一、目的
规范新物业的接管验收工作,确保接管物业的质量合格。
二、适用范围
适用于物业部对新接物业的接管验收工作。
三、职责
1、公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管工作。
2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。
3、接管验收小组具体负责依据本程序进行物业的接管验收工作。
四、程序要点
1、接管验收的准备工作
(1)新建物业竣工验收后、业主入住前,物业部应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。
(2)成立物业接管小组
①在接到总经理的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组;
②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成;
公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; 物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;
物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。
(3)接管验收前的准备:
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作:
①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;
②派出先头技术人员前住工地现场摸底,制定好接管验收计划;
③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;
④准备好接管验收记录表格:
《房屋本体接管验收表》;
《公共配套设施接管验收表》;
《机电设备接管验收表》;
《接管验收问题整改表》。
2、接管验收的工作程序 (略)
3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。
(1)物业产权资料:
①项目开发批准报告;
②规划许可证;
③投资许可证;
④土地使用合同;
⑥用地红线图。
(2)综合竣工验收资料:
①竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程专业竣工图及地下管线布置竣工图);
②建设工程竣工验收证书;
③建设消防验收合格证;
④公共配套设施综合验收合格书;
⑤供水合同;
⑥供电协议书、许可证;
⑦供气协议书、许可证;
⑧光纤合格证;
⑨通信设施合格证;
⑩电梯准用证。
(3)施工设计资料:
①地质报告书;
②全套设计图纸;
③图纸会审记录;
④设计变更通知单;
⑤工程预决算报告书;
⑥重要的施工会议纪要;
⑦隐蔽工程验收记录;
⑧沉降观测记录;
⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。
(4)机电设备资料:
①机电设备出厂合格证;
②机电设备使用说明书(要求中文);
③机电设备安装、调试报告;
④设备保修卡、保修协议。
(5)业主资料:
①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等;
②已够房业主的付款情况或付款方式。
4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别
(1)接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。
(2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。
5、接管验收标准和验收方法
(1)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。
(2)验收方法为观感验收法和使用验收法。
6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准
(1)主体结构:
①外墙不得渗水;
②屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。
(2)楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。
(3)内墙面:
①抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;
②块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。
(4)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。
(5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。
(6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
(7)门、窗
①门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;
③玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;
④油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;
⑤电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;
⑥不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;
⑦高档装饰门装饰完整。
(8)楼梯、扶手:
钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;
砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。
(9)木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。
(10)饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。
(11)油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。
(12)电器插座安装牢固,符合"左零右火"规定,电源已接通正常。
(13)光纤已开通,(来自:www.jzr88.com)收视良好。
(14)开关安装牢固,开关灵活,接触良好。
(15)灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。
(16)水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。
(17)卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。
(18)给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。
，物业接管验收标准作业程序