十堰市住房专项维修基金的管理与使用
文/王世堂
为了加强我市住房维修基金管理，切实保障全体业主的合法权益，改善居民的居住环境，根据国家建设部、财政部建住房（1998）213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和湖北省财政厅、建设厅鄂建（1999）136号《湖北省住宅共用部位共用设施维修基金管理实施细则》的文件规定，我们成立了机构，制定了各项管理制度，在全市下发了文件，在贯彻国家、省、市关于《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》有关规定的实际工作中，解决了许多矛盾，取得了很好的社会效益，受到了政府和广大业主的好评，为文明城市建设和加强城市管理起到了巨大的作用。
经市编委批准，2001年2月，十堰市住房维修基金管理中心正式成立。在机构成立后，向全市下发了住房维修基金的归集管理和使用规定性文件，制定了各项内部管理制度，设立了全市住房维修基金财政专户，由财政部局、房管局两家监管。于2000年1月开始归集房改房和商品房专项维修基金。公有住房出售单位按售房款的20%提取的，个人部分按购房款的2%缴交，商品房是由开发建设单位和购买方共同缴交，开发建设单位按投资额的1-1.5%提取，购买方按售房款的2%缴交。到2004年8月底，共归集住房维修基金2.23亿元。
一、维修基金的归集措施
维修基金的缴交主体是买卖双方，为了在归集过程中做到有法可依、有章可寻，十堰市房地产管理局和十堰市财政局联合下发了十房地字（2000）5号关于《十堰市城区住房维修基金缴存管理和使用审批的规定》文件，结合十堰城区的实际情况，分别制定了商品房和公有住房（房改房）维修基金缴存程序，并做好了与房地产交易中心、房屋产权监理处和市房改办的协调工作，使维修基金的征缴、归集工作开展地健康有序。
（一）商品房维修基金的归集程序：
1、房地产开发建设单位在办理商品房《预售许可证》时，必须提交该项目的住房维修基金的缴交方案，并领取《十堰市城区商品房维修基金单位缴交申请表》和《十堰市城区商品房维修基金个人缴交申请表》。
2、项目竣工后，开发建设单位在办理房屋产权初始登记的同时，应提交投资计划任务书，住宅区平面规划图，竣工总平面图，单体平面图复印件，并将填写的《商品房维修基金缴交申请表》交由维修基金管理中心进行核实审批。产权初始登记后三周内，开发建设单位按投资额的1-1.5%的比例将维修基金缴入住房维修基金管理专户。
3、房屋建设项目总投资额的确定，2000年我们按市房改办公室的房改房成本价的方式计算商品房每平方米建设面积的投资额。随着近几年，随着房地产行业的快速发展，土地、建筑材料等价格不断变化，现在按照上年度房地产建设投资额的平均值来确定。
4、购房者个人缴交的维修基金，由开发建设单位与购房者签定购房合同时，作为合同条款之一写入合同，负责代收。在办理产权登记手续前，开发建设单位将代收的维修基金总额，报维修基金管理中心审核后，缴入市住房维修基金财政专户。
5、开发建设单位在办理产权交易手续时，应提供经审批的单位和个人《维修基金缴交申请表》和维修基金缴交收据，否则，房屋产权监理部门不得为其办理《房屋所有权证》登记。
6、在房屋产权登记一条龙办事大厅设有维修基金收费窗口，统一受理审检。
（二）房改房维修基金归集程序：
1、公房出售申报时，由出售公房的产权单位按栋（幢）填写《十堰城区出售公有住房维修基金缴交申请表》和《十堰城区公有住房维修基金个人
2、在公有住房出售的审批阶段，由市房地产管理局会同房改办对公有住房出售单位和购房者个人应缴交的维修基金金额进行审核，签署审批意见。
3、在办理房屋产权证时，售房单位按售房款的20%提取维修基金，购房者个人按售房款的2%缴交维修基金，一并统一缴入维修基金财政专户，并由市住房维修基金管理中心出具统一维修基金专用收款收据。
4、在《房屋所有权证》办理阶段，除应提供规定的房改手续外，还应提供维修基金缴交审批单。在办理产权登记时按缴交比例统一归集到市住房维修基金管理中心，存入财政局指定的银行财政专户。
二、维修基金的管理使用情况
（一）为了加强住宅区共用部位共用设施设备维修基金的归集和管理，保障房屋售后的维修管理，维护房屋产权人（业主）和使用人的共同利益，维修基金管理中心负责维修基金的归集、明细帐户的设置和管理，使用时的监督、审批工作。市财政局具体负责维修基金缴存帐户及票据的管理；并具体负责维修基金使用时的监审以及业主委员会使用维修基金的财务监督。
在基金管理过程中，十堰市房地产管理局和十堰市财政局严格按建住房[1998]213号和鄂建[1999]136号文件规定执行，结合十堰市的实际情况，制定了十房地字（2000）5号《十堰市城区住房维修基金缴存、管理和使用审批的规定》文件，坚持作到专款专用，确保业主的合法权益，维护业主的根本利益，坚持做到维护人民政府的窗口形象，坚持做到权为民所用，利为民所谋；坚持做到维护好社会安定的政治局面。否则，未经批准，动用、挪用、使用维修基金和造成维修基金其他损失的，十堰市房地产管理局会同市财政局除责令赔偿外，根据相关规定执行处罚，并追究责任人员和领导人员的行政责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
为了提高办事效率，方便业主查询，开发了十堰市住房维修基金管理软件，按楼栋和户设立明细帐目。
(二)、住房专项维修基金的使用情况
自2002年开始起动使用住房维修基金以来，为充分发挥维修基金的作用，市住房维修基金中心在维修基金使用时严格把关，认真按照十堰市房地产管理局和十堰市财政局制定的维修基金使用审批程序进行。
1、已规范开展了物业管理的住宅小区（片区）使用维修基金的一般程序为：物业管理企业提出维修计划，填写《维修基金使用审批表》交小区业主委员会审定,报维修基金管理中心审核，审批确实无误后报市财政局审批并通知银行划拨资金。
2、未规范开展物业管理的居民大院，成片住宅或零星住宅使用维修基金的一般程序为：原产权单位会同业主委员会或代表提出维修计划,填写《维修基金使用审批表》由业主委员会或代表审定并报房地产管理局住房维修基金管理中心审核，审核无误后报市财政局审批并通知银行划拨资金。维修基金拨付后，从有关楼栋和住户的维修基金明细帐中核减。
3、维修基金不敷使用时，维修基金管理中心应及时告知相关业主委员会。经业主委员会研究决定，报市房地产管理局审批后，可按业主占有住宅建筑面积比例，向业主续筹，续筹的维修基金按十房地字（2000）5号关于《十堰市城区住房维修基金缴存，管理和使用审批的规定》的有关条款管理。
4、对申请使用住房维修基金的单位，市住房维修基金管理中心会同财政部门严格按照国家、省市维修基金使用规定把好关。经过近几年实际操作证明，是符合十堰市实际情况的，真正做到了为业主负责，为政府排忧。
三、相关建议
（一）国家建设部、财政部建住房（1998）213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》符合我市实际，贯彻落实的效果较好，建议新的专项维修资金管理办法继续保持213号文件的基本内容和管理方式。
（二）对213号文件出台之前未归集维修基金的房屋，再次归集时比较困难，对维修基金余额不足的房屋进行续集时，也缺乏强制性的措施，建议制定新《办法》中要有切实可行的强制性归