楼宇交付使用,是物业管理公司接管楼宇的一项重要工作。如果疏忽大意,对工作存在的缺陷未能在接管物业前整改完毕,接收后交付租户时,必将引致投诉,这不但影响发展商和物业管理公司的形象,而且还影响到日后的经营业绩。因此,必须慎重对待。
一.物业移交包括三个步骤:
(一)由施工单位在工程竣工后交付发展商(房产公司);
(二)由发展商向管理公司移交;
(三)xx步行街管理公司向租户移交使用。
这个阶段的工作通常逐个单元向租户进行交铺,工作量大,要求认真细致地进行。实际上,大多数物业的交接工作是在工程基本完工,而且尚未办理竣工验收时进行的,必须注意处理好以下问题:
1.会同房产公司代表、施工单位代表认真对工程质量进行检查,存在问题做好记录,三方代表签字确认,并由房产公司督促施工单位限期整改;
2.整改完毕,三方代表检查确认合格,可以办理移交手续,管理公司可以接收锁匙。
(四)物业交收流程图
二.开发商向管理公司移交物业规程
(一)开发商向管理公司移交物业流程图
(二)机电设备(设施)接管验收规程
1.接管验收应具备的条件
1)机电设备(设施)安装施工完毕;
2)机电设备(设施)系统调整试验合格;
3)机电设备(设施)系统满足大厦使用功能。
2.接管验收安装施工单位(厂家)应提交检索的技术资料
1)竣工图(包括平面图、设计说明、原理图、接线图);
2)图纸会审记录;
3)竣工验收证明文件;
4)机电设备(设施)安装施工工程合同及开工、竣工报告;
5)工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录);
6)机电设备产品说明书、合格证、调试方法、备品备件及专用工具清单;
7)安装技术记录;
8)调整试验记录。
3.接管验收项目和标准
1)接管验收项目:
A.高低压配电设备系统;
B.应急发电机组设备系统;
C.消防设备(设施)系统;
D.电话、电视、影音系统;
E.中央空调供冷系统;
F.给排水系统;
G.保安监控、巡更系统;
H.电梯运输系统
I.楼宇办公设备及灯光自控系统;
J.车场自动收费系统
K.环保系统
2)接管验收标准(略)
4.进行接管验收的程序
1)协商约定:
A.安装施工单位(厂家)书面向发展商提出验收移交申请,由发展商致函联同xx物业服务有限公司进行验收接管,并按委托合同提供验收接管应验交的全部资料。
B.xx物业服务有限公司协助发展商审验提交的全部资料,如具备条件,在15日内由发展商签发验收通知并约定时间。
2)现场检查验收:
A.组织验收小组,验收小组由发展商工程部、监理公司、物业公司工程部组成,按专业分工制定《验收交接记录表》。
B.会同安装施工单位(厂家)对机电设备(设施)质量和使用功能进行验收。
a.预验收
验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收,对机电设备(设施)进行质量和使用功能的检验。同时,还要重点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量,安装位置等。
在验收中检查出不符合标准的项目,提出书面的《机电设备(设施)验收整改通知书》返回安装施工单位(厂家),并在约定时间内由安装施工单位(厂家)进行整改。
对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求安装施工单位(厂家)重新调试,要达到规定的要求。
预验收后形成一份预验收报告,交公司总经理审查。
b.正式验收
预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证。如整改合格,则进行正式的接管验收。
一是图纸与设备规格型号、数量符合;二是机电设备的实际安装位置与设计安装位置符合;三是设备包括设施连接的整个系统的技术性能,应与设计的功能符合。验收结果记录在《验收交接记录表》中。
对机电设备(设施)进行验收,重点放在预验时已记录在案的问题方面,其结果也记录在《验收交接记录表》中。
各专业人员根据验收的情况,写出机电设备工程验收报告,验收小组根据验收报告,作出综合性验收评定及意见书,并将验收报告送公司总经理审批。
公司总经理代表xx物业服务有限公司同安装施工单位(厂家)进行正式移交,签署接管文件,接收机电设备(设施)管理权和相关资料。
有关验收结果文件,质量问题的处理约定文件均作为接管文件的一部分作为物业委托管理合同的有效文件。
所有机电设备(设施)在验收合格后,安装施工单位(厂家)都应签署一份设备(设施)的三包保修协议交给xx物业服务有限公司备案。
三.商铺内部验收规程
(一)成立验楼接收小组
由工程部、客户服务中心共同组成验收楼宇小组,具体分工如下:
工程部、客户服务中心、负责对楼宇进行验收,于验收后由客户服务中心联系清洁公司负责对楼宇进行一次全面之开荒清洁,安防组负责对已接管之楼宇实施成品监护。
1.商铺验收安排
检查项目 负责检查部门 备 注
1)商铺内所有门匙;
2)装修标准
3)卷闸门、玻璃门、窗
4)水电表及读数 客户服务中心 清点、接收钥匙,查看是否符合装修标准,抄录水电表读数,详细登记各项遗漏工程
1)单元土建质量
2)给、排水系统
3)室内配电箱
4)各种插座、灯具
5)消防系统
6)空调、排风 工 程 部 细致检查各项设施、设备,是否能够正常运转、使用,是否达到质量标准。
(二)检查要点
1.卷闸门:
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2.墙身:
①阴、阳角垂直光滑无破损;②墙面平整、无异色、无裂缝、无脏污;③梁角平直光洁无破损。
3.铝合金门窗:
①不缺件;②开、关灵活;③窗框、扇框无扭曲撞伤;④玻璃完好;⑤封胶圆滑,无漏封;⑥玻璃护栏安装牢固,不缺螺钉;⑦窗框、扇框无较大油漆剥落。
4.木地板:
①平整无缝隙;②不翘不拱;③无闷空声;④板面无划纹。