概述
物业管理资本的经营具有资本经营的一切特征。
资本经营是指企业把拥有的法定资本和增值资本、固定资本和流动资本、自有资本和借入资本、投资资本和债权资本、有形资本和无形资本等变为可以经营的价值资本,通过优化配置的流动、收购、兼并、重组、参股、控股、交易、转让、租赁等各种途径进行有效运营,最大限度地实现资本增值目标的一种经营管理方式。
资本经营一般包括存量资本经营和增量资本经营,也可分类为实业资本经营、金融资本经营、产权资本经营、无形资本经营等。
1.资本经营的特点
(1)传统的生产经营只关心产品的生产开发、品种质量、产品价格和原材料、设备成本的变动,资本经营则始终以实现资本最大限度的增值为最终目标。
(2)资本经营把人作为企业资本的重要组成部分,是资本增值的首要目标。
(3)资本只有流动才能增值,资产闲置是资本最大的流失。
(4)资本的支配和使用比占有资本更重要,因为利润来源于使用资本而非拥有资本。可以通过兼并、控股、联盟等形式获得对更大资本的支配权。
(5)优化资本结构,包括对企业内部资源结构(产品、组织、技术、人才等)的优化、资本形态结构(实业资本、金融资本、产权资本)的优化、资本经营过程的优化,等等。
(6)传统的经营方式只注重资产资金的运用,而资本经营则将所有可以利用和支配的资源、生产要素都看做是可以经营的价值资本。
(7)最大限度地支配和使用资本,以较少的资本调动支配更多的社会资本。只要资本能够最大增值,企业可以打破地域、行业、部门、产品等概念,面对所有行业、所有产品和整个世界市场。
(8)依靠产品组合、多元化经营等方式降低或分散资本经营的风险。
2.物业管理资本经营。
物业管理目前还不具备从事高等级资本经营的条件,如不具备雄厚的经济实力使之可以走风险之路。所以,笔者将物业管理资本经营的范围限定为将资本投入到可以获得更多收益的与物业管理密切相关的经营活动中。物业管理的基本特点是劳动密集型而非资金密集型,实行资本经营必须结合物业管理的现实情况和历史因素以及我国的实际国情进行改造。这也是提出“物业管理资本经营”概念的背景。
理财
企业理财是指对财物进行科学而合理的管理,使之适应企业经营发展的需要,并发挥最大的效用,产生最大的效益。
1.财务分析与经济活动分析。 分析物业管理经营活动在经济效果方面的有关情况,对一定时期的经济活动过程及结果进行比较、分析和对比,找出问题及原因,以采取措施挖掘潜力,提高经营管理水平。两项分析活动应贯穿物业管理经营过程中的全部环节。
2.成本控制。 因推行成本控制而发生的成本不应超过因缺少控制而丧失的收益。成本控制系统包括企业的组织系统、信息系统、考核制度和奖励制度等。其中,考核及奖励制度是重要因素。
3.节税 。纳税人根据政府的税收政策,通过经营结构的调整和交易活动的安排,对纳税方案进行优化选择,以减轻税负。常见的节税方法有,投资方案节税法、材料计算节税法、地域特点节税法、租赁节税法、筹资方案节税法、信托节税法、技术改造节税法、费用分摊节税法,等等。
4.筹资。 一般认为物业管理不是资金密集型行业,也很少有物业管理公司筹资。这是一个错误思维。 "借鸡下蛋"是企业经营的常用措施,即用别人的钱来赚钱,而将自有资金投入到更多的经营项目中以获取更多收益。在具体的经营项目中,自有资金所占比例越低,则投资利润回报率就越高。企业筹资的渠道有企业自身经营收入、银行借贷、抵押贷款、发行债券、发行股票、利用国际资金贷款等,物业管理还可向业主进行筹资。
