商业地产的方兴未艾致使许多原来从事住宅开发的地产商一哄而上大力开发商业地产,政府商业网点规划的缺乏,不到位,开发商逐利的本性及短视行业,致使曾热火朝天的地产项目在无情的市场竞争中遭到淘汰。如何有效实现商业与地产的对接?笔者就以下几个角度思考,试图为商业与地产之有效对接提供几点建议与参考。
一、 理顺商业与地产的关系
商业与地产,孰先孰后?显然,地产是商业的裁体,没有地产,何谈商业。那是不是意味着先地产后商业呢?确实,在相当长的一段时期内,很多房地产开发商做商业地产项目时,都是按传统住宅项目开发模式运营,待项目建成后,再去找客户,或租或售,也去招商。但结果呢?无数失败案例的足以证明,先地产后商业是行不通的。现在越来越多的开发商才意识到“先商业后地产”的重要性。为什么这样说呢?首先,这是由商业发展规律所决定的。根据商业起源与发展,人类开始了交换、交易,于是就自发聚集起来在一些场地,慢慢的,场地就成了固定的交易场所了,就如现乡村里依旧存在的一些自发聚集起来的菜市场般。所以,先有市后有场,市兴则场旺。其次,商业也好,地产也罢,其所服务的最终客户都一样,都是为实现满足消费者的需求从而达到利润的获取。而商业是与最终消费者距离最近的,也是最了解与熟悉最快的,所以商业必须先行,从而更好地服务地产。最后,近看港奥,远学欧美,其商业地产发展的成功案例无不证明其商业先行的必要性与重要性。当然,国内万达商业地产是做得比较成功的。
先商业,后地产。从而决定了开发商在进行项目开发的前期,即项目业态定位,产品定位及其他相关规划设计时,就应该做到充分了解城市商业网点规划,了解区域商业现状,了解区域未来消费需求与热点所在;就应该让商业运营商参与进来,听取他们的意见,从而打造符合商业运营商要求的商业经营场所。
二、重估商业地产的价值
大家都清楚,价值的外在表现为价格。一般而言,决定地产项目的价格的最主要因素是什么?主要是成本。这就是熟悉的在传统房地产住宅项目价格评估的成本法、假设开发法的运用体现。但成本法适用于商业地产估价吗?在估价法中,还有个收益评估法。商业地产的价值体主要体现于该项目未来经营收益的获取。这显然不同于住宅产品销售去化良好,就实现了利润的回报。这就提出了商业地产后期的经营问题。商业反哺于地产的最好体现也就是后期经营的兴旺。
确实,商业地产的价值充分体现在其后期的经营收益价值,即其保值、增值功能。从而要求地产开发商完成项目开发使命后,更应该多多考虑如何做到与商业运营商有效对接,为项目后期经营与管理提供有力的支撑与保障。
三、明晰商业地产开发中的产业链
商业地产项目运作,离不开开发者、持有者、经营者等三大主体的共同努力。这里有三种可能,一是项目开发者,兼具物业持有者及经营者,集三重角色为一体,这是很多上规模具实力的商业地产开发商的选择,如香港的恒隆地产在上海开发的恒隆广场,即为长期持有与经营。第二种可能是,地产商把商业地产项目建好,然后以产权出售的方式售给众多的小业者,然后由小业者自行经营或者租赁经营。显然,开发商只是具备了开发者的角色。而众多的小业者是物业持有者,而这一环节中的经营者,则更多的不确定性,他可以是小业者自身,也可以是大型商业运营机构统一租赁经营,还可以是其他散户经营。第三种可能是,开发商开发完项目,而把项目整体出售给专业的大型商业公司,由其持有自行经营。很多海外房地产投资基金即是通过此种途劲进入中国商业地产市场的。
在这三种可能中,目前更多的开发商选择了第二种,这是为什么呢?一是其欠缺商业运营能力,“不是不想做,实在是不知道如何去做”;二是其资金实力有限要求其必须快速变现实现资金回笼,三是其社会责任心态的缺位,抱有能挣一笔是一笔的心态,不愿承担后期兴市旺场的风险。当然,其后期经营的高额利润回报也就自然分享不了。有点扯远了,第二种可能就把地产与商业的血脉被人为
四、把握商业地产开发融资的结构
通常而言,开发商业地产的利润是住宅开发利润的2-7倍,于是越来越多的房地产开发商把资金投入了商业地产领域,毕竟的资本逐利性使然。同理,商业地产开发的成本是住宅地产开发成本的2倍左右,这就要求开发商具有更强的资金实力。纵观国内地产开发商,做住宅也罢,做商业也罢,其主要资金来源无外乎有三,一为自身资金储备,二为银行贷款,三为前期销售所得回笼资金。其中,银行贷款是主要的,通常占50%以上。沉重的银行利息,紧绷的资金链,这都使得预售或前期阶段所获取的回笼资金最为关键。这也就使得绝大部分商业地产开发商做项目时都考虑物业的销售,以便资金的快速回笼。这亦补充说明了上面部分中开发商为什么选择第二种可能。
当我们把眼光放在那些大型商贸流通企业等商业运营商身上时,发现他们的资金实力是相当强大的。设想,我们可不可以发现或搭建地产开发商与商业运营商两者之间的资本桥梁呢?开发商获取了强大的资金支持,而商业运营商获得了更好的地产资源,更理想的商业经营场所呢?