物业管理行业在我国是一个新兴的行业,属第三产业,目前还没有专门的法律对这种社会关系进行调整。对物业管理中各个主体间的法律地位和相互之间的权利、义务等关系,包括政府各主管部门、相关部门、物业管理公司、物业所有人(使用人)之间的关系,只能以民法、合同法、行政法等部门法的有关法律规范,以及政府的规章、决定、命令等行政法规来加以调整。
在物业管理诸多的法律关系中,笔者以为最基本的关系是委托关系。这种委托关系是建立在物业管理公司与物业所有人(使用人)签订的《物业管理服务合同》的基础上的。这种委托关系不仅具有民法、合同法调整的法律关系特点,还具有行政法律法规调整的法律关系特点,并且其调整具有交*性和相容性,以下就三方面来分析这种委托关系的不同特点。
一、这种委托关系具有平等主体之间的关系的特点。
根据民法的原理,按照合同法的规定,签订合同双方的当事人须是平等主体,即签订合同当事人的法律地位平等,并且当事人在合同关系上也是平等的。物业管理公司与物业所有人(使用人)通过签订《物业管理服务合同》明确了委托方与受托方的法律地位和双方各自的权利与义务。在平等、互利的民法原则下,双方的权利与义务是对等的,一方的权利就是另一方的义务。因此这种委托关系在法律上双方的主体是平等的,在合同的履行中双方的地位也是平等的。
二、这种委托关系具有既受合同法的规范,又受行政法规的规范的特点。
我国合同法将委托合同归类于提供劳务的合同,合同法对委托合同概念规范为受委托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托义务,委托人支付约定报酬。在这里委托人委托的内容只要不违反法律的规定,不损害社会公德,都可以委托,且受委托人只能以委托人的名义办理事务。但是《物业管理服务合同》不仅受合同法规范,而且受政府房地产行业业主主管部门制定的行政法规的规范,其委托的基本内容具有规范性,并且对受托人的法律地位加以明确,作为受托人物业管理公司不是以委托方的名义从事管理服务活动,而是独立地行使合同规定的权利,履行合同规定的义务。因此,这种委托关系不仅受合同法的调整,而且对合同法意义上的委托关系有所突破,其签订合同的主体双方的权利义务均受行政法规的严格规范。
三、这种委托关系具有服务与被服务,监督与被监督的关系的特点。
作为合同受托方的物业管理公司,其管理活动实质上处在大管家的地位,对委托方的物业公用部位、公用设施设备,以及公共区域的保洁、绿化、保安等方面进行管理,并制定相应的管理制度,以保证各项服务正常有效地运作。作为委托方,在使用物业的同时,要认真遵守有关的管理制度,使服务活动有序地进行。在这里,物业管理公司的大管家地位体现了合同法意义上提供劳务的性质,为物业所有人(使用人)管好物业,搞好服务是物业管理公司经营的出发点和归结点。同时作为委托方在接受服务时可以对物业管理公司的服务活动进行监督,行使监督权。委托方不仅可以对合同中已明确的公共服务的质量进行监督,而且可以对合同中未明确的
从理论上,站在法制角度来正确认识和理解物业管理法律关系中的这种委托关系,是物业管理公司与物业所有人(使用人)这对合同当事人明确各自的法律地位、各自的权利义务的前提条件,也是建立良好、有序的物业管理环境的前提条件。并且在实践中对物业公司、物业所有人(使用人)的物业使用活动以及政府相关职能部门制定政策的活动等具有指导意义。