一、 收费项目概况
二、收费计划表
日常收费计划
月份 应收金额 计划收取金额 比例
7月 39676 35708 5% 5%
8月 238057 214251 30% 35%
9月 238057 214251 90%
10月 158705 142835 90%
11月 79352 71417 90%
12月 39676 35708 90%
合计 793523 714170
应收金额少3880元,其中未售及未办入住的小区内门市:
7#楼下C(12.02*1.5*12=216)、E(16.69*1.5*12=300)、
F(12.02*1.5*12=216)、G(29.15*1.5*12=525);
8#楼下B(16.62*1.5*12=299);
11#楼下A(14.98*1.5*12=270)、D(14.98*1.5*12=270)、
E(14.98*1.5*12=270)、H(14.98*1.5*12=270);
12#A楼下A(17.27*1.5*12=311)、B(17.27*1.5*12=311)、
C(17.27*1.5*12=311)、D(17.27*1.5*12=311)
三、收费前期准备工作
1、购置点钞机一台,客服中心收费用,点钞用
2、对所有参加收费人员进行培训,培训内容:
(1)入户收费时怎样“验钞”
请财务人员给予培训讲解
(2)费用核算方法
带电梯住宅:0.8元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;同时收取全年垃圾处置费18元,公用电费30元。并注明计费日期。
不带电梯住宅:0.6元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;同时收取全年垃圾处置费18元,公用电费30元。并注明计费日期。
小区内门市:1.5元/平米/月*面积*12个月=全年物业费;同时收取全年垃圾处置费0.2元/平米/月*面积*12个月=全年垃圾处置费。并注明计费日期。
小区外门市:1.2元/平米/月*积*12个月=全年物业费;同时收取全年垃圾处置费0.2元/平米/月*面积*12个月=全年垃圾处置费。并注明计费日期。
(3)收费时遇到其他问题,怎样应急处理
收费人员首先应掌握基本知识:
物业费的构成:
工作人员的工资和福利费等费用
共用部位、设施维修养护费
绿化管理费
清洁卫生费
安全
物业办公及社区活动费
管理企业固定资产折旧费
利润
税费
物业服务的标准:《前期物业服务协议》中第三条物业管理服务质量标准“一至八项”。
3、制定收费奖惩制度
罚则:以计划应收金额百分比计算,少收5%以内,罚50元;少收5%-10%,罚100元;少收10%-15%,罚200元;少收15% 以上罚300元。
奖励:以计划应收金额百分比计算,多收5%以内,奖50元;多收5%-10%,奖100元;多收10%-15%,奖200元;多收15% 以上奖300元。
4、人员分工,分配合理
收费的原则:“全员收费”,
参加收费人员:班长以上管理人员以及客服全员
分配方法:“平均法”这里所说的平均指的是应收金额平均,绝对平均是不可能的,只能在精确核算的前提下,尽量使其平均化。在确定好收费人员数量以后进行分配。分工时要打乱楼宇的规律,因为有的楼或单元入住户数多,有的少,有的家好收,有的家不好收。要保证户少的面积多,金额足,好收的要平均分,不好收的也要平均分。(最好实行抓揪制)
5、提前练兵
采取入户回访的形式6月底前将已居住的业主家回访完毕。一是对入户收费提前练习,二是了解现阶段业主所反映的问题,以及现阶段业主对物业有哪些要求与看法,甚至业主家还有哪些问题未给处理,及时反馈处理,以免给拒交物业费埋下伏笔。
四、对收费群的分析与措施
按居住情况来分
(一)已居住
已居住小区的户,相对来讲是比较好收的,现阶段已居住400余户,预计到07年底入住户数500余户。在收不上来的情况下,我们还可以采取入户收费的方式,在住户的休息时间进行收费。
(二)未居住
未住进小区的户,相对来讲物业费收取是很困难的,可采取的方式首先是电话通知在通知时间未到的,发送EMS催收,如在本市居住,可采取上门收费,同时要时刻“注意人身及财产安全”。
另外,根据物业管理的特点,收费期开始时可将仍未装修的户进行停水、停电,在业主未交物业费办理装修手续时要求其交纳物业费,否则不予办理。
按性质来分
(一) 好收
1、平时交纳所有费用都没怨言的户。
2、租户包括门市,租用门市或住宅的用户,因为在租用期业主都将条件讲好,物业费一般都是由承租人支付,所以承租人的物业费往往是很好收取的。
3、与部分员工有关系,或平日关系不错的户。
(二) 不好收
1、维修问题未果或还存在物业或其他部门没有给予解决的问题。
业主常常会在收物业费时提出家里的报修问题,或以前反映的某些问题至今没有得到合理的解决,据此而不交物业费
遇到此类问题,收费员应保持冷静,根据业主所提出的问题一一进行解答:
(1) 维修未果的
对于业主提出维修没有及时处理的问题应及时进行记录,将所述问题详细的记录下来,同时告知业主,此问题物业公司会尽快联系相关人员进行维修处理达到业主的满意。
在维修的过程中,随时跟踪回访,采取电话回访也可入户,在你的随时跟踪以及密切的关注下,业主经常会把物业费交给你。
(2) 其他部门没有解决的问题如房屋设计问题(1#、10#卧室不能挂窗帘)
对于此类问题,同样也是做好详细记录,同时进行解释,此类问题属于地
产遗留问题是设计不合理,与物业的管理无关,物业费包括(九
如工作到位业主仍不交纳物业费,可采取书面通知,起诉的形式。
2、内部员工。
内部员工虽然年底可以报销物业费,但一般员工都想等到年底在交,这是所有内部员工的心理,能拖延时间就不会提前交费。
对于内部员工无故不交或延期交费的应直接采取停电、停水的方式。没有情面可讲。
3、特殊户,与高层领导有关系或有重要社会背景的
这类业主对物业费的交纳不会很积极,因为他们觉得自己有一些特殊关系,物业也不会对其怎样,尤其不会进行停水停电的处理,所以经常是不配合物业的收费工作,迟迟不交。甚至有社会背景的会找一些特殊关系要求免收。
既然业主与我公司有这样或那样的关系,如果是上级领导同意免收其物业费,同时有书面资料,我们可以进行免收。
，物业管理收费工作计划