论业委会在物业管理中之作用

    业主委员会是业主团体的内部常设执行机构。它由业主团体内部各个成员按一定程序选举产生,具体负责处理业主团体的日常性事务。如参与涉及全体业主共同利益的民事诉讼或和物业管理公司签订物业管理服务合同以及规范业主行为等等,业主委员会仍然是有关民事行为的具体实施者,但在实施这些民事行为时,不能使用业主委员会自身的名义,而只能使用业主团体的名义。只有如此,才能从根本上解决现存制度中主体缺位的问题。

    一、业主委员会是维护广大业主合法权益的有效组织形式
    业主既是物业所有者,也是物业管理服务的消费者,业主有权自主选聘物业管理公司。但每个业主的选择不可能都完全一致,而一个物业又只能由一家物业管理公司进行统一的管理,因此,业主委员会就应运而生了,它代表着广大业主的合法权益。
    在物业管理起步的初期,业主无法自主选聘物业管理公司,往往是“谁建设谁管理”,由房地产开发公司自组或指定一家物业管理公司负责物业管理。服务好的物业管理公司依托其服务质量、品牌信誉接管更多的项目,形成规模效益;服务差的物业管理公司则得过且过、滥竽充数,无视业主的意见和不满垄断经营。物业管理行业没有竞争,企业就没有生存的压力,也就没有前进的动力,长此以往必然造成整体服务质量的下降,损害广大业主的利益。而近年来出现的业主委员会以招投标形式选聘物业管理公司的做法,正是打破垄断管理局面,培育物业管理市场竞争机制的有效途径,是促进物业管理行业健康发展、管理服务水平不断提高的重要动力。由业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则选聘物业管理公司,使业主选择物业管理公司、决定物业管理重大事宜的权利得以有效地实现。
    在物业管理消费过程中,由于单个业主与物业管理公司相比往往处于弱者地位,仅凭个人力量难以与之抗衡,业主对物业管理公司的监督权、建设权难以得到保障,而业主委员会则可以在享有对物业管理公司的选择权的基础上有效行使监督权。因此,通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权,是维护广大业主合法权益的有效组织形式。

    二、业主委员会是链接业主与物业管理公司的桥梁
    物业管理公司作为以经营为主体的企业,上有行业主管部门、工商行政管理部门、行业协会制约,下有广大业主的监督,如若违规,将寸步难行。而作为房屋所有权人的业主,则为小区聚居的个体居民,其职业各不相同,文化程度、道德修养等个人素质千差万别。www.jzr88.com对物业管理法律法规及其相关知识,或知之甚少或全无所知。现代居住小区的特点是房屋毗连,邻里却互不相通,颇有“鸡犬之声相闻,老死不相往来”的意思。房屋毗连导致共用部分、共用设施设备的增多,不相往来使得业主只关注个人居室空间舒适温馨,而很少注重外部环境。作为业主委员会就要对社区的硬件、住户构成以及物业管理公司的各方面情况要有充分的了解,并对建设和谐社区做出应有的贡献。比如组织社区搞植树活动,一方面美化了家园,另一方面增加业主对社区眷恋与爱护,引导一种健康文明的生活方式,从而引发全体业主提高自身的素质。
    物业管理项目各异,业主委员会的成员背景各不相同,但是建立一个大家共同的愿景目标是十分必要的。这样才能够避免让物业管理企业在面对业主委员会的不同目标时无所适从,也可以最大限度的避免内部成员的分歧。一旦有了广大业主共同认可的发展方向和服务要求,业主委员会与物业管理企业都能够加以遵守。对各方都必然是有一得。物业管理服务中双方关系不融洽的项目往往没有共同的愿景,定位不清晰。因为明确愿景,形成共同的目标和使命感,才是构建和谐社区的基石。
    要想建设好一个小区,业主委员会和物业管理公司必须以理性、理解、合作、宽容的态度来共同建设。任何一方有与其他一方为敌或压倒对方的思想和做法对建设好小区都没有好处。要以负责任的精神对待对方,以理服人、以诚相待。物业管理公司应定期与业主委员会沟通,谁的问题谁负责,不能推诿,并将讨论结果向业主报告,保障大家的知情权,顺着这个思路,对处理好物业管理公司和业主委员会的管理是很有帮助的。

    三、业主委员会是明确业主与物业管理公司责权利关系的有效形式
    业主与物业管理公司之间的关系是物业管理服务的消费者与提供者之间的关系,除了受到有关法规、规章的调整和规范外,应通过物业管理服务合同予以明确双方的权利和义务。在现实生活中,由于业主是一个分散的群体,业主的意志具有多元化的特点,任何一家物业管理公司都难以做到与每一个业主分别签订物业管理服务合同。曾有个别房地产开发公司下属的物业管理公司在向业主交楼时,以交钥匙为条件强迫业主与其签订物业管理合同,但这一做法显然违背了《民法通则》、《合同法》等有关规定。没有物业管理服务合同,业主与物业管理公司之间的责、权、利关系就无法具体明确,物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化,一旦发生纠纷,就缺乏有效依据。因此,通过业主委员会与物业管理公司签订物业管理服务合同,是明确业主与物业管理公司责、权、利关系的唯一有效形式。
    时至今日,社区作为人居社会的组成细胞,其功能日趋重要,构建和谐社区迫在眉睫。物业管理公司作为小区的服务提供者,重任在肩,需要更多深层次的思考与探索,在物业管理行业主管部门的支持和指导下,搞好与业主委员会的关系十分重要,双方良好的融洽关系也必将加速实现和谐社区的构建。
    参考文献:
    2.张振宇,《业主委员会制度在物业管理体制中的地位和作用及其改进思路》,中国住宅与房地产信息网,2001.7
    2.唐军,《浅析如何处理物业管理企业和业主委员会的关系》,江西房地产网,2006.8

(作者:孙红海)