中国经济发展正处于快速推进城镇化和工业化的进程中,房地产业是国民经济的主导型支柱产业。在全面建设小康社会的过程中,房地产业的发展发挥着举足轻重的重要作用。但一段时间以来,一些学者甚至海外机构对中国房地产市场的发展状况大加指责,提出了许多似是而非的概念和看法,给人们的认识造成了诸多混乱,因此,有必要予以理清。
“泡沫”辨析
在此轮有关房地产市场的各种指责中,“泡沫”一词是使用频率最高且最吸引眼球的概念。它给人以“泡沫破灭”的种种联想,似乎中国的房地产市场犹如肥皂泡即将破灭,化为乌有。因此,有必要首先理清“泡沫”。
其一,软泡沫与硬泡沫。
“泡沫”一词本非经济学概念。就其自然特征而言,可分为软泡沫和硬泡沫两种。就泡沫的效应而言,它们可分为有益和有害两种。将“泡沫”一词引入经济学,是为了形象化地描述某些经济现象。但因“泡沫”是一个描述性用语,难以准确定义,所以,不同的学者分别从不同角度理解“泡沫”,分歧就比较大。有人从软泡沫出发,认为经济泡沫是经济运行中的虚假成分,它的膨胀给人们以经济扩展的假象,但迟早是要破灭的;也有人从硬泡沫出发,认为经济运行中一些扩展现象并非是虚假膨胀,并不存在必然破灭的前景。
持软泡沫看法的人认为,物价上涨不增加任何新的供给,属通胀范畴,它迟早要破灭。但是物价上涨并非都是软泡沫,几个简单的实例是,中国自70年代末改革开放以来,农产品价格、工资、土地价格等等也上涨了几倍乃至几十倍,从未来走势看,这些价格恐怕难以再回到70年代末以前的水平了。进一步说,200多年来,究竟哪个国家的物价和资产价格不处于上升趋势,那么,是否意味着全球经济均处于泡沫经济境地从而迟早都要破灭?实际上,国际经济学界对“泡沫”一词并没有达成相对一致的定义,甚至对它是否可能发生也没有一致的看法。
其二,资产价值与资产价格。
何为“经济泡沫”?持软泡沫看法的人,有的认为是“资产的价格严重偏离于资产价值”。假定以它来定义经济运行中的“软泡沫”,那么,首先需要回答的是“什么是资产价值”?由于在现实经济活动中,“资产价值”就难以进行数量上的界定,由此,资产价格是否“偏离于”资产价值也就难以说清。为了走出这一困境,一些人选择了“价格是否上升”作为替代性的判别标准,这引致了两个问题发生:
第一,物价上升可以由多种因素引致,其中包括货币发行过多引致的通胀、供不应求引致的物价上涨等等。如果不分青红皂白,将所有物价上涨都称为“泡沫”并要求予以抑制,那么,是否意味着中国自1978年以来的市场经济建设和价格改革都是在制造“泡沫”从而迟早是要“破灭”的?
第二,价格波动是市场机制发挥其功能的基本路径,价格上涨有着引导资源配置、缓解供不应求格局的机制作用,将价格上涨一律视为“软泡沫”并意欲予以消解,这是否意味着在市场机制作用下,价格只能下落或维持不变,不能上升?
