现今别墅地产业已从卖方市场转变为买方市场，成功人士对别墅的居住希望是：远避滚滚烟尘，不离十丈红尘，推窗微风扑面，绿意满眼；自驾车随时可直抵市内各重要地段，交路线四通八达，城郊畅利，掌握商机，轻松自如。我们结合本案的市场定位，以及房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，凭借房地产行业的运作流程，逐步实施推广。
一、别墅地产品牌营销策略
良好的品牌形象是开发商的一项无形资产，开发商要想获取竞争优势，建立自己的品牌是最有效的方法，房地产策划的首要任务，就是为项目创造成功的品牌，以利于实现销售，减少购房者选择物业时所需花费的分析心力。而品牌的唯一性又是品牌成功的首要条件。
分析别墅的自身特点与个性和自然相结合，迎合消费者需求的发展趋势，着重营造社区文化，倡导新型生活方式，赋予品牌独特的魅力，以高素质的生活空间（会所）、温馨的氛围，增强业主对社区的归属感和认同感。
利用项目特有的概念来塑造有效的广告卖点，瞄准目标市场，传播项目自身的优越性和主要卖点。品牌的整体主张显眼有力的识别标示，以及楼盘最初上市的卖相，是品牌能否成功的关键，而简单易记的品牌宣传口号较好的体现了这一点。
二、传播推广策略
结合本案高端性、稀缺性的特点，精确锁定目标客户群体。在传播中，以广告攻势为主体，有机配合事件公关和促销攻势。在主体的广告攻势环节，采取内外结合、环环相扣的战术，迅速深化市场对本案的认知。信息化生活的快捷将电视、网络等多媒体技术带进了千家万户，使立体推广有了更广阔的外延和内涵。
1、媒体发布策略
别墅的媒体诉求对象相与其他房地产项目相比有很大的局限性，在媒体发布上更应“精挑细选” 。
A平面类
媒体名称
发行量
发行区域
读者群
《北京青年报》
60万份
北京地区
受众群广泛，唯一类媒体
《北京晚报》
80万份
北京地区
北京地区发行量最大纸媒
《21世纪经济报道》
38.6万份
全国主要城市、覆盖香港；DM直邮3000多家企业及飞机航线
商务人士、企业经理、专业人士
杂志媒体——DM类：《目标》、《长安俱乐部会员专刊》、《京城俱乐部会员专刊》
——航空类：《今日航空》、《中国之翼》
杂志媒体——经济类：《财经》、《世界经理人文摘》、《当代经理人》、《中国投资》
——休闲娱乐类：《高尔夫》
——专业类：《新房产》、《万房》
（以上具体分析数据简略）
B电波类
广播类：北京人民广播电台文艺台
北京人民广播电台
电视类：房地产市场的销售方式发生变化，已从过去的图纸销售，转变为现在越来越多的现房销售，单纯依赖平面媒体配合销售已经不能满足新变化的需要，而电视广告可以多角度、多画面、立体地为消费者提供房地产信息，解决企业无法树立品牌形象的弊端，与平面广告形式优势互补的整合营销行为作长远的品牌路线。
电视广告投放时间及栏目贴片推荐：
BTV--1《北京新闻》贴片广告
BTV—1、 BTV--5《证券无限》贴片广告
BTV--6《体育新闻》贴片广告
首都机场电视媒体：
LCD数字大屏幕、等离子等作为广告信息的载体。采用灵活的播出方式，使旅客及迎送的客人，在机场滞留期间多次接触此媒体，不仅有效地抓住受众的注意力，而且是该媒体成为众人注目的焦点。
受众分析：
平均受教育程度高
平均收入水平高
平均消费水平高
平均决策能力强
播放方式：（略）
C网络类：
门户网站：包括新浪网站、搜狐网站
专业网站：北京房产网、搜房网、焦点网
D户外广告
围栏广告、路牌广告、灯箱广告、车身广告、地铁广告、交通标志等。
2、公关活动促销主题
如： 嘉年华会；新闻发布会；地产与城市经营论坛；
3、别墅广告媒体投放时间的选择
由于今年的春节在2004年1月份，与今年的圣诞节、元旦相隔不到一个月的时间，在这个时段作广告宣传和市场推广是势在必行。
通过对本项目媒体配置与广告主题设计的策划及创新，传达项目本身的优势与素质，加以视觉上冲击力，从而找到与市场、与目标客户心灵上、心理上的一种沟通与默契。同时，透过一系列的广告主题、诉求、广告版面、软性炒作，在充分考虑预算的基础上，做有效的推广，而不是肓无目的的狂轰乱炸。
（具体时间安排简略）
三、销售推广策略
A．外场环境的营造：营造外场环境；销售员的前期培训与营销人员包装，最大限度地促进销售，使客户在购房的同时，也买到了与高档物业相匹配的服务。
B．现场布置：售楼处卖场的虚实设计/样板间；
C．直销营销模式：
a、扬弃传统销售代表形式，由高素质经理级人员专项负责意向中客户，专人服务，深度沟通。
b、针对性销售（开客户聚会、中介集会、嘉年华会）
c、随着大陆对香港、台湾贸易的加强，港台来京的投资商会逐年增加，我们计划与港台较大的旅行社合作，扩大销售范围。
D．俱乐部营销模式：
除形成本案自有会所会员企业之间的口碑传播的巨大力量外，同时针对性利用俱乐部的高端客户集群性，对诸如高尔夫俱乐部、网球俱乐部、高级商业俱乐部等目标重点推广。
E、营销战略创新
a借势营销：
借政府的官方活动活政策的扶持之势，借别墅周边有影 响力的企业经营整体推动之势，实现本案的借势而上，有势可依。但这一方式要看时机。
b互动营销：
充分利用附近花园、已入驻企业或其他别墅的品牌链接，实现本别墅区的互动、多赢。
四、推广工作计划
五、推广预算（略）
文/太阳边缘