深圳开展的创建安全文明小区的活动,就是一项由街道办事处和居民委员会牵头,由物业管理企业直接参与和投入的城市文明建设的工作。深圳的物业管理企业历来都是整顿社会治安、打击各类犯罪的重要力量,有的街道办事处还将辖区治安联防队交给物业管理企业管理,以便于驻训练、管理和调动。深圳市物业管理企业开展的社区文化活动,不仅为自管住宅区的业主服务,还把文艺演出送到附近的街道、工厂、学校、部队和其它住宅区,成了真正意义上的社区文化活动。
(2)、在经费来源上,深圳社区建设经费主要来自政府财政预算的专项资金和民民政部门发行福利彩票的净收益。深圳市政府对每个社区居委会一次性补助15万元,大部分经费由各区财政预算安排,2010年安排每个社区居委会20万元作为社区建设
4 完善物业管理,创建示范社区、示范街道的措施
通过调研,我们认为:“物业管理与社区建设相结合,业主参加和监督管理”,三位一体,齐头并进,三者有机结合,相辅相成,协调发展,是具有强大的生命力、竞争力和广阔的发展前景的。其核心是:“政府指导、企业主导、社区自治”;通过政府、物业管理企业、业主这三者共同参与,使物业管理与社区建设紧密结合起来,才能形成“开发、管理、服务”三位一体的新格局。这种新型的管理模式,有利于调动各方积极性,形成合力,齐头并进,有力推进“社会化、市场化、专业化”进程,有利于完善物业管理, 创建示范社区的建设(见图五)。
图五:
4.1 完善物业管理的法律法规,理顺政府、业主与物业管理企业、开发商的关系
物业管理活动涉及的法律关系较其他民事活动更为复杂,包括建设单位、业主和物业管理企业之间的关系、业主、业主大会和业主委员会之间的关系、物业管理主管部门与行业协会、物业管理企业的关系,包括对物业管理活动的管理和监督关系、物业管理与居民委员会的协调和配合关系、物业管理和各公共事业单位的关系、物业管理和政府各职能机构(街道办事处、工商、公安、税务、物价、城建、环保、市政等)的关系,所有这些关系错综复杂,理顺这些关系是一个庞大的系统工程,但逐渐理顺这些关系,彻底解决物业管理各种主体的缺位、错位、越位现象,是保证物业管理行业健康发展的必由之路。
4.1.1 完善物业管理的法律法规
物业管理只有实现有法可依、有法必依、违法必究的法制化运作,才能保证行业健康、持续发展。政府应从经济和社会发展的角度,制定物业管理的中长期规划,进一步加大培育物业管理行业和物业管理市场的力度。按照建立市场经济体系的要求,以产权关系为纽带,以规范化的物业管理为基础,市、区政府根据国家有关法律、法规制定相应的法规政策及规范性文件,为物业管理行业的规范化、法制化奠定基础,使物业管理工作有法可依、有章可循,进一步规范物业管理中政府、业主、物业管理企业的行为,维护当事人的合法权益,并加大物业管理的执法力度。
4.1.2 理顺物业管理企业与开发商的关系。
要明确建设与管理的责权利,逐步推进房地产开发、销售和物业管理分业经营,改变物业管理由开发商派生出来并依附于房地产开发的状况,使物业管理企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的市场主体、独立进入市场、独立承担民事责任,实施专业化管理,从体制上解决建管不分弊端。同时对开发商的遗留问题,不能让物业管理企业当替罪羊,对这些问题的界定要尽快明确下来。
4.1.2 要理顺物业管理企业与业主的关系。
通过业主大会,签订业主公约,或对用户发放《用户须知》和《用户手册》,将业主应该做的或不应该作的事情,向用户进行宣传教育,使用户了解物业管理的有关规定,清楚业主本身应有的权利和应尽的义务,主动配合物业管理企业日后的管理工作。对不遵守规章,拒缴费用的业主要耐心解释劝说,理性服务,谅解住户的不当言行,晓之有理,动之以情。
4.1.3 理顺业主委员会与业主的关系
业主委员会的性质和法律地位的不清晰,将直接影响到业主自治自律机制的建立和物业管理活动的正常进行。《条例》明确业委会是业主大会的执行机构,鉴于其不具备法定的独立法人条件,不宜把其升格为法人机构;至于业主委员会的诉讼权利能力,各地法院的做法不尽相同,有承认的,也有不承认的。基于业委会只是代表业主与物业管理企业签订物业服务合同,在产生合同纠纷时,拟引入“代表诉讼”制度,较为符合法理。 按照《物业管理条例》规定,业主大会选举产生业主委员会,作为业主大会的执行机构,履行六项职责:召集业主大会会议;报告物业管理的实施情况,代表业主与业主大会选聘的物业管理
业主大会、业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。实践中,由于缺少相应的管理制度和规定,也由于对业主委员会行使权利缺少相应的监督和制约,使得一些小区的业主委员会并不能真正代表业主的利益,不能正确行使权利,有的甚至损害了业主的共同利益,也进一步激化了业主与物业管理企业之间的矛盾。
4.1.4理顺物业管理与政府相关部门的关系问题
要明确物业管理企业与政府主管部门和其它行政主体之间的权利义务关系。主管部门(如房管局、市政、城管等部门)应根据市、区有关规定明确物业管理与城市建设、城市管理之间的关系,政府应采取宏观的、间接的方式对行业进行管理。具体地说,就是要解决房地产行政主管部门与物业管理协会的职能分工问题、落实“分等定价”以及价格行政主管部门实现宏观调控的问题、在物业管理收费分为“包干制”和“酬金制”两种方式的情况下税务部门如何调整税收政策的问题、如何定位和理顺物业管理企业、业主大会、业主委员会、居委会、街道办事处相互之间的单边和多边关系问题、如何理顺物业管理企业与公安机关、环保、城建、城管、市政等主管部门的关系问题等等,都需要进一步的深入研究。
4.1.5 理顺公共事业单位与物业管理的关系
物业管理与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位关系密切,通常情况下,物业区域内的共用设施设备的所有权为全体业主共有,但物业内也有部分共用设施(主要是市政设施)为国家所有。区分共用设施设备所有权对物业管理活动有着重要的意义,不仅可以划分国有资产的界限,同时也能划清管理职责。目前我国法律对供电设施、煤气管道、自来水管道、电信管线、供暖管线等的界定不清,这就使操作上碰到困难,不仅容易引起纠纷,也加重了物业管理企业的负担。如《条例》第52条关于公共事业单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任的规定,但是具体操作时总是不尽人意,因此,建议政府有关部门根据法律法规,采取有力措施理顺物业管理与公共事业单位的关系,划分管理界线,明确管理责任。