第三部分 重庆别墅市场需求分析
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
主要需求群体分析
在重庆早期的别墅产品中，外企驻渝人员，外国留学人员等外藉人士和本地各行业老板级人士是别墅产品的主要需求群体，如早期的加拿大国际花园、锦绣山庄等。近两年，别墅产品（尤其Townhouse类产品）的需求群体有所改变，一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。同时在购买别墅时出现了“人以群分”的现象，比如蓝湖郡和长青湖，多为私营企业老板、白领阶层所购买；比华利豪园更多的为商人所购买；中华坊备受具有传统文化情结的“儒商”青睐；中安翡翠湖的业主多为大学教授；而高山流水别墅区，因其依山傍水，隐逸在森林中，成为向往清悠生活的成功人士的首选。
已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。
第四部分 竞争分析
一、竞争环境方面
1、供应量上升
重庆别墅市场自90年代中期锦绣山庄成功开发后，一度处于低迷状态，市场的开发量体相对较小，甚至于出现开发商将建好的别墅再炸掉的情形，重庆别墅市场的风险让许多开发商望而却步。
但经过一段时间的沉寂之后，近一两年来，重庆别墅市场又再度升温，陆续涌现出了几大别墅开发的热点区域，市场上也出现较多的别墅项目，市场供应放量较大，竞争开始激烈起来。
除了在建的若干项目之外，一些规划中的新项目也正在酝酿之中，准备近期推出市场。市场供应量在持续上升，市场竞争的激烈程度将更加明显。
据不完全统计，重庆楼市今年的别墅放量约在2500套左右，总建筑面积484万平方米，在此之前，官方公布的重庆2006年总施工量为6000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了7.8%。
截止到2007年4月，重庆别墅市场上在售的别墅项目有十六、七个之多，南岸和北
2、可替代产品增多
别墅产品是一种特殊的住宅产品，不但要满足基本的居住功能，同时还要求有非常良好的居住环境、氛围，是一种享受型的住宅产品。随着市场的发展，目前市场上出现了众多形式上区别于普通别墅，居住条件则接近、类似或达到普通别墅产品的要求的不同产品，如空中别墅（高层复式单位）、叠加等，从市场来看，这些产品都对别墅产品有不同程度的分流能力，反映出目前市场上别墅产品拥有较多的替代品。
另一种能够称的上别墅替代产品的就算是花园洋房了。花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
目前重庆市场上的推出的别墅可替代产品供应量不断上升，新近开盘的项目绝大多数都包含别墅可替代产品，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。
3、市场需求量相对有限
别墅产品的价位一般都在60万元以上，目标客户瞄准的是处于金字塔尖的人士。而重庆作为一个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量体在一定阶段上是相对非常有限的，在市场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别墅市场的竞争环境的确不容乐观。
二、区域竞争分析
通过对各别墅板块开发情况的了解，北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及日趋完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，在未来的别墅市场开发中，北部城区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。而其它区域的别墅板块的供应量相对较小，并受到城市基础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北碚别墅区由于其距离主城区较远，受到交通的限制很难成为别墅开发的重点区域之一。
第五部分 重庆别墅的发展前景
一、重庆别墅的总体发展方向
重庆整体经济发展水平和国际化程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主，作为住宅终极产品的别墅，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可谓是方方面面。
通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别墅项目其销售速度都比较缓慢，一般的销售周期多在20个月左右。在市场需求相对有限的情况下，近一两年的别墅供应量不断上升，
从目前陆续亮相的各类别墅项目来看，拥有较强实力及品牌且环境优美、产品营造过硬且和目标客户需要、具备创新意识的别墅产品，成功的机率相对较大。而一些仅仅拥有某些方面优势就匆匆上马的别墅项目则举步为艰。
二、重庆别墅的区位发展方向
未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，同时，随着主城西进，重庆西区的别墅市场发展也将会具有举足轻重的地位。
在目前别墅放量的几大区域中，北部新区“四高”尤其惹人注目：一、高品质；二、高价位；三、高开发量；四、高端客户群。现如今的北部别墅占据了重庆别墅市场的半壁江山，从最早的锦绣山庄、龙湖香樟林，到现在的保利国际高尔夫花园、佰富高尔夫别墅、龙湖·蓝湖香颂，北部的别墅项目一直都是重庆别墅市场上的亮点，北部新区打造高档住宅的路线也不会发生太大的变化。
南岸区的南山板块由于其地处有重庆“绿肺”之称的南山，其良好的自然生态环境，以及便利的交通使其仍然成为未来重庆别墅的主要开发热点之一，同时南岸的别墅开发有向南岸茶园新区发展的趋势。
西区的含谷别墅区在重庆别墅开发初期曾经是重庆别墅的主要供应区，但由于其位置较偏远，交通不便，并没有成为别墅的集中供应区。但随着主城区西进扩大，必然能带动含谷片区的高端住宅市场。
三、重庆别墅的产品发展方向
综观重庆别墅的发展历程，当今市场上的别墅项目差异化明显，市场进一步细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争。丰富的产品市场、多元化的类型、产品的高品质成为目前别墅的三大特色。而随着重庆经济的不断发展，
，重庆2016年别墅市场分析报告（合富辉煌）