估价技术报告
一、个别因素分析
(1)估价对象土地使用权类型原为划拨，设定出让土地使用年限自1998年4月5日起至2048年4月4日止，至估价时点，其土地巳使用4年(取整)，尚剩余46年(取整)使用年期。
(2)估价对象建成于1992年，为钢混结构，经济耐用年限为60年，至估价时点，该建筑物已使用10年(取整)。
(3)估价对象坐落于××区××路西北侧××厂所属综合楼，估价对象紧临××路，其西南距××桐路及××路不足,50m，估价对象门前即为公交站点，有多路公交车经过，交通便捷度较高。
(4)估价对象所在区域工业企业较少。沿××路两侧分布较多商业小店面，商业繁华度已形成一定水平。
(5)估价对象建筑物为一幢地下一层、地上十二层钢混结构的综合楼，东南朝向，总建筑面积为175542.50㎡。该建筑东南侧设有两部客用电梯、西北侧设有两部3t的货用电梯，局部楼层安装中央空调，外墙为马赛克贴面。该建筑地下室层高约为3.3m，第一层层高为，5m，第二至十二估价对象房屋规划批准用途为工业厂房。至估价时点，估价对象未按原规划用途使用，已改作“××酒店”使用。
(6)估价对象，原批准用途为工业厂房，由××厂于1992年建造。但该建筑物现已被出租并同时改变用途。据调查产权人改变土地及房屋用途未经政府有关部门批准，亦未补办相关手续。
二、区域因素分析
(一)区位条件
估价对象位于××市××区××路西北侧，土地级别为B—B1区，为××市老市区，根据××市总体规划。该区域为商住综合区，该区域特点是建筑物密度大，且人流量亦大，沿××路两侧多为店面，只有少量的零星的几栋工业厂房，计划也将逐渐迁至××岛外。
(二)交通条件
估价对象所处区域道路路网密度较大，有主干道××路、××祠路及××路等，有多路公交车和小巴经过，交通条件较好。
(三)环境条件
区域内有中山公园、植物园等景观公园，但估价对象附近私有住宅较多，且较陈旧，建筑密度大，绿化率低，环境条件一般。
(四)城市基础设施和公用设施的完备程度
该区域基础设施达“五通一平”(通上水、通下水、通电、通信、通路及场地平整)，银行、菜市场、邮局、学校等各项公共配套设施齐全，完全能够满足人们正常的生产及生活需要。
三、市场背景分析
根据××市房地产交易权籍登记中心统计数据显示，该市的商品房及二手房的交易量在去年达到历史最高水平，合计为380万㎡。但厂房的交易量与去年持平，而且厂房销售均价为1097元/㎡，比上年的1455元/㎡下跌358元/㎡，跌幅达24.6%。下跌的主要原因为市区规划布局的调整，新增工业项目近年全部安排在新区.旧城区的工业企业也逐渐搬迁改造到新区，新区工业厂房价格较低。目前该市工业用地总体上是供大于求的状况。但该市已基本形成外向型经济格局，每年引进外资的数量及增长速度都排在全国各城市前列，对工业厂房还存在有相当的需求。
四、最高最佳使用分析
估价对象规划批准用途为工业用途，根据其所处的区位等级、区位条件及其所处城市内部经济地理位置、城市建设和土地资源优化配置的长远发展来看，估价人员认为工业用途不是最佳用途。但本次评估从合法的原则考虑，仍以原规划用途——工业厂房进行评估。同时，出于估价对象处在市区，区域内工业厂房较少，适合中小型的加工企业使用，作为工业厂房仍有较好的市场条件。
www.jzr88.com五、估价方法选用
因估价对象规划用途为工业厂房，与估价对象类似的房地产开发的成本费用资料较齐全，故采用成本法评估其市场价格I另估价对象存在潜在的出租收益，拟采用收益还原法评估其价格，然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
六、估价测算过程
评估思路：遵循合法原则，同时考虑估价目的对价格的影响，本次仍以批准的合法用途估价，不考虑改变用途对价格的影响。
由于待估地下室不计地价，本次评估仅用成本法评估地下室的建造成本;待估综合楼底层层高较高为5m，第二至第十二层层高为4m，第二至第十二层造价及使用功能均较底层低。因此本次评估用收益法及成本法将底层与第二至第十二层分别计算，最后加总求得估价对象总价值。
(一)地下室
采用成本法。
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+
管理费用+投资利息+销售税费+开发利润一建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及有关规定，确定以下指标见表2。
