如何利用其有利的一面，防范其负面影响，也是有关各方不可忽视的问题。
结构性矛盾源于体制与制度的不完善
1. 体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一
首先，管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序，部门
之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连
接不好，断档与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱，许多地方甚
至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩
序的混乱。
其次，政府不当参与和干预过多，使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发
投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程，这些工程并不代表多少市场信号，反而对正常的房地产开发投
资造成挤压，扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其危害远远超出了房地产行业。
再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监
管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如，房地产开发、交易行为不规范问题，商
品住宅建设中的质量问题
存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象，一直没有得到有效治理；而国际上已有成功经验的房地
产金融创新却得不到支持。
2. 法制不健全导致房地产开发行为失范
房地产开发必须有法可依，然而直到目前，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无
法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。
首先，涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投
资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，
增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此，有些亟需出台的法规
尚未酝酿成熟，比如，由于我国关于财产税的法规不健全，使得持有财产不需要承担税负，长时间以来我国
土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系，客观上造成资源配置无效和严重浪费。
其次，身份歧视导致垄断，破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所
有制歧视、地方保护主义色彩。例如，在许多地方由于有关政策的规定，外地房地产开发商无法以同等价格
水平获得必要的土地，而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地，这种不公平破坏了市场经
济要求公平竞争的原则，从而诱发许多违规、违法和腐败现象。
再次，对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来，我国房地产开发中普遍存在
的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理，不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影
响，而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外，对于开发商擅自改变投资方向的现
象，法律缺乏相关的明确规定，造成监管不利。
3. 金融市场不完善降低了市场总体效率
（1） 金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多
层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市
场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量，我国房地产金融市场的完善程度远远不够，
许多企业，尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下
，且并未因为金融抑制政策而有所改善，说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比
较充分的金融服务，是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。
（2） 金融创新滞后，金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限，几乎没有留给企业任何选择余地。
从我国房地产企业的资金来源看，渠道非常有限，最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言
这两个渠道并不畅通，尤其是股票市场。在这样的金融环境下，市场配置资源的效率不可能很高，公平竞争
的市场秩序难以形成。
（3） 金融运行机制和市场参与规则的单一化，扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运
行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围，提高市场的配置效率，促进市场公平竞争。但是由于市场
参与规则的不合理、简单化，使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例，不同级别的市场在参与规则上
应有所不同，但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同，造成不同的市场只是名称不同而已，与满
足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。
（4） 市场的不完善为行政干预提供了依据，政府的调控作用似乎得到了发挥，但同时市场的效率损失
得更大。在当前的市场体制下，各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预，这本身已经说明
市场还不完善，这样的状况，近期看似乎很有效，但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。
完善房地产投资相关政策建议
1. 完善市场运行机制是根本，行政手段须慎用
房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控
力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平
竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现
调
总体而言，我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企
业达到3万多个，有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素，并呼吁加以清理。目
前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的
作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的
环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提
高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向
是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场
规则，而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的，
也因此结构性矛盾会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的地位，两者的均势地位是市场机制的基石，如
果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。
目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷，应当尽快加以改善。
2. 近期主要目标是结构调整，以结构优化促进总量调整，控制空置面积继续增长，消化存量商品房
房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大
城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。
另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其
次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，2003年两项合计占房地产开
，房地产投资现状及存在问题分析