(2)年有效租金收入。按正常出租空置率20%计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5%，则年有效租金收入为：989515×(1-20%)×(1-5%)=752031(元)
2.年客观运营费用
(1)房产税。按年有效租金收入的12%计算：
752031×12%=902414(元)
(2)营业税。按年有效租金收入的5.5%计算：
752031×5.5%=41362(元)
(3)物业维修费用。根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0%，则物业维修费为：
752031×3.0%=22561(元)
(4)物业管理费。包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8%计算：
752031×8%=60162(元)
(5)租赁代理费。由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月(30天)租金毛收入计算：
2.5×30×1084.4=81330(元)
(6)保险费。保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3%。该区域公寓平均市场售价取7000元/㎡，估价对象的建筑面积为1084.4㎡，则年保险费为：
7000×1084.4×0.3%=22772(元)
(7)年客观运营成本。年客观运营成本=房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431(元)
3.年净收益
年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=752031—318431=433600(元)
4.确定资本化率及净收益递增比率
(1)资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。
1)选取可比实例。选取市场上与估价对象类似的房地产实例A一套建筑面积为120㎡的公寓、实例8一套建筑面积为112㎡的公寓以及××大厦的一套建筑面积为86.34㎡。二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均水平，得出三个物业的净收益见表5。
表5 三实例收益比较
2）采用平均法求取资本化率三个比较实例采用平均法得出的资本化率见表6。
表6三个比较实例资本化率表
根据评估人员所掌握的资料××大厦的实例为已购买该大厦的业主自行刊登广告报价，是否存在一个公开、平等、自愿的交易市场不可知，是否存在急于交易而压低价格的因素不可知，且该资本化率明显低于其他类似房地产的资本化率，因此在求取估价对象资本化率时，不采用该实例。
www.jzr88.com采用实例A、实例B的资本化率的平均值得出估价对象房地产在2001年6月5日的资本化率：
(5.31%+4.5%)÷2=4.91%
(2)估价对象及类似房地产自1999年至今，一直保持着销售市场滞销、租金价格较低的状态，在测算2001年6月5目的房地产价格时，估价人员假设估价对象的年净收益在剩余的41.58年的经营年限将保持平稳状态。
5.完整产权条件下的房地产市场价格
P=a/r[1-1/(1+r)n]
式中p——完整产权的房地产市场价格;
a——年净收益(433600元/a);
r——资本化率(4.91%);
n——土地使用年限(按剩余土地使用年限41.58年计)。
根据上述公式以及上述分析取得的数据，测算出估价对象具备完整产权条件下的房地产价格为762.75万元人民币，折合单价为7034元/㎡。 附件 附件一：《中华人民共和国土地管理法》(复印件)
附件二：《中华人民共和国城市房地产管理法》(复印件)
附件三：《房地产估价规范》(复印件)
附件四：《中国房地产统计年鉴》(相关内容复印件)
附件五：《鉴定委托书》(复印件)
附件六：《国有土地使用证》(××国用[××]字第××号)(复印件)
附件七：关于××房地产开发有限公司申请预售“××大厦的批复”(复印件)
附件八：商品房销售许可证((19933×房权售字第××号)(复印件)
附件九：××区××路××号楼单元面积汇总表(复印件)
附件十：物业位置示意图
附件十一：物业现状照片
附件十二：评估机构营业执照及资质证书(复印件) 答案： (1)估价结果报告中缺估价应用的有效期。
(2)使用“房地产估价计算书”欠妥。
(3)区域因素分析中用词不当。
(4)估价测算过程中“对于采用收益法进行评估的解释”不正确。