3、计算步骤
(1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)
①年租金收益=月租金收入×12月
②押金年运用收益=押金×押金收益率
③年总收益=年租金收益+押金年运用收益
(2)计算房地年总费用
年总费用=月平均费用×12月
(3)计算房地年纯收益
房地年纯收益=年总收益 - 年总费用
(4)计算建筑物年纯收益
① 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年限/耐用年限
② 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率
(5)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益 - 建筑物年纯收益
(6)计算土地市场价格
①②土地单位面积价格=土地总价格/土地面积
(四)难点及常见错误分析
1、难点
(1)估价时点和土地使用年限的关系
(2)土地年纯收益的计算
(3)所提供条件的清晰分类
2、常见错误分析
(1)没有解题思路说明
(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算
(3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误
(4)建筑物年纯收益计算基数错误
(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误
(6)没有计算土地单位面积价格
(7)解题思路或计算步骤混乱
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希望与其土地估价师考生进行交流：
www.jzr88.com，土地估价师《估价实务》收益还原法答题方法(四)