其三,财务方法与价格波动。
一些人试图通过财务方法来模拟“价值”,在此基础上,再进行价格对比,界定是否属于“泡沫”。当原料或其他成本上升时,某种商品或资产的价格对应上升,不属于“软泡沫”;而在原料或其他成本没有上升,商品或资产的价格单方面上升就属“软泡沫”。但这种方法也有几个难以解释的问题:
第一,商品的供应商是否可能根据其成本-收益关系而单方面提高商品价格?众所周知,在完全市场竞争中,任何的厂商都不是商品价格的制定者,只能是商品价格的接受者,由此,在买方市场条件下,即便原料和其他成本上升了,商品(或资产)的价格要提高也比较困难。一个近期的实例是,2003年以来,尽管钢铁价格上扬了,可小轿车价格还在持续下落。在完全竞争市场中,引致价格上扬的最简单原因是商品供不应求。
第二,是否一切资产(或商品)的成本都能够运用财务方法计量,从而界定出有无“泡沫”?如果说绝大多数资产(或商品)能够运用财务方法计量成本的话,那么,至少有两种资产的成本从而价值是很难运用财务方法计量的,即土地和股票。不论在发达国家还是在发展中国家,谁都无法简单运用财务方法核算即在同一地区(如一个省市)内20000元/M2的土地就有“泡沫”,而2000元/M2的土地就没有“泡沫”;同样,谁也无法简单运用财务方法计(核)算同一上市股票20元/股就有“泡沫”,而10元/股就没有“泡沫”。
综上所述,“泡沫”是一个含混的概念,它一方面很难确切地说清楚本应说清的理论问题和实践问题,另一方面,很容易
商品住宅空置率辨析
空置率是证明住宅泡沫的一个主要根据。空置率以一定时间内未售出的商品住宅为计算对象,其中,空置房就是未售出的商品住宅。一些人认为,既然空置率属未出售的商品住宅,那么,它就意味着商品住宅的供给量超过了需求量,与此对应,这部分住宅就属于“泡沫”。但这种认识未免过于简单。关于商品住宅的空置率,有三个问题需要理清:
其一,空置率的计算方法。
在中国,一些人将经济核算中的库存计算方法简单地套用到商品住宅的空置率计算中,其计算公式大致为:(当年竣工商品住宅面积-当年已销售的商品住宅面积)÷当年竣工商品住宅面积。
由于缺乏商品住宅竣工方面的数据,所以,我们用商品房的数据替代(商品房包括商品住宅、办公楼、商业营业用房等),计算结果如表1第4栏所示,1999年-2003年的5年间,全国商品房的空置率分别达到32.37%、26.25%、23.89%、23.23%和18.38%。在发达国家,住宅空置率一般控制在10%以下,超过这一警戒线,就属住宅供给量过大,应予以抑制。与此相比,中国1999年以来的商品房空置率均大大超过了10%这一警戒线,由此来看,商品住宅市场存在着“泡沫”似乎是确定无疑的了。
但在发达国家中,住宅空置率计算中的分母不是当年竣工的商品住宅,而是住宅存量,其计算公式大致为:(当年竣工商品住宅面积-当年已销售的商品住宅面积)÷居民已居住的商品住宅面积。按此计算,2003年底,全国各城市实有住宅面积89.11亿M2,而当年商品房的空置量仅为7262.51万M2,即便假定这些空置房都属商品住宅,空置率也仅为0.82%,远低于10%的警戒线。
其二 ,空置房的功能。
空置房是未销售出去的住宅,但它与无法销售出去的住宅之间有着根本区别。犹如商场中的待销商品一样,空置房实际上只是待销售的商品住宅,并非无法销售的废品。毫无疑问,受各种因素影响,待销中的商品可能有一部分最终因无法销售出去而报废,待销中的商品住宅也可能有一部分最终因不能售出而成为“烂尾房”,但不能因此而认为,所有待销商品都是“废品”。
空置房的基本功能是满足购房者随时提出的购买需求。住宅是具有很强个性化的商品,不仅地理位置、商业网点、学校医院、交通状况等直接影响着不同消费者的需求状况,而且价格高低、单元面积、套内结构、小区环境等等也都影响着不同消费者的需求状况。这决定了,要满足不同消费者随时购房的需求,就必须有适当的空置房,以供各类消费者自由选择。从表1第4栏来看,1999年-2003年的5年间,待售房占当年竣工商品房的比例快速走低。这在一定程度上反映了,在全国商品住宅的旺销状况。
一个有趣的现象是,指责“房地产泡沫”的人,不在1999年提出并疾呼抑制“房地产泡沫”,却在2004年7月以后,当房地产竣工量小于销售量时,提出这一主张。这是否有点不合时宜了?
其三,住宅的入住率。
一些人以住宅应由房主自家居住在其中为标准,认为凡没有人居住或出租给他人居住的住宅均应属于空置房范畴,并以这类住宅的存在来证明“房地产泡沫”。其中,未缴纳水电费的住宅和出租住宅这两类用房每每被论证依据。对此,有四个问题值得探讨:
，建设成本致房价涨高的辨析