2.严格控制供地,规范土地市场
继2003年的“土地风暴”之后,更为严格的土地控制政策和措施在2004年相继实施:(1)国务院办公厅发出《关于深入开展土地市场治理整顿,严格土地管理的紧急通知》,明确提出实施“三个暂停”半年,标志着土地审批冻结半年。(2)继续治理整顿土地市场秩序,对全国各省市土地市场进行督查,核减了70.1%的开发区,查处土地违法案件7万多起。(3)国土资源部、监察部联合出台《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,要求各地在2004年8月31日后对全部经营性土地必须通过招拍挂出让,为早在2002年就已发布、但一直执行不力的经营性土地出让市场化明确了时间表,从政策上堵住经营性土地协议出让之路。(4)为预防土地审批解冻之后的反弹、严格土地管理,2004年10月底国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》。为贯彻落实该决定,完善土地供应计划。2004年11月国土资源部先后出台《关于贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的通知》、《土地利用年度计划管理办法》、《建设项目用地预审管理办法》。(5)为消除地方政府干预土地审批,省以下土地管理部门实行垂直领导。(6)为切实保护耕地特别是保护基本农田,2004年10月21日国土资源部颁发《关于印发〈关于基本农田保护中有关问题的整
经过治理整顿,2004年第一季度国务院批准的城市分批次建设用地比2003年平均下降了46%。截至2004年6月17日,除内蒙古自治区以外,30个省(区、直辖市)共清理各类开发区6741个,规划用地面积3.75万平方公里,超过全国实有城镇建设用地面积的总和。在治理整顿过程中,清查了81962个新上项目用地,涉及土地面积79.26万公顷;清理违法占用土地项目7184个,涉及面积3.65万公顷;对停建、暂停并限期整改及取消立项的7077个项目,分别采取了停止办理用地手续、停止后续供地、停止发放土地证、收回土地等处置措施;查处土地违法案件7万多起,“圈地之风”得到遏制。土地市场向规范化迈进一步,1~9月份全国经营性土地招拍挂面积3.63万公顷,总价款达到2100多亿元。
3.控制拆迁
2004年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策,对房地产开发也带来较大影响。建设部关于《城市房屋拆迁估价指导意见》1月1日开始实施,建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》3月1日起实施,6月6日国务院办公厅颁布《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》,分别对房屋拆迁评估、估价机构、行政行为进行了规范,细化了《城市房屋拆迁管理条例》中行政裁决和强制拆迁的条款,明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。
(二)2005年房地产业发展趋势
2004年的宏观调控取得了一定成效,但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决,制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除,经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此,2005年年初的中央经济工作会议提出,要继续加强和改善宏观调控,确保经济平稳较快发展。2005年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。
1.投资继续得到控制,融资渠道酝酿变局
中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模,优化投资结构,调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一,表明继续控制投资增长仍将是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验,固定资产投资超过国民收入的35%就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例(投资率)历年变化(见图13)可以看到,即使在1992~1993年房地产过热年份,全国投资率也没有达到38%的水平。但2001年的投资率已经达到38.24%,开始超过1993年的最高水平,以后加速上升,2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏观调控下,投资率上升速度虽然有所减缓,但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20%左右,并对上游产品有极强的拉动作用,所以压缩房地产投资应在情理之中。2005年房地产投资增速将进一步放缓,低于2004年增长速度,但估计不会低于20%。
由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台,及再次加息的可能等,2005年房地产信贷投入增速也将进一步放缓,这对资金密集型的房地产业来说,无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷,迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化,例如大型房地产企业寻求上市融资机会等,房地产业将从项目导向向资金导向转变。
2.土地市场趋向规范,建设用地增量控制更严
2005年土地市场将趋向规范,建设用地增量供应控制将更加严格。国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定,将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观,土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制,建立国家土地督察制度,设立国家土地总督察,向地方派驻土地督察专员,监督土地执法行为”,将成为2005年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向,中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格,低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上,第三轮土地利用总体规划将逐步展开,规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策,从严从紧控制土地农转非总量和速度;土地利用总体规划的调整审批权限将上收,特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批;针对耕地保护将建立责任考核体系,落实土地管理行政首长负责制,各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等,有利于打破土地供应的地区封锁,形成统一、开放、竞争、有序的土地市场,增强市场形成地价的机制。从政治层面上看,供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益,消除开发商的寻租机会和不当得利,有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看,房地产开发的圈地行为将受到遏制,大盘开发将逐步不再成为主导模式,中小房地产项目将逐步成为市场主体。
3.被动需求有望下降,二手房市场升温
2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题,说明中央十分关注拆迁的负面效应,可以期望2005的拆迁工作将慎重
2004年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足,银行“惜贷”导致申贷难度大,使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市,房源继续放量,购房需求持续增长,二手房市场将增加活力,价格平稳上升。在二、三级市场联动下,梯度消费格局逐步形成,住房消费结构将趋向合理,推进住房市场良性循环。二手房市场的发展,将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用,有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见,2005年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用,并为我国建设和谐社会做出贡献。
4.供求关系偏紧,房价增幅趋缓
从需求来看,近期影响其变动的因素主要有:国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低,住房需求呈现很大刚性,房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下,上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时,也影响供给,对于供求关系而言,这一因素可以忽略不计。因此,可以预测,随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进,2005年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。
，2016中国房地产发展总报告