第九章 房地产金融与项目融资
1、房地产市场与资本市场密不可分，主要包括：土地储备借款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款。房地产资本市场由：私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成。
房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型，以后四种企业为主。股份有限公司和房地产投资信托基金可以在公开市场发行股票融通权益资金、融资能力较强。房地产权益资金主要来源于机构投资者。商业银行和储蓄机构等存款性金融机构基本不参与房地产权益投资。
由于施工企业垫款和商品房预售现象十分普遍，我国房地产开发企业的资产负债率极高。与房地产开发项目有关的债务融资，主要包括房地产开发贷款和土地储备借款。房地产开发贷款又分为土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款三种类型。土地购置贷款金额通常不超过土地评估价值的50-60%，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地金贷款。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权。建设贷款被用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款和支付与工程有关的材料成本费用。贷款人还必须用于确保施工单位的工程款已经按期支付。建设贷款的还款资金来源通常是销售收入或长期抵押贷款。土地储备贷款对象是县级人民政府指定遥遥相对的土地储备机构和对一级土地进行开发的企业。土地储备借款的主要还款来源是土地出让收入。
2、个人住房抵押贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款(公积金)两种。对于利率采用的可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始，按新的利率规定计算利息。还本付息方式有：按月等额还本付息、按月递增还本付息、按月递减还本付息、期间按月付息期末还本和按固定还款常数还款期末一次结清等方式。个人住房抵押贷款额度为住房价值的80%，贷款期限不超过30年，个人住房抵押贷款的风险一方面来自申请购房的购房者另一方面来自开发商。
商业房地产抵押贷款的还款来源主要是房地产净经营收入，贷款价值比率不超过60%，贷款期限不超过10年，且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。
在建工程抵押贷款将项目完工部分抵押与建筑工程承包合同的房屋期权抵押相结合，通常的做法是：一次确定贷款额度，一次办理承包工程合同的房屋期权抵押登记，按工程形象进度和约定的贷款价值比率分次发放贷款。银行要对承包合同的预算造价进行审查，以确定其抵押价值和贷款价值比率。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押，且该土地使用权必须是有偿获得的，并领有国有土地使用权证。已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售，先由银行出具允许预售的文件给房地产管理部门，并办理他项权利变更手续，同时也办理商品房预售登记。对已办理抵押的房地产开发项目的预售收入，由银行代收、专户专储，在还贷期内由银行进行监管，保证还贷资金，降低风险。
金融机构对房地产的要求：合法设定房地产抵押权，择优选择设押的房地产，合理确定抵押率，处置抵押物的渠道畅通。
3、抵押贷款的二级市场是通过购买一些一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券。抵押贷款支持证券，主要有四种：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券、抵押贷款担保债券。抵押贷款传递证券是将证券出售给证券投资者，而支持债券和直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。抵押贷款组合和债券同时出现在发行人的资产负债表中。
房地产投资信托基金是信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资。作为购买、开发、管理和出售房地产资产的产业基金，投资领域广泛，涉及房地产物业的各个类型。房地产投资信托基金的资金来源有发行股票和从金融市场融资，它通常聘用专业顾问公司和经理人员负责公司的日常事务和投资运作。
房地产投资信托基金的类型有权益型、抵押型、混合型。权益型有收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，收入主要是房地产出租收入，抵押型主要是为房地产开发和房地产置业投资提供贷款或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入是抵押贷款的利息收入。
