(一)优势
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2. 对购房投资者而言:管理型商铺省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收 益较为长久而稳定,并使业主回避了市场形成初期较大的经营风险。
3. 从商业经营角度看,管理型商铺在整体经营上对于项目经营内容、商家品质、形象定 位有着清晰的界定,有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预 测,做出正确的决策。且与各经营商家的租赁期限和租金相对稳定,有利于入驻商家长远经 营的规划与预测。
(二)劣势
1. 投资回报合同期较长,合同期内的发展状况难以预测:在投资者与商业管理公司签订 的投资回报合同中,为保证主力商家的长期经营,一般合同期长达10年-15年。在此期间,因 经营管理不善,租金收益较低不足以偿还投资者的固定回报,甚至商场整体倒闭的可能性是 完全存在的。大型封闭式商场基本无临街铺面,各个商铺能否增值与口岸关系不大,主要依 赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,会导致业主租金颗粒无收。
2. 投资回报合同期满后的未来前景难以预测:10年-15年的合同期满后,购房者重新获 得商铺的经营权。如果此时商场整体经营正常,投资者可能不满足于不到10%的投资回报 率,要求进场自行经营或自行出租;如果此时商场已是惨淡经营,投资者(尤其是一层商铺 的投资者)可能出于对商业管理商的不信任,同样要求进场自行经营或自行出租,这将会破 坏商场统一经营格局,引发一系列不可预测的严重后果。
3. 二层以上的商铺销售难度大,投资者风险高。大型封闭式商场各个商铺能否增值与口 岸关系不大,主要依赖于商场整体经营的成功。一旦商场经营失败,一层商铺尚可依靠一定 的客流量继续维持,二层及以上的商铺却无力回天。
(三)机会
除了宏观经济的发展和加入WTO带来的机遇外,整体租赁零售产权的管理型商铺还有 以下的市场机会点:
1. 因为证券市场的风险太大,银行存款利率的一降再降,房产投资尤其是商铺的投资成 为投资者的新宠。商业地产相对于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用银行贷 款的优势。通常商业地产投资回收周期是6—8年,此后年出租收益率为16%左右。而管理型 商铺更是省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦,投资收益较为长久而稳定,并很好地 迎合了中国人“一铺养三代”的传统心理。
2. 管理型商铺类似于全产权式独立商铺和SHOPPINGMALL之间的过渡产品,但并不是 SHOPPING MALL能够完全替代它。很多面积在2万平方米以下、营业用房楼层较少、位于城 市黄金口岸的小型购物中心往往采用了这种运作模式。因为它既避免了临街式独立商铺的无 序经营,又回避了SHOPPING MALL对面积和经营业态的规模化严格要求。未来几年是各个 城市的旧城改造危房改造集中期,这将腾出大量中小规模的市中心土地,为管理型商铺的持 续发展提供土地供给,带来了新的机遇。而且大量的临街商业用房被拆迁,经营者们急于找 到新的经营场所,从而导致商业用房的需求加大。}
(四)挑战
整体租赁零售产权的管理型商铺在外部环境上顺应了商业零售业发展的趋势和消费结 构、消费者心理的变化,又不至于给开发商太大的资金压力。但管理型商铺最大的挑战来源 于运作模式本身,也就是前面所讲的劣势:合同期内能否得到良好的经营以及返租期结束后 商场经营问题等。
四、返租模式的风险规避
