统一规划 统一规划是为了合理组织人流、引导和促进消费。在明发商业广场,百货、超市因为经营品项不同,可以互补, 因此均设置在A区,超市占据一层部分和地下层,0倩跽季菀徊悴糠趾投
⑷邻近大卖场的商铺设置一些冷饮店、速食店,让顾客休息放松; B区建材主力店外围的商铺全部规划为与主力店相辅的家居用品店; C区主题凸显 娱乐、休闲,因此设置了影城、美食城、娱乐城、夜
盈利
国外的MALL一般采取完全出租经营的方式,便于统一经营管理,长期受益。而国内大都采取了将主力店的位 置留下来出租,其他的商铺出售的方式。国内的广州天河城、厦门SM商业城也采用只租不售的形式,均比较成 功,因此有一种看法认为国内的MALL也应采用完全出租的盈利模式。对此,笔者以为:
其一,国外MALL的开发资金主要来源于房地产信托和房地产基金,国内MALL的开发资金主要是发展商自用 资金和银行资金,而银行资金强调流动性、安全性,不允许长期使用,长期受益。目前的金融环境短期内是难以改 变的,发展商只能改变自身的策略来适应环境。
其二,将部分主力店出租,其余大部分商铺出售,既能维持短期现金流量的平衡,又能获取长期增值收益,对 于发展商来说是较理想的资本运作模式。但在具体操作上,出售部分应采用部分带租约出售、部分委托租赁、部分 只租不卖等多种形式混合使用,以保证业态的统一规划,而其中各自部分所占的比例和分布则是关键所在。
其三,盈利的另一途径是采用部分自营,在国外的SM集团经营SM SUPERMALL 自营比例高达50%至70%左 右,自营的业态涵盖了百货公司、超市、影城、美食城等核心主力店,核心主力店自营的好处是便于解决规划设计 和招商的难题,并且能够提高非主力店的租金收入。而广州天河城的开发商则自营了主力百货---天贸南大。
观点MALL的前景不可否认,在目前MALL的开发热潮中,出现了一哄而起、互相攀比、盲目求大的危险趋 势,MALL的开发风险必须引起重视。那么,如何认识MALL的前景呢? 笔者认为,尽管在目前MALL的开发热潮 中出现了一些泡沫和风险,但从长期来看,MALL在中国的发展仍然具有广阔的前景:
第一,根据中国加入WTO的协议书,中国商业零售业在2004年底向外资开放,跨国连锁零售企业试图抢占先 机,中国本土零售企业不甘示弱,纷纷加快扩张,连锁时代的到来是MALL发展的催化剂。
第二,中国经济发展迅速,人民生活水平迅速提高,经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代,注重购 物过程中所获得的愉快的体验,注重购物环境,注重娱乐和休闲。 第三,过去城市开发中形成的无处不在的"底 商",在功能上已无法满足现代商业的需要,为新型商业地产的发展提供了空间。 第四,城市化进程加快、城市人 口迅速增加、城市规模不断扩大、交通路网改善、轿车时代到来等多种因素作用的结果,使得人们的出行半径和消 费半径增加,商圈的辐射力增强,为MALL提供了巨大的消费群体。 不过,MALL的发展也将出现一定的变化。
其一,开发区域由一线城市向二、三线城市转移,MALL在一线城市将很快达到饱和,连锁业的快速发展将推 动MALL向二、三线城市转移。
其二,MALL以规模取胜,市场定位鲜明、经营主题突出,并以独特的经营模式、经营内容和经营管理吸引消 费者,其主力店构成基本上是由超市、百货、娱乐城、美食城、电器城等组合而成,是商业史上继百货、连锁经 营、仓储式货场后的第四次革命,正迅速成为现代商业的主流。
其三,与部分租赁、部分自营、部分销售的盈利模式相适应,在MALL的建筑形态上,室内与室外相结合,单 体大厦与商业街相结合将成为主流,将传统封闭式购物广场发展成为自然化、户外式生活广场,将购物休闲与环境 景观、阳光、新鲜空气融为一体。
其四,发展商单打独斗,集投资、开发、招商、销售、经营管理于一体的模式将逐渐淡化,代之而起的将是投 资商、发展商、商业顾问公司、规划设计公司、娱乐设计公司、销售招商代理公司、经营管理公司、主力商家、中 小商家集合成一个开发经营团队,共同参与MALL的开发全过程,发展商将在这个团队中起到核心协调作用。