鑫尊房地产经纪公司投资顾问部张谧认为,酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体,具有“自用”和“投资”两种意义。它在硬件设施上并不低于酒店,在服务上比酒店更胜一筹。它同时与SOHO概念中居家办公有所区别,它具备了星级酒店的配套和服务。酒店式公寓在未来应该更趋向个性化的服务,因租住在这里的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士,无论从装修、户型、环境、配套等,都要区别于市场中的其他楼盘,突出自我个性,只有这样才是实现投资回报的重要因素。酒店式公寓是投资型置业者,尤其是异地置业者的首选。通常,酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右,普通公寓的服务相对酒店要落后一些,酒店式公寓具有单套房屋建筑面积小、便于管理、服务及配套设施较齐全、易出租等特点,是其他物业项目所不能比拟的。
但作为中高档项目的酒店式公寓相比普通住宅占用的资金较多,回报周期较长,所以更适宜中长线投资者。
另一方面,对于酒店式公寓投资的项目又必须要有相当严格的条件限定。
张谧指出,酒店式公寓投资要在适当的区位。像朝阳区CBD地区、亚运村等是北京国际商务活动最活跃的地区,近两年,又是网络经济最热手的地区,大量小型公司和年轻的白领聚集在这些区域,对他们来说,在这里安家置业,方便自不必说,更重要的是机会更多,成本更低,最有可能利用这一区域的人流、资金流、信息流,迅速走向成功,这些热点地区最适合酒
随着市场的发展,目前又出现了一种酒店式公寓新的业态,据来自开发城市广场和都会华庭的发展商京港物业发展有限公司的消息,他们推出的一种酒店式商务式公寓,暂命名为“都会国际”。这是一种将酒店式公寓与SOHO进行了结合并全新演绎的新产品,在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时,也将满足人们对高档住宿的要求。这种全新的模式合理地将居室分为了居住与办公两大区域,既具备了酒店式公寓的高档生活区又满足了SOHO的高级商务区,同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是它在SOHO的基础上增加了全新概念的24小时商务中心,在那里可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务。由此一来,这种酒店式商务公寓不仅填补了SOHO无5A级办公楼配套服务的空白,而且还可以更完整地创造一个超5A级的办公场所。
上海酒店式公寓投资危机初现
上海房地产市场正在经历前所未有的“黄金”时期,一路飙升的房价吸引了众多的房产投资客投身其中,已有报道几百亿的资金流入上海房产市场推波助澜。业内大佬潘石屹日前就已放出话来:“上海房地产市场是一块烧红的铁,不能摸。”酒店式公寓投资也不例外。
据一位业内的人士透露,无论开发商怎样回避酒店式公寓的投机详情,事实上目前许多的小户型公寓中,投资客比例都在50%以上,而用来自住的比例很小。
上海房产市场的火爆引发投资者更多的是短线炒作,希望能够赚上一笔就走,这种心态在现在酒店式公寓的投资者中更是盛行。绝大多数投机者在购得酒店式公寓后一般都会快速转手买出以赚得差价。
然而,正是由于人们对于短期价格追捧的预期,已经有很多的专家开始发出警告,由于投机过旺所造成的房价过快上涨,已经使上海房地产市场出现了泡沫初期的征兆。而在上海房产市场中的投机主力—浙江投资者,目前已经出现撤资迹象也好像正在证实其中的一些微妙变化。
就酒店式公寓而言,传统的短线投资者在目前的情况下可能面临更大的投资风险,如果一旦出现手中的酒店式公寓不能马上再找到下家转手,那么投资者的亏损将就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念现在还在“热销”之时,由于概念上的模糊,一些发展商浑水摸鱼,借着酒店式公寓的幌子卖出了自己的产品,而且这些产品现在大多成为了投机的房产工具。使得酒店式公寓类产品目前增长迅速,购房者可选择的余地加大,潜在的二手物业购买者被大量分流,将进一步缩小二手物业的流通空间,使得小户型投资者实现短期套现较为困难。
其实业内专家指出,酒店式公寓本身就是一种纯投资的产品,只是目前出现了众多的酒店式公寓没有真正具备其内涵,而且在软硬件方面都没有形成过硬的投资条件,因此也造成了许多投资者盲目从事短线操作,失去了投资酒店式公寓的真正意义。
酒店式公寓的开发和投资主要面临4大风险
顺驰市场开发部房产经纪人沈昊认为,目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险:
一是随着酒店式公寓物业越分越细,导致投资客分流。比如城市假日比较强调商务功能,而亚东名座则更强调“居住”。常规来说,住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比,即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时,租赁市场的租金水平就会相应地降低。因此,作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言,如果有更佳的投资途径,必会转移目标。
二是酒店式公寓的规划设计问题。不少开发商急功近利,使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。即便是现在推出的一些项目,也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成,朝向、走道等都存在一些问题,也无法满足酒店式公寓住户的特定需求:如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。
三是投资者的预期租金问题。现在,市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成,巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格;特别是在交付使用后,同一地点的出租供应量骤然增大,诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈,一些急于求成的出租者会降低租金,从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
四是定价问题。酒店式公寓的单价高于其他住宅10%—20%是合理的。但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增,每平方米上万元的酒店式公寓不断增多,价格与市场出现严重背离。另外,酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
投资风险怎样规避呢?沈昊认为,首先是对地段的综合考虑。目前酒店式公寓风起云涌的背后,隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率(租金)的因素。因此在作投资选择前应考察该地段周边的租赁行情,选择一个合适的类
其次,楼盘要有创新设计,拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征,房型布局要紧凑而灵活,减少户内消极空间的数量,减少公共面积的分摊。对于不同层次的居住者及其生活习惯,居室套型设计可以灵活分隔。