关键词:产权\ 外资 \ 融资
2005年北京写字楼市有很多值得回顾和讨论的热点,关于产品,关于概念,关于模式,可是不难发现项目最重要依然是资金,以下是关于办公物业开发中关于资金的三个问题,不妨作个简单的探讨。
产权: 出售还是出租?这是一个问题
和任何商业地产一样,盖出的楼到底卖还是不卖?
这个问题涉及到楼盘的品质,目前开发商都在营销中将自己开发的物业贴上5A,甲级等标签以期好的出售价格,但是写字楼的品质除了先天的地段和工程设计,后天的经营才是决定价值走向的关键。不妨看看北京的写字楼租金水平属于甲级行列的国贸中心、招商局大厦、京广大厦、嘉里中心、东方广场等大部分好的写字楼都是由开发集团长期持有,只租不售。而出售的产品中虽然不乏兼有优质地段和过硬的品质的楼盘,可还是难以跨入优质写字楼的行列,例如东三环的富尔大厦。原因其实很简单,就是因为开发商放弃了单一产权. 没有统一的产权就没有统一管理权力,自然难以维护高品质。
开发商为什么放着长期的收益不要呢?
说到底还是资金和对资金运用的模式。一是开发商基本都用的是四两拨千斤的手段,贷款的压力让他们不能长期持有物业。二是持有物业面临的物业长期管理是大部分开发商不能也不愿意自己去做的。而目前就算是有实力长期持有的开发商也并不认为自己是为持有而开发的,就是说经营性的获利从来就不是他们的模式。在目前整个楼市价格处于明显的上升通道时,短期内出售能获利不薄,这当然是目前资本回报最有效率的选择。并非开发商没有长远盈利的想法,只是目前地产市场还处于较粗放盈利的阶段,短平快盈利也是符合市场的一种战略。
实际上长期来看写字楼是公共建筑,要特别注重品质,如果一开始就做为商品零卖,短期内可以迅速套现,但不利于长远发展、保值,更谈不上升值。因此当写字楼市场步入更成熟的阶段,稳定的盈利模式即只租不售应该成为更好选择。
模式没有对错之分,只是看是否符合当时当地的市场条件,能够敏锐调整自己战略的开发商就是赢家。
外资:海外资金为什么热衷中国商业地产?
首先很多人要问房子是金融商品吗?房子本身是一件普通商品并不具有金融特性,但在开发商和投资者向银行贷款以后具有了杠杆效应,房地产作为一种不动产,具有保值和增值的特点,这使得房地产成为“天然”抵押品。房地产的抵押特性对于金融业的意义不言而喻。而市场价格的波动给投资者带来了利润空间,对于投资者来说和期货是一个原理,用保证金制度买卖远期合约的商品。而商业和住宅地产租赁产生的收益性更可以促使地产和资本的完全结合。因此在资本的眼里, 砖头和纸片的差别并不大,在西方投资领域,房产完全是一种成熟的金融产品。中国经济高速发展带来的地产金融市场的巨大能量和高额收益让海外资金怎能不心动。
据戴德梁行统计,今年主要海外投资交易共9个,成交金额约65亿元,交易总建筑面积32万平方米。主要项目是北京、上海等地的办公楼、商场、服务式公寓以及仓储物业,一线城市的商业房地产成为外资机构的新宠。
这些海外投资看重的是什么盈利呢?人民币升值虽然是一个盈利点,但因为楼市的变现能力差,汇率变化决不是大额投资的最终目标。他们更看重的应该是中长期收益。当房子成为一件金融商品时我们就很容易发现地产投资的风险问题,因此写字楼等依靠长期经营盈利的抗风险能力较强的产品自然成为谨慎的欧美基金的目标。
在5月宏观调控以来,
融资:开发商可以怎么做?
由于允许海外地产在新加坡上市,很多外资投行寻找中国的商业地产,组合成房地产方面的信托,在香港或者新加坡上市。房地产信托投资成为大单成交背后的话题。近期银监会“212号文”的出台,房地产信托的门槛大为提高,国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求空前强烈。因为目前中国境内关于REITs的法规条例还没有出台,境内开发商无法在内地发行REITs,而且也很难符合境外REITs对财务审计高透明度,物业收益低风险的要求,再次,内地的外汇管制和境外投资者对内地房地产市场的不熟悉都会让境外投资者要求REITs提供更高的风险溢价。同时一些更能解决开发商当前问题的“夹层融资”方式也出现了。
所谓的“夹层融资”是一种介乎股权与债权之间的信托产品,其往往带有一部分股权,可以发行债券,也可以提供贷款,企业除归还本息外,有的还要提供一部分可转换股。由于夹层融资对于项目要求较低,不要求“四证”齐全;REITS要求项目已经正常经营,有稳定的租金收入,在开发商资金最紧缺的时候往往是‘四证’齐全之前,这时如果有‘夹层融资’进去,使项目能够符合银行贷款要求,才能启动后期运作。可以简单说,“夹层融资”则是解决进入的问题,REITs是解决退出的问题。
因为物业所有权从私人到公共(REITs)的转换过程,能有助于提高市场有关如供应水平的信息透明度,降低过度投资的可能性。相信本土REITs制度建立应该是符合政府希望看到多方利益共赢的思路。
后记:可以说从此开发商将发现地产在金融的手中变的更有意思了,游戏规则将更复杂,而资本运作将成为地产开发商首先要精通的课程,因为这个事情关乎生死。