一、物业保险折射出行业发展的大问题
如同当初国人对人寿、疾病保险非常陌生的状况一样,物业管理公司多数对物业保险认知不足,以致发展多年的深圳市物业管理行业内至今都鲜有人过问和购买物业保险,尽管在日常管理和服务过程中也发生了许多诸如机动车辆丢失、高空抛物砸伤路人、污水井盖被盗而掉进小孩、电梯困人复发心脏病等经济索赔案例。
笔者认为,物业管理公司经常要尴尬面对此类越来越多的经济索赔案件,其原因有三:
一是客观上再优秀的物业管理公司,在具体管理和服务过程中都难免出现失误。有失误就存在间接或直接的责任,在健全的法律体系中,就难逃承担一定的经济责任。
二是作为微利经营的物业管理公司其经济实力十分有限,大多难以承担经济索赔责任。
三是物业管理行业有许多热点、焦点问题还处在共同探索之中,有关法律、法规对此尚不能提供完全的解决办法。
面对如此尴尬的处境,笔者呼吁物业管理公司应鼓起勇气,无须推读,直面各类经济纠纷案例。为此,建议每一家物业管理公司都来关注一个本不应该被忽视的重要环节——物业保险,那么许多问题便可迎刃而解。
物业管理行业是否重视物业保险这一环节,物业管理公司是否购买物业保险,其实折射出的是"物业管理行业是否规范,物业管理公司心目中是否真正关注业主的切身利益,业主物业是否真正安全"这样一些大问题。
二、物业保险险种简介
涉及到物业保险的险种主要有三种:一是房屋一切险,一是公共设施设备险,还有就是第三者责任险。一般房产一切险包含了公共设施设备险,故在香港为规范行业,立法规定物业管理公司必须对所管物业代买房产一切险和第三者责任险。www.jzr88.com笔者认为这一强制性规定是非常有道理的,因为物业管理公司购买了此二种物业保险,管理者就能全身心地把精力倾注在物业管理和对业主的服务上,不用分心耗神,小心谨慎,以防一旦失误,发生经济索赔案。对投资置业者而言,其物业也有了根本的保障。
房产一切险的主要概念是:某一栋某一层,甚至该楼层某一单元,一旦发生火灾涉及到相临单元,则保险公司不用追究是哪一个单元的责任,全部负责赔偿或恢复物业原状。
如果不买房产一切险,就有可能出现这样一种情况:甲单元不慎引发火灾波及到乙单元,甚至丙单元及公共设施设备,甲单元本该因事先投了本单元的保险,获得了保险公司赔偿而感到不幸中的万幸,但结果相反,因火势波及到其他单元,遭受其他单元置业者的经济索赔诉讼,且索赔额可能大大超过甲单元自身物业的损失额,从而导致甲单元原先所购自身物业保险没有任何保障,变相自买,直接导致破产,这能不让人心痛吗?
如果甲单元遇到一家物业保险意识很强的物业管理公司,事先统一买了房产一切险,则情形就大不一样了。不仅甲单元业主可以得到很好的赔偿,损失可降为最低,其他波及之单元的业主同样可以得到补偿,邻里之间经济索赔案也就不会引发而自然消失,这样一种皆大欢喜的结果能不令人感动?
因房产一切险投保额往往很大,故费率要较某单元单独购买房产险要便宜许多,不会增加置业者的经济负担。如把每月应支付的保费平均分摊到建筑面积上,只需几角钱,十分具有可操作性。几角钱的保费,买一身的平安,何乐而不为呢?
如果说物业管理公司代买房产一切险主要是保障业主的切身利益,那么购买第三者责任险,直接受益者是业主,间接受益者是自己。在日常管理和服务的过程中,物业管理者往往都是以第三者身份出现在公众场合,如某业主违章,引起其他业主投诉,管理者将以第三者身份出面调解,或代表公众利益予以阻止;再如某业主乘坐电梯被困其中,这与生产厂家生产之电梯质量或维保单位维保质量直接有关,管理者往往存在间接管理不到位的责任,这种第三者的间接或直接责任,在日常管理过程中能否避免?事实上是不可避免的,将永远存在下去,仅仅存在责任轻重的问题,赔偿多少的问题。
既然不可避免存在一定的责任,那么物业管理公司就应该想办法规避经营风险。第三者责任险就是帮助物业管理公司免受经济处罚的一种险种,即当物业管理公司在管理和服务过程中不慎失误,引发业主经济索赔案时,保险公司可承担全部责任,若发生诉讼,则由保险公司与原告在法庭上辩论,一旦保险公司败诉,索赔费用将由保险公司支付。
由此可见,"第三者责任险"这一险种对物业管理公司而言非常重要,它可合法地避免物业管理公司与业主发生正面冲突,产生不良影响,损害企业形象,也可免遭经济赔偿的冲击。如果业主有理,其利益也可得到很好的补偿。
三、物业保险理赔案例
笔者在天安南油工业村物业管理的过程中就曾亲身体验到购买第三者责任险的好处。1996年,小区管理部因事先没有通知业主要对各单元消防喷淋进行试压,结果因质量问题,某单元仓库的一个啧淋头经不住压力而爆裂,喷水淋湿了库内的原材料和半成品,该单元业主随即投诉,并开出3万余元的经济赔款单,对此,管理部并未与之论理,而是二话未说就拨通了保险公司理赔部的电话。保险公司旋即派人来现场调。