商圈内的简单复制。步行街的商户没有竞争优势。往往是在附近其他地方能买到比步行街上更实惠的同类商品,如此这般,商业步行街的重要职能成了“人流的步行通道”,没有发挥应有的作用。
三是招商陷入迷局。德化街商业步行街的主力店和特色店寥寥无几,倒是卖小饰品、普通钟表、廉价眼镜等小店成了主角,沿街的服装专卖占去了半壁江山。步行街应该吸纳什么样的经营者?不知道这个问题是不是事先考虑过。
，步行街与城市未来的思考