第二部分 重庆别墅市场供应分析
一、重庆别墅市场现有供应
重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部分区域发展的态势。通过市场调查，我们初步把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，即市郊型和都市型。下面，我们将分别就这两种类型的别墅项目做分析说明。
1、市郊型别墅主要供应区域分析
通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型，同时形成了集中部分区域发展的态势，我们将根据其集中的区域来说明市郊型别墅的供应。
（1）、含谷别墅区
含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，提起含谷别墅区，人们印象最深的应该算是最早进入该区域的别墅项目——全兴别墅，其1680元/平方米的超低起价成为1999年重庆地产的重要新闻。随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。目前这些项目已经基本售罄，现有的市场供应为
（2）、渝北两路别墅区
作为重庆较早的开发热土，渝北区的房地产开发在重庆地产市场中已经拥有相当的份量，而渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发的先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此跑马圈地。目前在此区域的别墅项目有恒运·清河湾、山语间、伽蓝艺墅、长青藤等别墅项目。
在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，随着重庆北部新区的规划和主城区路桥收费的实施，渝北两路别墅区在未来三、五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。
（3）、北部新区别墅区
北部新区自2001年成立以来，充分利用直辖市和西部大开发的优惠政策，在开发建设上取得了巨大的发展。同时，区域的房地产也在经济发展的带动下发展迅速，已成为重庆房地产开发热点区域之一。和记黄埔、保利、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。
（4）、南山别墅区
南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，相比含谷和北部新区等别墅区，其在自然条件上更具备别墅开发的潜质。早期的南山别墅多为一些老板级别的富人自行买地进行修建，而成规模的开发还没有形成气候。近年来，南岸区政府打出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的旗号，并积极为营造南岸区良好的居住、旅游环境创造条件，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。
（5）、北碚别墅区
北碚区作为重庆市北面的一座卫星城，拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。虽然由于交通的限制使现在的北碚别墅项目不是很多，但其在重庆别墅市场上的地位还是不容忽视的。位于北碚三溪口的中安·翡翠湖项目凭借其优越的自然环境，产品中生态、湖景、江景、温泉四大优势的结合，以及号称西部地区第一豪宅的翡翠岛大别墅，使其在重庆别墅市场上具有举足轻重的地位。同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的版块之一。
（6）、巴南别墅区
巴南区地处重庆都市圈的南部，由于其与南岸区在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了南部主城区的形象。随着巴南区政府加快实施城市化建设，带动区域经济的发展，巴南区的房地产开发也初具规模。在充分利用巴南优越自然条件的情况下相距开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别墅项目。不过目前由于交通等方面因素使巴南的区域认知度还较低，但随着重庆主城半小时交通的完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。
2、都市型别墅主要供应区域分析
这里所指的都市型别墅，是指根据目前的城市规划，别墅所在区域范围属于市区范围以内的别墅项目，目前属于这类的别墅项目主要集中在南岸、江北和高新区这三大区域。下面，我们将根据这三大区域分别进行分析：
（1）、南岸铜元局片区
铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，并且距离重庆的商业中心——解放碑距离较近，使之成为别墅开发的良好地带。铜元局片区在几年前就已经初具规模，当时开发的玫瑰山庄、加拿大国际花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。而此区域最大的社区融侨半岛在后期的产品规划中也将会有别墅产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的拓宽，铜元局片区在拥有良好的自然资源和便利交通的情况下必然会成为都市型别墅的主要区域之一。
（2）、江北石马河片区
江北石马河片区因其拥有重庆最早的高尔夫球场——佰富高尔夫球场，以及4200亩生态公园，使该地块的别墅开发热逐渐升温。另外由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此版块的交通情况大大改善，会进一步促进此版块的开发，特别是高档住宅的开发。目前此版块的别墅项目有佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及2003年开发的名门山庄。
说明：
在都市别墅的项目中，除了以上提到的两个集中分布的区域之外，还有一些零星分布的项目，如位于高新区的美茵天鹅湖和归谷·城市美墅，这两个项目主要有花园洋房、叠拼和水岸别墅构成。
二、重庆别墅市场潜在供应
重庆别墅市场的潜在供应我们同样通过别墅类型来进行说明
独立别墅：
未来四年，独立别墅放量将逐步扩大。蓝湖郡二期（1200亩）、海蓝云天B组团二期、高山流水后期（800亩）、中安·翡翠湖后期、长青湖别墅二期（1600亩）、山语间、天池林海二期等预备或筹划开发项目放量总计套以上。
联排别墅：
保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出，以及建工未来城等
这些仅仅是目前在开发的别墅盘，据了解即将推出的别墅供应量也不小。位于三溪口、总投资20亿元的“红鼎国际高尔夫”，位于西部大学城、占地8000亩的“腾祥别墅项目”，位于渝北回兴的南方·碧水康桥，位于茶园新区、有庆隆屋业开发的庆隆.南山高尔夫别墅已在开发之中……
三、影响别墅供应因素的分析
1、市政规划
（1）交通规划
别墅产品由于对环境，私密性等方面要求的严格性，且面对的目标客户群比较特殊。虽然他们对公交系统要求不高，但对道路交通便捷的满足仍很重视，注定了对交通有十分特别的要求，而长期以来，交通也是制约重庆别墅市场开发的一个相当重要的因素。
重庆直辖后，政府为改善交通条件所投入的精力有目共睹，而对别墅市场最为有利的影响主要体现在两个方面：即“半小时主城区”工程的通过实施和路桥收费改革的实施，“半小主城区”工程目前已经取得阶段性进展，重庆外环高速路也已经实现初通，而主城区“七桥一隧”实行年票制的改革，则成为“半小时主城区”工程的催化剂。
这两项交通方面的改革对重庆别墅市场的影响在未来一、两年内效果将会比较明显，这对市郊别墅项目无疑是一大利好消息。
（2）城市规划
城市规划及政策导向对别墅市场的影响也是比较明显的，如北部新城的规划在一定程度上造就了渝北两路别墅片区北部新区别墅区的成形，而九龙坡区政府“都市后花园”的规划为含谷别墅区的逐渐形成已起到了推波助澜的作用。
在南岸区政府的规划中，南山片区一直被作为旅游开发的一枚重要棋子，而正是南岸区政府的这些规划，让南山别墅区的形成具备了一定的基础。同时由于南岸区政府对茶园新区的重视，也使茶园新区的住宅，特别是高档住宅的发展潜力加大。
，重庆2016年别墅市场分析报告（合富辉煌）