市场成熟性:《城市商报》前身是《吴县日报》,2001年被苏州日报社合并,改版为现在的《城市商报》,其内容丰富多彩,以娱乐、体育为主,其在苏州的发行量已经达到15万。市区发行量为8万份。
报刊发行式:《城市商报》以早报形式,各县市同步印刷,凌晨四点印刷完毕,到达太仓市民手中时间大约是上午9点左右
地方发行量:据保守估计,《城市商报》在太仓实际发行量大概是15000份左右,
受众人次将达到20000人左右。
到达受众方式:市民自愿购买或订阅
受众群体:普通市民、个体工商户、上班族、企事单位、政府官员
广告投放可行性:★★★★
2、电视频道(由于本案活动策划未考虑电视媒体)
3、广播电台(由于本案活动策划未考虑电台媒体)
4、太仓户外媒体分析
A、市中心区域户外媒体选择
(1)、墙体广告、楼顶广告牌、落地大牌
优势:此类户外媒体往往设置于闹市区显着位置,宣传效果好,主题明确,记忆停留性比较好,加之得天独厚的人流量让其广告到达率十分可观。
直接面对太仓市民。
劣势:费用较高、其留存性差,地理性强导致直观感不强、覆盖面相对较窄。
(2)、道旗、道路公用设施灯箱
优势:此类户外媒体往往设置于城市主干道及辐射区道路,覆盖面广受众多,项目现场引导性强、气氛较好,直接面对太仓市民。
劣势:其面积较小,内容表达不够全面,易损坏。
B、市区周边区域户外媒体选择
城外道路,即204国道设置户外高炮
优势:其受众往往是来自各地的投资者,而且204国道通往上海及周边地区,可以吸引外地投资者,同时也是城东的一块宣传阵地。
劣势:造价较高、伫足性不强。
C、其它户外媒体选择
公交车身、报亭、电话亭等。
5、DM以及楼书
优势:介绍楼盘项目比较全面、直观,覆盖面广,设计精美、创意性强。
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具体广告及活动安排
表单:(根据预算的可选表)
媒体(活动)项 投放时期 投放频率 投放次数 投放地点 规格 其它
报 纸
扬子晚报 开盘前一个礼拜 1次 10.5通栏或半版 彩色,建议选择C版及之后
苏州日报 开盘前三天 1次 苏州 通栏或半版 彩色
太仓日报 开盘前15天 期间首尾各一次 2次 太仓 整版 彩色(附软文)
姑苏晚报 开盘前两天 1次 苏州 整版或夹报 彩色,建议选择B、C版
城市商报 开盘当天 1次 苏州 整版 彩色
电视
广播、电台 户外广告牌
策划方案确定之日至楼盘销售结束
太仓
6M*8M 位置在人民路市中心 道旗、小灯箱
策划方案确定之日至楼盘销售结束
太仓
道旗500左右(双侧) 小灯箱视具体情况而定 位置待选(人民路、人民南路、南园东、西路、新华西路、204国道沿西城河段……)
高炮
策划方案确定之日至楼盘销售结束
太仓 高10M 项目现场靠204国道
车身、电话亭
DM及楼书发放 自设计方案确定以及印刷成品之日起
每个礼拜发放1-3天,大型发放定于双休日 未知
太仓 待定 20000份左右 于太仓闹市区以及各个乡镇中心
开盘当日庆典
一个礼拜到10天
太仓
10M拱门一只,彩旗若干、气球两只、横幅
于现场售楼处门口
五、推广篇总结
将自然与生活完美地结合到一起,在太仓当地树立起一种全新的楼盘形象,再通过借助多种媒介组合式发布广告,宣传出我们楼盘的理念,突出我们是太仓西郊人与自然和谐融合的生态小区,是太仓舒适主义住宅典范。并且以“城市新生活”的口号去吸引广大消费者的注意力。
第四部分 销售篇
一、售价建议
根据楼盘自身情况以及周边楼盘的价格情况,大自然住宅小区与综合楼的售价设定如下:
大自然住宅小区住房售价:起价2800元/ m2;
自行车库售价:起价1500元/ m2;
汽车车库售价:起价80000元/个;
综合楼1、2层商铺价格:起价5500元/ m2;
综合楼3层以上(办公、住宅)价格:起价2900元/ m2;
二、销售控制建议
开盘前一到两个星期时间内进入蓄水期,建立售楼处,发布广告,接受消费者咨询与预订,积累一定数量的客户群。
考虑整个区域的氛围,建议将住宅小区先走,在进行销售住宅的同时进行商住综合楼的宣传与推介。建议进行两次开盘,吸引人气。
从项目运作的高度出发,售价低开高走,销售区位由难入易,也是房产销售过程中的潜规则。在销售过程中控制好房源,特别是将一些位置相对较差一点的房源先以低价开走,保留一部分较好房源留以后面发售,这样降低销售难度。销售过程中要做好记录,绝不能出现一房两卖严重有损消费者利益的事情。
三、重点节点及说
销售中,可以考虑“哑铃式”投放房源,主要考虑到销售初期由于各种宣传到位势必会引起市场轰动,形成关注点,房源投放比例较高;在经过一段时间的销售过程以后销售热度势必会慢慢减退,主要推介重点落在一些相对要偏一点的房源;在整个项目已经基本深入人心,消费者认同感增加了以后,准备后一轮的宣传工作,再造一个热点,将剩余下来相对位置好一点的典藏房源推出来。
项目预热期
时间:2004年10月中旬——2004年10月底(待定)
主要工作:通过媒体发布广告,告知项目信息;
工作建议:宣传工作的同时销售培训工作展开,并开始接受客户的咨询、预定。
开盘销售期
时间:2004年11月(待定)
主要工作:项目接待中心准备完毕,销售人员、销售道具全部到位
工作建议:开盘当日进行适当的销售促进工作,利用折扣、赠礼吸引客户,开盘期销售房源控制在50%以内。
开盘持续期
时间:2004年12月(待定)
主要工作:销售工作继续进行。
工作建议:这一时期销售工作也进入一种缓慢发展的阶段,各式房源均衡投放,暗示房价上调的趋势,促进购买。
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，太仓某楼盘策划方案