国内物业管理行业的发展,今年已经迈入了第二十个年头。在这二十年的发展历史中,国内的物业管理日益趋向规范化发展。在欧美、港台地区的物业管理市场,自主经营的独立物业管理公司发展迅速,政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理,同时房地产发展商开发的物业项目也越来越多地委托专业的物业管理公司来管理。国内的物业管理公司起步较晚,除了新兴的专业化管理公司模式外,有相当比重是专业化与行政性管理模式相结合以及以房管局系统为主体的传统管理模式。随着物业管理市场的发展,业主自治意识越来越强,物业管理公司最终要成为开发商或业主合同方,为业主提供服务。而在开发商或业主选择物业管理公司时,往往采用委托、协议或招标的形式。在物业管理市场竞争中,服务质量水平是一个重要因素,价格则是一个敏感的因素。在现行的物业管理模式中,物业管理公司通常采用两种收费方式,即酬金式和包干式。现就两种服务收费形式对物业管理市场的影响作以分析。
首先,让我们对酬金式和包干式的基本要素作简单阐述:
1、酬金式
1.1物业管理酬金在服务开始后从物业管理帐户中直接扣除
1.2物业人员薪金或其他物业管理开支从物业管理帐户中直接扣除。
1.3如遇管理费帐户收入款项不足支付物业管理开支时,则由发展商垫付,最终由业主方付差额;如帐户有盈余,则保留在管理费帐户中,作为以后物业管理的开支留存。
2、包干式
2.1每月向业主方收取定额的费用。
2.2如遇管理费帐户收入款项不足支付物业管理开支时,则由物业管理公司自行支付差额;如帐户有盈余,则作为物业管理公司的收益。
2.3部分发展商向物业管理公司提供物业内的产业项目供管理公司经营,经营所得用于弥补管理帐户的不足部分。
3、在实际物业管理中,两种收费形式存在的现状及对物业市场的影响归结如下:
3.1在市场竞争中,包干式是一种有竞争力的收费方式,特别是针对档次较低的或销售情况较差的楼盘。
3.2按国内现行的物业管理费收取的标准,城市住宅小区的物业服务管理费由物价部门核定;其他高档住宅物业及写字楼宇的管理费,由市场调节、政府指导。对于档次较低的或销售情况较差的楼盘,开发商往往对物业管理开销服务质量保证方面没有把握,包干式在收取固定报酬的情况下,对物业管理费实行自负盈亏,恰恰迎合了开发商的需求。因此,包干式的物业管理报酬形式较容易在物业管理市场竞争中胜出。而在档次较高的或销售情况较好的楼盘,开发商以及业主方在选择物业管理公司的问题上,往往将物业管理公司提供的服务档次和质量以及物业管理公司在业界的声誉放在第一位,在价格取向上更注重性能价格比。
3.3按照业内惯例,如果管理费不足以支付物业管理开支,则开发商需要负责垫付管理帐户不足部分。而在低档楼盘,往往存在管理费拖欠情况。开发商在业主拖欠管理费并要为空置房屋支付管理费的情况下,为保证自身利益,自然倾向于选用包干式的物业管理公司来管理物业。这样一来,实行包干式的物业管理公司获得了物业管理权,开发商也将其应负担的责任转移了出去。但是,在管理费收缴不足的情况下,物业管理公司的利润及人员,办公开支全部包含在管理费的情况下。因此,物业管理公司只有用压缩管理费,降低服务标准来维持盈利。这样,物业服务的对象——业主的利益就受到了损害,而物业的保值、增值目的也无法实现。物业管理质量低下必然造成业主对物业管理公司服务不满,从而拒绝交纳服务费,造成管理上的恶性循环。
3.4物业管理公司一兼二职,往往导致服务水平下降。部分发展商将物业区的产业交给物业管理公司经营,所得用于弥补由于管理费低于实际开支而出现的差额。这样就使本来以服务为目的的物业管理公司对物业有了经营权。物业管理公司在有限的人员编制上,在提供物业管理服务的同时还要经营物业项目以获利,那么物业管理公司的人力、物力将必然
3.5酬金式收费确保管理费根据管理实际开支水平调节。管理费的收取标准,一般由物业管理公司向发展 商或业主委员会提交预算,在获得发展商或业主委员会批准后,再请物价局批准才能生效。物业管理公司要定期向业主委员会提交财务报告,列明支出明细,每年在召开业主大会时根据实际开支情况与现行的管理费水平进行比较。如果实际开支水平显示现行的管理费高于实际水平,则提请业主大会商议是否提高服务水平标准并维持现行的管理费水平或者维持现有服务标准。降低管理费水平;如果实际开支水平显示现行的管理费低于实际水平,则相反。采用酬金式的物业管理公司,由于取得的酬金为固定金额,管理费的高低与其经济利益并无直接联系。因此,自然是从最大程度地使业主受益的角度来服务业主,根据实际的开支来调节管理费水平。而包干式则不同,如果管理费不足开支,则由物业管理公司支付,其经济利益与管理费水平高低直接相关,管理费上调,则压力减小,利润率增加;而管理费高于实际开支水平的话,盈余部分将作为物业管理公司的盈利部分。
3.6各种收费方式的推出,要建立在对预算费用的准确拟定上,酬金式更能做到准确合理。
物业管理行业是服务性的行业,物业管理公司作为一个独立于业主方的“管家”,地位将日益提高。这种“管家”地位决定了物业管理公司在满足业主控制管理成本的意愿的同时,为保证服务质量,保持自身在业界的声誉,理性地、准确地进行管理支出的预算。两种收费形式相比较,酬金式的收费形式自身上更符合物业管理公司作为“管家”的地位。酬金式的收费内容直接针对的是服务,酬金式的收费企业因为存在较小的盈利压力,在进行物业管理支出的预算拟定上,容易将自身置于“管家”的地位,从维护物业质量的长期打算来考虑。此种情况与业主方的长期利益较统一。
3.7探究酬金式的收费制在国际上普遍通行的原因。
酬金式的推行从根本上讲是约束了开发商和物业管理公司,使各方真正负起应负的责任。从开发商的角度来说,开发商有责任垫付管理费不足部分,并为空置房屋支付管理费用;从物业管理公司的角度来说,在按双方协议收取固定的酬金后,按照合同规定的服务标准提供服务,产生的费用必须向发展商或业主提交明确的财务说明。而在此情况下,再通过教育、立法或其他规定来约束业主,使业主负担起业主方该承担的责任和义务。这样,在运营模式上有利于物业管理行业的健康发展。在国内提供物业管理服务的一些国际化的公司,如第一太平洋戴维斯、世邦魏理仕、怡高以及仲量联行等都推行酬金式的收费形式,相信这也是其通过多年对物业管理市场运作经验的总结。
综上所述,物业管理收费方式要以服务业主,保证业主利益,最大限度地实现物业保值增值为目的。这应该成为衡量一种收费形式是否有益于行业发展的条件.