相对于洋设计师而言,本土设计师因为生长、学习和工作在国内,由于国内物质水平与发达国家的差距,对于别墅、豪宅或其它功能的把握是有局限性。鄂俊宇认为国内地产行业和商业物业发展的历程要短一些,本土设计师的水平有一个过程。有些国内的设计师同样很优秀,开发商没有排斥。
张卫克指出,国内设计师由于历史和个人经历的原因可能受一些局限性,也不一定海归或洋设计的都是好的,只是他们眼界可能要开阔一些,国内设计师处于一种相对落后的水平,需要一个过程。国内设计成本较低,收费低,做不到好作品,从行业来说可能还有一个发展过程。从住宅这方面来说,国内和国外的设计差距不大;对于公建项目,还是有一些差距。国内设计比较快,中间论证的过程比较少。甲方要求出一件作品,他们可能几天就出来了,速度特别快,但是对它的平面、立面和整体优化的过程,相对来说有些欠缺。
价格因素
众所周知,相对于国内设计师而言,洋大师的设计费非常昂贵,有的甚至数千万美元,据了解,今典集团董事长张宝全开发的三亚亚龙湾红树林酒店仅设计费就三千万人民币,中标的是一家美国的设计公司。北京锦绣大地房地产开发有限公司总经理张在东认为有一个现实的问题是中国的设计费太低。洋设计师作一个项目的设计费,国内设计师可能要作八个项目,在同样时间的情况下,洋设计师就可能出精品。发展商选择洋设计与市场有一定的关系,不同的楼盘针对不同的目标客户群,有的目标客户群对设计比较重视,比如别墅或高级公寓等豪宅,那么发展商需要聘请昂贵的洋设计师来设计。
北京德邦筑城房地产经纪有限公司总经理张桥认为,房地产开发是一个比较大的产业,它的投入和产出比例是比较大的,是一个高投入、高风险、高回报的产业。如果请国外设计师房子就一定能卖出去,相信所有发展商都会请国外设计师,不在乎设计费的昂贵。
然而,对民族文化的理解和反映是洋设计与本土设计的主要区别。张在东认为,洋设计在建筑技术上要比国内设计师略胜一筹,而在建筑文化方面比较弱。
发展商“洋为中用”
北京发展商在洋设计面前如何把握和取舍?张在东告诉记者,发展商也想省心,把设计全部交给洋设计师,但又担心他们出的户型让市场接受不了。发展商要把握一个原则,就是“洋为中用”,既要驾驭洋设计师,又要有鉴赏判断能力。设计与市场需求相结合,才能有成功的楼盘。不管是洋设计师还是国内设计师,对外都要满足目标客户群体的接受,对内要指导产品的生产和制造。北京很多项目采用洋设计师作顾问,洋设计师与国内设计师组合成一个盟军,洋设计师做的工作充其量不过20%,其它80%的工作由国内设计师完成。
鄂俊宇透露,线外机构的设计师包括国内和国外,有大陆的,也有港台的。其中内部结构的调整是美国的一家公司来做,立面是由八个艺术家兼设计师根据他们对主题的理解来做,这种建筑设计属于混和型。12月9日,线外机构在三里屯藏酷酒吧召开研讨会,通过艺术家、建筑设计师和三里屯一些商家对其建筑进行评判,希望该建筑达到最完美的境地,希望得到三里屯众多商家的认可,符合三里屯地区的特性,也符合该项目的主题定位。
多元化趋势
吕劲向记者介绍,富力城的建筑设计也是集体创作出来的,有北京建筑师、广州建筑师和香港建筑师等。
现在市场有难度了,大家真正希望把产品做好,北京已经到了一个可以出好作品的年代了,但不可能全部是好作品。以前北京的建筑物由政府来决定,很多建筑物被加上了“绿顶子”。现在市场化了,没有哪个首长来决定建筑物的设计,业主们变为建筑师设计的引导者。
