②节约支出,合理收益原则。对成本性资金支出,要厉行节约,做到合理支出;对投资性支出,要有目的、有步骤,在考虑收益的同时,注意回避投资风险。
③制约性支出使用原则。建立资金使用的审批制度、监督制度和财会制度,使资金使用过程中存在相互制约机制,保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。
(4)物业管理资金使用的责任制
在遵守国家相关法律和单位财会制度的基础上,建立、健全物业管理企业内部有效的管理体制,即物业管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任,领导下达资金使用指令和计划,财会人员负责把资金拨到使用者手中,三方面相互监督,共同完成资金的使用过程;并落实监督审核制度,通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核,保证物业管理资金的使用效果。
5.物业管理资金的预算管理
(l)物业管理资金预算的准备工作
①物业管理资金预算管理的概念
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。
②物业管理资金预算管理的前提条件
1)扎实的会计工作和基础管理工作;
2)对完善的制度体系;
3)好的领导体制与领导集体;
4)要充分利用管理会计的职能。
(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则
①物业管理资金预算编制的程序
一般都先由预算专业部门负责,如财务预算处根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展和现有管理资金的掌握情况,于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划,报领导审批,待审批后执行。对规模较大的物业管理企业,应采取分层编制,层层审核把关,最后汇总论证,再经横向、纵向讨论论证,经几个回合讨论,把集中制定和分散制定方法相结合,最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下,也可以自下而上,或是上下结合论证式。
②物业管理资金预算编制的原则
1)目标性原则。即预算编制应围绕物业管理经营目标进行。
2)全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动都要纳入预算范围,预算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。
3)预算单位与周期性原则。预算编制应确定预算单位的大小和范围,并确定预算周期。
4)人本原则。预算应考虑人的因素,使之成为有激励效益的预算。
(3)物业管理资金预算编制的方法
①固定成本预算编制法
1)日常综合管理费用成本预算公式
P=∑Pi (i=l,2……,n)
2)人工费用成本预算公式
P1=∑(Ni×Wi)( i=l,2……,n)
3)行政办公费成本预算公式
P2= F0(1+i%)-F0’
4)公用水电费预算公式
P3=∑Q电i× P电+∑Q水i×P水
5)保安服务费预算服务公式
P4=∑Fi = F1+F2+F3
滚动预算编制法
即将预算周期始终保持在一个固定期间,如一年、一季度或一个月,连续进行预算编制。具体编制方法是先制定一个周期的预
(4)物业管理资金预算管理的方法
主要有以成本为中心的预算管理方法和以现金流量为中心的预算管理方法。以成本为中心的预算管理方法将成本预算层层分解到人,着眼于降低成本;以现金流量为中心的预算管理方法控制现金流入流出,尽量做到用最少的钱办更多的事。另外,还有以利润或出资人利益为中心的预算管理方法、以资本预算为中心的预算管理方法。