目前,广州市1000多个新建住宅小区已成立业委会的有388个,但业委会能成功成立并运作起来的却鲜有见报。而随着越来越多新建小区的交楼入住,许多楼盘都相继感到了业委会成立之艰难。
前段时期,本报针对“业委会难产”的话题作出详细报道后,广州市白云区的城西花园主动发信给编辑部,称该花园到目前已经成立了第三届业委会,当中有些经验和办法希望对其他楼盘的业主能有所帮助。
近日,本报记者特意前往这个占地10万平方米的大型小区,这种规模与广州多个大盘旗鼓相当。而且,到目前为止,该小区交楼2800多套,常住人口达2000多户。那么,这么庞大的社区是如何顺利成立业委会的?其他社区遇到的问题在这里又是如何解决的?
□ 成功成立
第一二届
困难:业主陌生,维权意识淡薄
经验:委员由物管公司推荐产生
城西花园位于白云区金沙洲,小区规划风和居、丽日居、翠林居、绿茵居四期住宅,目前已交楼2800多套,常住户达2000户。
自1999年,城西花园相继成立第一、二届业委会。跟其他小区一样,此两届业委会是依靠物业管理公司推荐产生业委会成员的。据第一届业委会委员马可立介绍,当时由于业主维权意识淡薄,业委会未能被广大业主认识,工作开展举步艰难,业委会成员也换了三次。
第三届
困难:业委会要代表业主意愿
经验:民主选举避开前任委员
2004年上半年,城西花园开始筹备第三届业委会换届选举工作。吸取了前二届的经验,业委会候选人全部通过民主选举产生7名成员。
曾是筹委会成员的陈晓介绍说,按照相关规定,发展商在业委会成立的筹备工作中应起主导作用,城西房地产派出了销售主任参与到筹备工作中。其他筹委会成员都是熟悉小区情况、又比较有时间的热心业主,而现任的第二届业委会委员则没有选择。
□ 关键两步
第1步:民主选举楼主代表
□ 每楼选出两三位楼主并公示简介 □ 筹委会挨家派发选票
□ 在行政部分监管下封箱、点票 □ 候选人得票率至少50%
一个拥有2000多户业主的社区,民主选举到底是如何实现的?
据介绍,城西花园第三届业委会筹委会产生后,向全区76栋楼进行摸底,采用自主报名或推荐的方式在每栋楼定出2-3位楼主代表候选人,然后在每栋楼的显要位置张贴候选人的简介、事迹和决心等。
公示一段时间后,筹委会成员和其他热心业主挨家挨户派发和收集业主的选票,并在行政部门的监管下封箱、开箱、点票。按规定,只有获得本栋楼50%以上的业主投票,才可成为楼主代表,因此有的候选人即使达到49.5%的也不能当选。
为了体现公平选择,该百分率的计算方法为投票户数产权面积总和除以该栋的总面积,因此避免了不少小区以户数来计算,而复式和平层面积迥异的不公。
最后选择出76名楼主代表,报房管部门备案。
第2步:由楼主产生业委会委员
□ 按栋数多寡每区联合选出2-3名代表
□
□ 业主代表大会上公开选举产生业委会
楼主代表选举出来后,城西花园四个区每区根据楼房栋数的多寡联合选出2-3名代表,产生9名业委会委员候选人,并制作专门的宣传牌在小区的几个入口处公示。
今年6月16日,在城西花园第三届业主代表大会上选举产生了第三届业主委员会,并通过了业主公约、业委会章程和业主大会议事规则。
当选的业委会七名成员得票率都在90%以上。所有投票、唱票都在现场公开进行。选举结果报送房管局、街道办、派出所、居委等相关部门。当天晚上,第三届业委会召开第一次会议,作了初步分工,推举出主任、副主任、秘书,并随即开展工作。
□ 声音
城西花园物业管理处杨泽南主任:
物业管理公司主要起到一种配合的作用,管理处也意识到业委会对业主维权方面所起的作用,一直都比较支持。如提供业委会的工作经费,在选举楼主代表时,派出不少工作人员向业主收选票等。
城西花园业委会主任王锷模:
业委会工作经费每半年公布一次,一是使用前的预算,二是使用后实际开支。同时每年向业主大会作至少一次的财务状况的汇报。
城西房地产销售部主任招婉芬:
在成立业委会的过程中,发展商的参与作用是比较重要的,公司很重视该项工作。至于业委会成立后是否会对发展商构成约束,肯定会有一些。业主比较关心的物业维修基金,我们公司已经有一个时间安排,到时自然会如数交上。
□ 焦点
业委会经费从哪来?
□公共场所经营收益每月划拨3000元
□每月开支记录在案,定期公示
据现任业委会主任王锷模介绍,每个月物管公司会从小区公共场所经营收益中划拨3000元,作为业委会的运作经费,这无疑使业委会增添强大的活力,可以将很多工作计划付诸行动,设想变为现实。
主要开支包括业委会办公室的水电费、办公开支、业主联欢费、购买各类比赛的小纪念品、墙报的宣传品等,如组织业主到中山、茂名等地游玩等,每次都做满一两车人;有时为了举办业主的文体活动,还需要到小区外面租场进行。
但是在业委会委员开展工作过程中,还是有许多地方用自己的电脑设备、手机、办公设备等,而业委会委员每个月只有100元的补助,基本上是以一股热心公益的热情来进行工作的。对于每月的经费开支,业委会都有详细的记录在案,并将定期向业主公示。
□ 矛盾
面对业主质疑 问心无愧做好沟通
在采访中记者碰到一位姓李的业主,他认为业委会站在管理公司、发展商一边,尤其是在自来水问题上,存在着每天损耗350吨水的疑问,令人不可信服。
现任业委会副主任彭佩群则表示,业主的意见我们都会记录在案,并努力去解决,但自来水的问题牵涉面广而复杂,有几次会议眼看快要解决问题了,最后又因为一些新的文件出台而悬着了。
有许多小区,往往对业委会的期望值过高,其实业委会只是业余的执行机构,权力十分有限,如果业主不齐心的话,就很难持续下去。业委会工作本身就是出力不讨好的,面对一些业主的牢骚也很正常,但我们也要尽量做到满足绝大多数人的利益。
对于本报不久前关于业委会具有诉讼资格的社论,城西花园业委会的陈天祥表示,这是对业委会工作的一个鼓舞,今后可以利用法律武器来解决一些悬而不决的问题。
□ 成功运作
问题:人人都上班,开个会都难
经验:设专责小组,小范围碰头
据现任业委会副主任彭佩群介绍,第三届业委会成立后,业委会7名成员分成若干个工作专责小组。因为业委会委员大部分都是上班一族,要想大家都聚在一起开会比较困难,而分成专责小组后,有时为了处理一个问题,只要两、三个人碰头就可以开展工作了,然后再由小组的牵头人向主任汇报,也有利于提高效率。在实际操作中,城西花园业委会成立了五
问题:非一户一表,长期不交费