5.资金增值经营。 将企业剩余资金进行理财经营以获益 .一是融出资金,如企业间的拆借。二是投资证券以分散风险,如购买国债、铁路建设债券、公司债券等。投资证券还包括各种基金、股票等,但风险较大,需慎重选择。三是期货投资、外汇买卖、艺术品投资、贵重金属买卖等。
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企业扩张有内外之别,对内有管理规模的扩张、经济实力的扩张、经营范围的扩张等;对外则有品牌的扩张、组织的扩张等。对内扩张的主要表现形式是管理规模的扩大,对外扩张则是企业组织形式的扩大。内部扩张是实现企业资本增值目标的主要手段,而外部扩张则为内部扩张搭建平台。
1.内部扩张。 物业管理最重要的内部扩张形式就是管理规模的扩张。规模扩张应遵循以下原则一是领域兼顾原则。如在住宅物业管理领域具有竞争力的企业,可兼顾相邻领域,如公寓、酒店等;然后再向写字楼、医院等领域进军。二是成本原则。规模扩张所增加的效益必须成倍地大于成本增加,否则,低速增长的效益与扩张伴生的隐性风险就不成比例。三是区域化原则。不能将另一个地区的模式复制克隆,而应具有当地色彩。四是规模极限原则。任何企业的规模扩张都有一个极限,超过这个极限,则效益会与规模成反比发展,最终导致企业的崩溃。五是跨区域经营原则。
2.兼并。 通过兼并和重组的方式达到外部扩张的目的,这是扩张的便捷之道,也是高风险之道。兼并可使企业的组织形式迅速“膨胀”,但最终目的仍然是为企业效益的扩张搭建平台。兼并既要考虑能从被兼并方得到什么,也要考虑能给予对方什么,如果从对方中既得不到,又无法给予对方,则兼并行为就不可实施。
3.联合。物业公司间的联合可实现资源共享,使企业问优势互补,最大程度地优化资源。联合集合了人力资源、技术资源、品牌资源,并将大量的物业资源纳于麾下,为资源的开发提供了基础。这种联合虽然不涉及或很少涉及资本的运作,但成功的联合可使企业迅速达成外部扩张的组织形式。
联合有三种形式 :松散式联盟,紧密型合作,网络式联合。
投资
物业管理微利的行业特征,决定着企业如果仅靠物业管理主业 (即物业管理常规经营)一项,很难达到财富巅峰,而业务多元化也是企业高等级发展的趋势。所以,投资物业管理主业以外的关联业务将是资本经营中十分重要的手段。如投资房地产开发a介入房产买卖交易,经营酒店、写字楼、公寓,组建物业管理的产、研、学基地等。
1.物业管理投资的特点。 一是不具备充足的资金实力,抗风险能力相对较弱。二是服务众多业主,一旦投资失误,有可能造成企业管理与服务的行为中断,使业主利益受损,这又涉及到很复杂的社会问题。三是物业管理行业内投资型的高等级人才严重匮乏,制约了企业实施投资的资本运作行为。
2.投资原则。 一是投资重点应放在与物业管理主业密切相关的领域,以使主业、辅业相互补充相互促进。二是十分注意资金的安全。二是物业管理行业整体上对投资领域处于探索阶段,不具备丰富的经验,与有投资经验的机构合作会加大成功的系数。四是企业间的联合可降低和分摊投资风险。五是对关联业务的熟悉会加大投资成功的可能性。
3.投资决策。 投资决策是企业在经营过程中,需投入大量资金,研究投资费用与效益的关系,且在较长时期持续发挥作用和影响的决策。其主要内容有调查研究、收集资料、提出问题、预测技术、可行性分析、可靠性分析、拟定投资方案、选择投资方案等。
投资领域列举
1.物业管理第三方组织。 该组织提供的服务具有独立性、专业性、增值性、契约性特点,是价值链不断分散的产物。 2004年初,国内相继出现了不少第三方物业管理组织,如上海原创物业管理招投标代理有限公司等。