序
本案营销企划的基本思想
·以耀江集团整体发展的战略眼光，对待本案的全程营销企划；
·将本案理解为耀江品牌运作的一部分，充分考虑对耀江品牌已有影响力的继承和发展；
·充分发挥每个项目在品牌发展过程中的作用，进行整合营销，最终实现“满盘皆赢”。
本案营销企划的主要目的
·销售目标
实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益；
·品牌目标
在耀江花园的基础上，将耀江品牌的市场影响力提升到一个新的层次；
·积累客户
通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累忠诚的潜在客户。
一.项目定位
1、项目评判
1.1优势
·北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心；
·名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档”转变，为本案的推出奠定了一定的基础；
·耀江花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“耀江”品牌有了初步的认识；
·与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中独特的风景线；
·由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。
1.2劣势
·由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性，
尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略；
·本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用；
·由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。
1.3威胁
·周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成 一定的威胁；
·四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典，北临4万平方米的绿地，毗邻四川北路，很可能成为未来虹口高档住宅的新星；
·世界政治和经济格局处于动荡，将影响外资企业对上海的投资，对本案也将造成一定的影响；
·随着北外滩和外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞争能力；
·白金府邸、新外滩花苑、临潼苑同处北外滩区域，对本案构成直接竞争。
1.4机会
·目前整个北外滩区域正处于开发的前奏，作为北外滩内的项目，必将吸引公众的眼球；同时北外滩核心区域的若干项目，如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用2003年底至2004年中的北外滩项目真空期打一个“时间差”；
·由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很大的升值空间；
·真正属于北外滩规划内的楼盘目前主要是新外滩花苑和临潼苑以及白金府邸，在高端市场仍然属于稀有产品；
·北外滩、外滩源的开发，以及四川北路的改造，使本案处于城市发展热点的中心区域，必将产生更多的机遇，带来更大的市场需求；
·目前上海房地产高端市场无论是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。
2、市场形象定位
2.1总体形象
中国新经济中心的高尚综合商住社区。
2.2分形象
2.2.1写字楼
中小企业的孵化基地，前沿产业的聚集地。
2.2.2酒店公寓
新知识阶层的理想家园。
（新知识阶层：知识经济中的创业者。）
2.2.3住宅
北外滩区域可收藏的稀世豪宅。
3、目标客户定位
3.1写字楼
A.外资及外省市知名企业的分支机构或办事处；
B.新兴、前沿领域的中小型企业，如电子商务、生物制药、信息产业、投资公司、律师事务所、保险、贸易等行业；
C.各行业管理机构；
D.与周边经济活动往来密切的相关企业，处于地段考虑，选择本案；
E.四平路沿线原有的写字楼出租者；
F.看重本区域发展的投资者。
3.2酒店公寓
A.销售目标客户
看重本区域未来发展的投资者。
B.未来居住客户
a)在上海工作的外籍人士；
b)购买本案办公物业的业主；
c)周边商业区域的私营企业主；
d)在陆家嘴、南京路、淮海路等周边高级写字楼上班的高级白领；
e)外地驻沪分支机构、办事处的管理人员。
3.3住宅
A.周边商业区域的外来私营业主；
B.虹口本区域的私营业主
C.投资者
D.外籍客户
3.4商铺
A.原来周边小商铺的经营者；
B.居住在区域周围，有意进行商铺经营的客户；
C.看中地段发展，进行商铺投资的客户。
4、目标客户分析
4．1办公楼目标客户分析
4.1.1主要特征
·正处于发展中的中小企业，需要更换新的办公场所；
·为了提升企业的形象，并处于地段的考虑，需要有更好的办公空间；
·企业有长久的发展计划，处于经济的考虑，有意向购买办公楼，同时也是一种投资；
·原先的办公场所在本案周围，如四平路附近；
·对办公空间的面积需求不是很大；
·大部分为知识密集型企业或者中介、贸易机构、办事处。
4.1.2信息通道
·专门的中介机构；
·房地产信息集中的报纸。
4．2酒店公寓目标客户分析
4.2.1主要特征
·在上海工作或由于工作关系经常到上海；
·对配套比较依赖，注重生活品质；
·关注周边的居住氛围；
·注重工作的便利性。
·社交广泛。
4.2.2消费心理
·对价格敏感较低，注重品质；
·投资意识较强。
4．3住宅目标客户分析
4.3.1主要特征
·关心国家大事，关心政治、经济形势；
·交际广泛、见识广博；
·追逐时尚，注重形象，关注生活品质；
·三口之家为主，有私家车或公司专车；
·大部分受过高等教育；
·敢于创新、善于学习新知识、新观念；
·投资意识强。
4.3.2消费心理
·关注品质，对价格不是很敏感；
·有相对固定的消费品牌；
·公共活动频繁；
·个人交际圈相对固定，活动场所相对固定；
·注重地位的表现；
·对未来发展有很好期望。
4.3.3信息通道
·报纸：主要为新闻类和专业类报纸；
·电视：新闻类；
·杂志：时尚杂志、免费速递杂志；
·亲友间信息传递；
·户外媒体。
4．4商铺目标客户分析
4.4.1主要特征
·主要居住在周边区域，对地域认同感很强；
·关注市政动态，投资意识强。
4.4.2消费心理
·比较谨慎，不敢冒很大风险；
·有一定积累，但购买能力有限，对总价敏感。
二.推广策略
1、策略概述
·高姿态、高品位的社会公关活动
·引起公众注意的新闻事件营销
·准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动
·现场展现将来的期望值，给客户以购买信心
·公共关系策略与广告宣传推广并举
2、推广阶段
准备期
2002年8月下旬之前
8月下旬售楼处投入使用
以整体项目的推广为主，在产品尚未完全确定的情况下，以做足北外滩的历史与整体开发的文章为主。