今年3月18日,中共深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。 根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。
业主方面更是闻风而动。早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。“学着学着,我们发现问题越来越多。学习会后来就变成了质疑会。”
业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。
在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。
比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。
《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办、社区工作站或居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。联席会议由街道办事处负责召集和主持,主要协调解决包括“影响物业管理区域稳定”情况等“物业管理中的疑难问题”。这无疑是确立了以街道办为核心、各种行政权力配合、协同管制业主权利的格局。
行政权力管制业主权利的典型表现,则为第九条。该条规定:
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所属社区工作站或社区居民委员会有权建议其改正,并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的,物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。
业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散,由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:
(一)业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;
(二)业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
而对业主权利的直接限制,也是随处可见。
比如第四十条规定:业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任,但全部委员均不具有深圳户籍的除外。这就在一般意义上剥夺了非深圳籍户口的业主出任业主委员会主任、副主任和其他业主委员会委员选举非深籍户口的业主委员会委员为业主委员会主任、副主任的权利。
比如第四十一条将“按时交纳物业管理服务费”规定为业主委员会委员应履行的首要职责。此项规定可理解为如果业主拒交物业管理服务费,则自动丧失当选业主委员会委员的资格。一直以来深圳市有关部门也确实是这么解释和这么操作的。
据此,有关人士归纳出《指导规则》的两个精神实质:一是行政权力的自我授权,自我扩权——将政府管制擅自扩张到民
也就难怪一些住宅局官员和物业公司负责人会扬眉吐气:“嗨,终于把他们管起来了。”
扬汤止沸
为什么必须把业主大会和业主委员会管起来呢?深圳市有关部门当然有其隐衷。
深圳是中国物业管理的发源地。20多年的历程中,深圳诞生了国内第一家物业管理公司;成立了国内第一个物业管理协会;颁布了国内第一部物业管理地方性法规;开办了国内第一个物业管理进修学院;举行了国内第一次物业管理权的招投标;造就了一批全国知名的物业管理专业公司;涌现了一批全国优秀示范小区、工业区和大厦。迄今,深圳仍然是全国物业管理覆盖率最高的城市,其物业管理覆盖率达到95%,超过北京、上海等城市。应该说,在实践与探索住宅区物业管理体制方面,深圳功莫大焉。但也正因为深圳的物业管理发端最早,物业管理的深层次问题在深圳也就爆发最早,积累最多。特别是近几年,由于改革乏力,物业管理体制严重滞后,造成物业管理企业与业主地位普遍倒置,业主私有物业产权受到非法侵害的现象普遍存在,业主与物业管理企业关系普遍紧张,业主群体性维权事件因此连绵不绝。
最典型的维权事件发生在振业景洲大厦。该小区入住不久,即有数百户业主起诉地产商违约,获赔金额近1000万元。2001年3月15日,该小区又创立了中国第一个房产业主维权网站——“景洲315”,有学者称这是“吹响了中国房产消费者网上维权的号角”。该小区业主委员会主任邹家健则因带领业主维权,被地产商以“名誊侵权”为由起诉,索赔额高达1000万元,开创了地产商向消费者个人索赔金额的全国之最。2001年9月,景洲大厦再度首开先河,由业主投票炒掉了地产商属下的物业公司。2003年10月,景洲大厦率先执行国家《物业管理条例》,由业主自主投票,选聘新的物业管理公司。行政主管部门大为光火,判为违规,责令限期整改。业委会拒绝整改,冲突至此升级,行政主管部门采取断然措施,宣布罢免邹家健的业委会主任、委员职务,创造了全国第一个行政主管部门用红头文件罢免群众自治组织负责人的案例,轰动一时,引起媒体和法律专家的广泛质疑和批评。罢免令同时遭到业主抵制,罢免令下达不足一月,业主再度推选邹家健为该小区业委会委员、主任,邹家健任此职直至今日。通过依法维权、理性维权,景洲大厦业主成功地讨回了公道,成为深圳业主维权大潮中的一面旗帜。在景洲大厦的传奇故事的激励下,业主维权在深圳更趋高涨。开发商、物业管理公司、行政主管部门则成为维权锋芒的主要指向。
诚如一位社会学者所指出的,住宅区冲突与纷争的焦点主要集中在以下几个方面:
1.开发商房产欺诈。如虚假广告、合同陷阱、产权归属、质量低劣、面积缩水、配套设施不齐全、擅改规划、房产和物管“捆绑销售”等问题。
2.物业管理公司违反物业服务合同,侵犯业主自治权。包括帐目不透明、乱收费、虚增支出、服务质量低劣、挪占专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备的所有权或使用权、操纵业主委员会选举、拒不接受业主大会解聘决定等问题。
3.行政主管部门行政不
据统计,2003年度,深圳市各类物业管理投诉高达1500件(次)。该年度深圳市消协受理了商品房投诉468起,投诉热点之一也是物业管理。而去年的一次民意调查更显示,深圳市超过一半的业主对物业管理现状不满。可见深圳市物业管理体制的深层次问题并没有得到实质解决。2004年初,40多名来自深圳多个小区的业主和业委会成员聚会,强烈要求结束深圳物业管理“一市两制”的局面,在深圳适用国家《物业管理条例》;并就成立“业主委员会联合会”事宜进行了磋商。
，《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义