从前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足带来了较高的风险,在这场信息不对 称的博弈当中,中小投资者明显处于劣势。在小业主投资买房时,开发商便已经为自己设定 好了金蝉脱壳的步骤。签订购房合同时,小业主必须签署委托经营协议和租金回报协议,而 返租方当然不会是精明的开发商,通常是一个与开发商无任何关联的空头公司。一旦经营不 善,向经营商收取的租金不足以抵偿向小业主的返租,如果开发商也无力或无心承担每年高 达总销售额7%的巨额返租(这种可能性极大),小业主的厄运也就开始了,这一切与开发商 没有任何法律关系,而承诺返租的空头公司自然人去楼空。更何况返租协议长达15年-20年, 开发商是否存在难以预测。
对于一个有社会责任感,立志于长期发展的开发商来讲,应该明白如果经营管理不成 功,返租中断,往往会对开发商的品牌、信誉造成致命性的打击。如何减少整个模式的风 险,保护博弈各方的长远利益,可以从以下几个方面入手:
1、开发商保留部分主力商铺,临街、主入口商铺控制在手中,避免商场“脸面”受制 于人。
2、核心主力零售店应引进已发展成熟,具有相当知名度并获得消
3、在可能的前提下,开发商应与核心主力零售店合资或合作经营,甚至尽量自营一部 分。这样既可以增强开发商对购物中心的整体控制力度,有利于整个商业物业的长期经营, 又可增强其他经营商家与之合作的信心。
4、为了促进产权的零售,返租利率一般高于银行同期贷款利率,但不一定固定化,在 合同中应约束返租利率随国家中央银行利率变化而浮动。
5、商场经营一般有3-5年的培养期,基本无盈利。而且由于价格竞争的加剧,大型百货 零售企业的经营效益下滑。据中华全国商业信息中心对全国重点大型百货零售集团、股份有 限公司和百货单体店的统计,2002年商品销售利润率分别为0.97%(2001年为 1.34%)、1.02%(2001年为1.2%)、2.4%(2001年为2.8%),因此商业租金收益极可能不足以冲抵 返租收益。具备社会责任感的开发商应将回收资金投入新项目,形成整个企业资金的良性循 环。
6、重视商业管理公司扮演的角色,以专业商业管理公司为桥梁,构建起合理的委托经 营机制,走中介专业化、规模化的道路,允许开发商逐渐退出,改由商业管理公司承担起物 业保值、增值、正常返租的责任。
7、租赁返租协议到期以后的“返租后遗症”仿佛一颗定时炸xx8弹,威力如何有待时间的 验证。是否能弱化或者解决该问题,有待于商铺业主委员会(或商铺投资基金)以及商业经 营公司的成熟方能得到有效、彻底的解决。此外,国外流行的“认购面积、共有产权”的办 法也能很好地解决“返租后遗症”,其操作方法是,开发商将商业物业或写字楼,划成几大 区域,每个区域再划成等面积的若干份,每个购房者可购买其中的一份或几份,所有购房者 共同拥有这个区域的产权,每个人可执有共有产权证,这实际上是产权证券化的前奏,类似 于“基金”的形式。当然,这种办法在国内尚未突破法律和相关管理规定的禁区。
对于国内商业地产的投资者来讲,无论是开发商还是中小投资者,都不得不暂时面对融 资渠道匮乏,资本市场发展不充分、房地产证券化发展缓慢的现实。
对开发商而言,返租模式是不得已而为之的短期行为,相当于向广大中小投资者的一次再融 资,其融资成本明显较高,且涉及面广,后遗症多,社会影响大,风险极高。
对中小投资者而言,返租模式类似于一场赌博,其投资的风险集中于某一个具体项目或经营 团队的成败上,这绝非一项科学的个人投资决策。虽然少数有实力有品牌的开发商,凭借自 身的公司信誉度,或通过自有物业的担保等措施,保证小投资者的投资信心和所承诺的投资 回报,但在目前国内信用体制相对不健全的条件下,返租模式下的投资者确确实实成为了弱 势群体。
因此,返租模式是国内房地产业融资困境与民间投资热情空前高涨的双重压力下形成的 一个阶段性产物,它的出现显示了中国人无穷的智慧和“有条件要上,没有条件也要上”的 灵活变通能力。但它固有的先天劣势,决定其生命力是短暂的,随着房地产融资手段的逐渐 丰富,返租模式必将退出历史的舞台。