表2重置价格构成表
(3)计算结果：成本法评估地下室房产单价为1002元/㎡。
(二)综合楼底层
1.收益法
(1)计算公式：V=A/R[1-1/(1+R)n]
式中V——收益法评估价格，
A——房地产年纯收益;
R——报酬率;
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表3。
www.jzr88.com 表3收益价格计算表
(3)计算结果：收益法评估综合楼底层房地产单价为2638元/㎡。
2.成本法
(1)计算公式;根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为;
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及××市的有关规定.确定以下指标。
表4成本法评估价格计算表
(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2445元/㎡。
(三)综合楼房第二至十二层
1.收益法
(1)计算公式：V=A/R[1-1/(1+R)n]
式中V——收益法评估价格;
A——房地产年纯收益;
R——报酬率;
n——房地产收益年期。
(2)具体计算过程见表5：
表5收益法价值计算表
(3)计算结果：2040元/㎡。
2.成本法
(1)计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为：
房地产价值=土地取得成本和开发成本+建筑物开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧
(2)计算过程：根据市场调查及××的有关规定，确定以下指标。
表6重置价格计算表
(3)计算结果：成本法评估房地产单价为2245元/㎡
七、估价结果确定
(一)估价对象单价的确定
(1)地下室：以上采用成本法测算地下室价值为1002元/㎡。
(2)综合楼底层：采用以上两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2445元/㎡，收益还原法测算结果为2638元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2445+2638)÷2=2542(元/㎡)。
(3)综合楼第二至第十二层：以上采用两种方法测算估价对象结果，成本法测算结果为2245元/㎡，收益还原法测算结果为2040元/㎡，两种方法评估结果相差不大。本次评估采用两种方法的算术平均值作为评估结果，则估价对象的房地产单价为：(2245+2040)/2=2143(元/㎡)。
具体如下表：
表7估价对象价值的确定表
(二)房地产评估结果
估价对象在估价时点2002年5月23日的价值为人民币3637.33万元(大写：人民币叁仟陆佰叁拾柒万叁仟叁佰圆整)。
(1)房地产估价报告中缺目录。
(2)房地产估价报告中缺致委托方函。
(3)房地产估价报告中缺估价师声明。
(4)估价报告未在估价机构存档。
(5)估价结果缺单价。
(6)未在报告中说明待估地下室不计地价的原因。
(7)在用成本法计算时公式中缺销售费用一项。
(8)在用成本法列表计算中“销售费用”应是“销售税费”。
(9)在用成本法列表计算“建筑物的投资利润”中的“开发利润”应表述为“建筑物投资利润率”。
(10)在用成本法列表计算“土地的开发利润”中的“开发利润取15%”应表述为“土地投资利润率取15%”。
(11)在用收益法计算年总费用(运营费用和有效毛收入)时，也应说明这是客观正常情况下的费用。
(12)在用收益法计算年总费用(运营费用和有效毛收入)时，应包括设备的折旧费(由于装修是由承租方负担的，所以装修部分的折旧费不用计算在内)。
(13)在用收益法计算可获得收益年限时，建筑物建成年代应是1992年，而不是1993年。
(14)在计算土地取得成本及开发成本时，应说明土地报酬率4.01%的由来。
(15)在计算土地取得成本及开发成本时，年期修正计算中分子分母应颠倒过来。
(16)缺附件。收入计算应为190086万元×(1-10%-5%)=161573元(两率不是连乘是连加)。
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www.jzr88.com，2016年房地产估价师《案例与分析》练习题(三)