3.依法维护正常的租赁关系
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4.严格控制租赁房屋的用途变化
租赁房屋的使用要严格按照房屋的设计用途来进行,严格控制租赁房屋的用途变化。原则是生活用房不能随意改变为工业或商业用房,因为用途不同,房屋构件所能承受的重量不同。因此,随意改变房屋的用途,将会影响房屋的安全与使用。
综上所述,租赁住宅物业管理总的原则,是将出租的房屋管好、修好和用好,要为房屋承租单位和住户提供较好的服务。在这方面,物业管理企业要采取积极有效的措施,充分利用经济规律和法律手段,通过健全租赁立法,依法整顿房屋租赁的秩序,促进租赁住宅物业 管理水平的提高。
二、住宅小区的物业管理
(一)居住小区物业管理模式的探索与形式
居住小区的管理,采用“物业管理”模式,是对原来行政性福利型的房地产管理这种旧体制的改革。这一改革是我国许多地区、各级政府、房地产管理部门、房地产开发企业进行了各种有益探索,不断总结取得的重大成果,它有一个逐步发展、不断完善的过程。
就全国来说,1989年9月,建设部在大庆召开了第一次全国住宅小区管理工作会议。这次会议,表示着全国性的住宅小区管理工作的序幕。1990年6月,建设部又召开了全国住宅小区管理试点的第一次工作会议。1990年,建设部确定广州市五羊村为国家级住宅小区管理试验点。1992年9月,建设部验收小组对五羊村住宅小区现场考核验收。综合全国各住宅小 区的管理,五羊村得分最高,被评为全国模范文明住宅小区。1993年4月,建设部在番禺、深圳召开了一次较高层次的专家讨论会。在那次会上对住宅小区进行物业管理的发展方向取 得了共识。正是在这次会上,住宅小区的管理用“物业管理”模式正式被确定下来。1994年 3月,建设部以“建设部令”的形式在全国颁布施行。这即《城市新建住宅小区管理办法》( 以下简称《管理办法》)。《管理办法》作为一个部门的规章,为房地产管理体制的改革指明了方向。
(二)居住小区物业管理的特点
居住小区的物业管理是城市新建住宅管理在社会主义市场经济条件下出现的新事物,它具有以下的特点:
1.居住小区物业管理在城市管理中,把社会物质文明建设与精神文明建设融为一体。建设部颁发的《管理办法》第一条,首先对居住小区的精神文明建设与物质文明建设提出了明 确的要求。这即“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。在物质文明建设方面,物业管理体现在对居住小区内、房屋及设备的维护与修缮等的管理上。这一方面,在 居住小区的物业管理的内容中要有比较详细的说明。现在着重就居住小区的精神文明作一说明。
居住小区的精神文明建设包括两个方面:一是精神文明建设的基本内容;二是精神文明 建设的活动方式。
精神文明建设的基本内容。依据《中共中央关于社会主义精神文明建设指导方针的决议》精神,居住小区精神文明建设的具体内容包括以下方面:
(1)结合居民的实际情况,制定居住小区居民精神文明公约。
(2)充实、完善文体设施和娱乐场所,开展丰富多彩的文体活动,密切邻里感情,协调人际关系,促进安全团结和社会稳定。
(3)建设高雅的社区文化,培养健康的社区精神。
精神文明建设的活动方式。根据居民的不同情况,精神文明建设应以灵活多样的方式进行。通常的活动方式有:
(1)运用传播文化的工具和康乐设施,开展联络感情活动。
(2)创建文明单位,注重文明居住。
2.居住小区物业管理的重要特点之一,突出表现在管理重于建设这一特点。与以往的城市新建住宅管理不同,它重视物业建成后的管理。物业一旦建成,各方面的条件就基本定型 。专业的物业管理,不仅可以使居住小区的房屋、设备各项功能充分发挥,还可以弥补物业建造过程中的各种不足和缺陷,从而为广大居民提供一个整洁、安全、和谐的居住环境。
3.居住小区
在居住小区内,迁入的新居民,具有不同阶层和职业的差异,又有来自不同地区在生活习惯、爱好方面的区别,经济收入等的差别又决定了他们对居住环境和居住行为的差异。这此差异有时会产生各种各样的问题以及矛盾与纠纷。同时,新建居住小区又是区内居民共同 的家园,是大家共同生活的场所,有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束,制定一个大家共同遵循的居住行为的规范,即业主公约,使每个人在享受一定权 利的同时,也承担相应的义务。
居住小区的行政管理是住宅小区所在的属地政府对该小区实施的政府职能管理。直接管理的机构有:街道办事处、公安派出所和政府各分管部门的职能机构,如城市规划、城市监督、市政管理、房屋产权管理、环境卫生、防疫、环境保护、工商行政、物价、税收、民政 事务、社会治安等机构。
居住小区的物业管理的具体内容,将在下面专门叙述。这里着重指出,居住小区物业管理的行政管理与物业专业管理的结合,是在社会主义市场经济条件下,社会分工的必然产物,是社会进步、经济发展与社会文明的表现。
4.居住小区物业管理的复杂性。较之以前旧的管理体制来说,这种管理带有相当的复杂性。主要表现在以下三个方面:
首先,小区内房屋产权的多元化要求管理的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同,如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。
其次,小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位,如何协调好相互间的关系和利益,明确各自的职责和管理范围,对搞好小区物业管理是至关重要的。
第三,物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同,物业管理服务收费的计算原则不同,收缴方式不同。当前,我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行,其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用,又要 考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性,给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难,需要认真加 以研究,制定稳妥可行的收费标准与办法。
(三)居住小区物业管理的具体内容
居住小区物业管理是城市管理现代化以及在社会主义市场经济条件下,经济发展的社会化分工的产物。其物业管理的具体内容:
1.保证小区原规划意图的实现,制止各种违章行为,并进一步完善、补充原规划的不足之处,督促指导住户和业主执行规划法。
2.房屋的定期维护与保养。依据合同对业主委托的所管辖的物业定期维护与保养。尤其是房屋的公共管道、公共设备,都必须有一个众多业主协调管理的服务机构,作为所有产权者利益维护或代理人。为了加强管理,为每一单元和各栋大楼建立房屋保存档案。
，居住小区的物业管理