接管与接收作业规范
1.0 目的
为明确物业接管验收中双方的责、权、利,确保物业使用的安全和正常的使用功能,为今后物业管理工作能正常开展,特制订本作业指导书。
2.0 适用范围:
适用于本公司承接楼宇的接管与接收。
3.0 职责:
运作部、工程技术部负责对楼宇的接管与接收进行控制。
4.0 内容:
4.1 与开发商签订物业管理委托合同。
4.1.1 运作部根据开发商要求确定合同内容、条款,按“管理评审程序”进行合同评审。
4.1.2 委托管理合同应包含以下要素:
4.1.2.1 所管辖面积
4.1.2.2 托管期限
4.1.2.3 管理范围
4.1.2.4 服务项目
4.1.2.5 甲、乙双方责任
4.1.2.6 保修条款
4.1.2.7 专用基金、管理用房
4.1.2.8 解除、终止合同条件
4.1.2.9 违约责任
4.1.2.10 争议解决方式
4.1.2.11 其他条款
4.1.3 经总经理授权与开发商签订正式物业管理委托合同。
4.1.4 合同签署后,其正本应送财务存档。由运作部要求通知相关部门执行。
4.2 接管验收的条件:
4.2.1 楼宇的接管验收是在国家有关部门竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。应具备以下条件:
4.2.1.1 建设工程全部施工完毕,并经竣工验收合格。
4.2.1.1 供电、采暖、给排水、卫生、道路、消防等设备和设施能正常使用。
4.2.1.2 楼宇幢、户编号经有关部门确认。
4.3 接管验收应提交的资料:
4.3.1 产权资料:
4.3.1.1项目批准文件
4.3.1.2用地批准文件
4.3.1.3 建筑执照
4.3.2 技术资料:
4.3.2.1 竣工图纸:包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。
4.3.2.2 地质勘察
4.3.2.3 工程合同及开竣工报告。
4.3.2.4 图纸会审记录、工程设计变更通知。
4.3.2.5 隐蔽工程验收签证。
4.3.2.6 沉降观察记录。
4.3.2.7 竣工验收证明书。
4.3.2.8 工程主要材料(钢材、水泥、构配件、新材料)鉴定合格证书或质量保证书。
4.3.2.9 工程设备及水、电、采暖、卫生洁具、电梯等的检验合格证书。
4.3.2.10砂浆、混凝土块试块试压、供水、供暖试压报告。
4.4 接管验收标准。
4.4.1 房屋的接管验收按建设部和有关部门颁布的“房屋接管验收标准”等相关规定执行。
4.5 接管验收程序:
4.5.1 开发商书面提请管理处验收。
4.5.2 管理处/工程技术部按接管验收文件和应提交的资料逐项进行审核,当具备验收条件的,应在15天内填写“业务联络单”函告开发商确认验收时间及事项。
4.5.3 管理处/工程技术部会同开发商、施工单位对物业的质量与使用功能进行检验。
4.5.4 对接管验收中发现的工程质量问题,及时以书面通知开发商。
4.5.5 经验收合格的项目,运作部/工程技术部应签发接管文件。
4.6 工程竣工图纸、资料交接:
4.6.1 对开发商提交的所有工程竣工图纸、资料、管理处/工程技术部应及时按图纸目录进行清点、交接,并填写“图纸、资料交接一览表”。
4.6.2 对开发商应提交而未给付的图纸、资料、管理处/工程技术部应及时填写“业务联络单”函告开发商。
4.6.3 对于开发商移交的所有工程竣工图纸、资料及双方竣工验收期间的来往函件,均应按“文件档案管理规程”的要求操作。
4.7 物业管理方案与契约、规章。
4.7.1 运作部,修订、下达正式的“物业管理方案”并发放给办公室等相关部门。
4.7.2 管理处应根据所辖楼宇的实际情况,结合“物业管理方案”要求,制订 “ 管理公约”、“入住须知”,以规范楼宇的管理。
5.0 相关文件:
5.1 《房屋接管验收标准》
5.2 《文件档案管理规程》
6 .0 应用表单
6.1 物业管理方案
6.2 物业管理委托合同
6.3 业务联络单
6.4 图纸、资料交接一览表
6.5 管理公约
6.6 入住须知