中国的地块有一个很大的特征:由不同的政府部门去控制地块,他们有很强的影响力去左右规划部门,规划部门也是无计可施。这样北京市场就会产生一种多元化的建筑风格,北京是很大气、很大度的,可以容纳很多不同的流派和风格,北京本身就是一个混合体。
张桥又强调,亚澜湾的DIY理想彻底颠覆了所谓的建筑设计,业主成为自己房子的建筑设计师,只要所提供的户型符合政府有关该项目容积率、绿化等条件,发展商愿意为业主每一套房去政府办好一切手续。DIY的结果是亚澜湾的建筑风格可能完全迥异,呈现一种多元化风格。
知名设计的价值
见习记者 肖 雄
上海报道
正是因为消费者对品牌设计单位的认同,一时间,在各个楼盘的广告上,建筑规划和景观规划的品牌公司,特别是很多外资的品牌设计公司都成为了不少项目推广的重点,外资设计公司涉足地产市场的脚步开始加大。
“一定得是最好的黄金地段,雇法国的设计师,建就建最高档次的公寓……”电影《大腕》里的一段经典对白也许在告诉做房地产的人一个道理,在选择完实现产品的载体———土地之后,构筑产品灵魂的设计师将成为整个项目运作的关键。
“我们就是要选择世界上最为优秀的设计师来构造这个产品。”宝湾东方董事长李可用一种不容质疑的口气表示,在李可的办公桌上,一个写字楼的模型像玩具似的摆在一边。
按照目前的设计方案,这座大厦将是一座高48层的椭圆形螺旋式建筑,在螺旋上攀过程中旋转90度。从一侧来看,它没有什么特别之处———底部宽大,顶部较窄;而从另外一个角度来看,它几乎完全倒置过来———顶部比底部宽大。这座代号为“X3-2”写字楼将坐落于上海浦东陆家嘴金融区,届时将与沪上已建的汇丰、中银等浦东顶级商务写字楼齐名,成为陆家嘴又一新坐标。
在美国做了20多年高档物业开发的李可近十年来一直在关注中国地产的发展,现在他认为时机成熟了。李可的开发思路与大腕中的那段对白的开头几乎是不谋而合———“选择最知名的地段、做最优秀的产品”。
“在与国际资本的沟通之中,这样做无疑是沟通成本最小的。”李可道出了他的本意,20多年的美国地产职业生涯让李可对国际资本的运作有了非常深入的了解,并且也看到了其中的机会。
李可表示,由于地缘和人文背景的差异,使得国际资本与中国的地产之间存在着非常高的沟通成本。而为了减少这种成本,只有选择国际资本最为了解的地块,做他们最容易接受的产品。
在地块的选择上,陆家嘴无疑是举世瞩目的焦点,据了解,“X3-2”地块是陆家嘴目前所剩的为数不多的土地,批租价达到每平方米600美元。而担纲“X3-2”设计的是世界着名建筑师贝聿铭的两个儿子贝礼中和贝建中(已故),这将成为贝氏家族在上海的首个作品。
贝氏建筑师事务所的介入,使得国际资本对于这个还只停留在设计阶段的项目有了充足的信心。这家事务所设计的建筑遍及全世界,在中国就有包括位于北京的中国银行总部、澳门科学中心、苏州文化博物馆等等。
“国际资本对于产品未来的实现应该是没有什么担心了,现在来找我们的国际资本很多。”李可拿出一叠表单,几十家国际金融机构的名字依次排下,其中不乏在国际上非常着名的投行。
洋设计进军上海
“X3-2”地块还只是外资设计公司进军上海房地产行业的一个侧影而已。
随着上海房地产业的日益成熟,市场对产品的要求越来越高,“做最优秀的产品”成为了很多发展商的需求,很多国际知名的设计公司开始涉足中国地产市场,成为了地产商产品实现的重要助手。
即使拥有了自己的建筑研究中心,万科还是在自己的楼盘中融入了不少外来的设计力量,