房地产投资信托基金的特征：流动性好;市场价值稳定;高现金回报;有效分散投资风险;抵御通货膨胀。
4、房地产开发贷款的风险有：政策风险;市场风险;经营风险;财务风险;完工风险;抵押物估价风险;贷款保证风险。金融机构对房地产开发贷款的风险管理：取得四证;自有资金30%;项目的合法性和可行性;成立满3年且开发项目多;对贷款的资金进行监控;对房地产的销售款进行着监控;密切关注房地产的开发情况。
土地储备贷款的风险有：土地储备中心自有资金严重不足;土地出让计划不明确，还贷资金来源的时间与贷款期限不匹配;土地储备中心贷款抵押中的法律问题带来的风险。土地储备贷款的风险管理：对资本金没有到位或资本金不足，经营管理不规范的借款人审慎发放贷款;贷款额度不超过收购土地评估价值的70%，贷款期限不超过2年;对土地整体情况进行认真的调查分析;实时掌握土地价值状况。
个人住房贷款的风险：操作风险;信用风险;市场风险，主要来自市场供求风险、市场周期风险、政策风险、变现风险和利率风险;管理风险，主要来自流动性风险、抵押物保管不善、贷后管理工作薄弱;法律风险。个人住房贷款的风险管理：遵照个人住房贷款的相关政策规定，抵押物的价值以买卖交易的成交价格或评估价格的较低者为准;详细审查贷款人的相关信息;判断借款人的合理收入及未来行业发展前景;考核借款人还款能力，月房产支出与收入控制在50%以下，月所有债务与收入比控制在55%以下，房产支出有借款还款额和物业管理费，所有债务还包括其他债务偿还额;发放贷款前对新建房进行整体性估价。
房地产投资信托基金的风险：经营风险;市场风险;利率风险。房地产投资信托基金的风险管理：提升专业化经营水平;提升规模经营水平;吸引机构投资者参与，可以通过促进股票价格形成、提高管理决策的质量、提高社会知名度和认可程度、提高股票的绩效减少反常的波动、提高市场的透明度和效率;制定积极稳妥的经营战略;建立优秀的管理队伍。
5、房地产项目融资主要是解决资金投入的集中性和来源分散性矛盾、资金投入量和每笔收入来源小的矛盾、投资回收期长和再生产过程连续性的矛盾。房地产项目融资包括资金筹措和资金供应两个方面。房地产融资的特点是在融资过程中的存储、信贷关系、都是以房地产项目为核心。金融机构贷出资金的原则是流动性、安全性和盈利性原则。
项目融资主体的形式有：既有项目法人融资和新设项目法人融资。对于既有项目法人融资中的拟建项目一般在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产，从既有法人的财务整体状况考察融资后的偿债能力。对于新设项目法人融资中新设项目法人承担相应的融资责任和风险是从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
www.jzr88.com6、房地产项目融资的资金数量根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低确定的。常用的融资渠道有：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行金融机构的资金、其他机构和个人的资金、预售或预租收入。中国房地产开发投资的资金来源，目前主要是预售收入、自筹资金和国内商业银行借款。
房地产开发项目的资本金筹措中，自有资本金比例的要求是30%，而置业投资中资本金比例通常是购置物业时所须支付的首付款比例。对于实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并且不能超过一定的比例。新设项目资本金筹措有：政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。既有项目资本金筹措有：项目法人可用于项目的资金、资产变现资金、发行股票筹集的资金、政府政策性资金和国内外企业法人入股资金。
债务资金筹措有信贷融资和债券融资。债券融资是指项目法人以自身的财务状况和信用条件为基础，通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设的融资方式。通常3-5 年，债券偿还方式有：偿还，到期一次偿还本息;转期，用新的换旧的，转换，将债券转化为股票。
预售或预租收入，预售的增值计算：首付款比例/楼价上涨比例=预付款收益率。只有当开发商投入的建设资金达到或超过地上物预计总投资的25%以后，方可获得预售许可证。(不含土地费用)
7、融资方案的分析：资金来源可靠性;融资结构分析，合理确定内债和外债的比例，政策性银行与商业性银行的贷款比例、信贷资金和债券资金的比例;融资成本分析，融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本，资本金占用费则需要按机会成本原则计算;融资风险分析，主要有资金供应风险、利率风险和汇率风险。
8、金融机构对项目贷款的审查：企业资信等级评价;贷款项目评估，从项目基本情况、市场分析结果和财务评价指标来评估。基本情况有四证落实情况、自有资金占总投资比例、资金落实情况、地理与交通位置、基础设施落实情况、项目品质。市场分析有：市场定位、供需形势分析、竞争形势分析、市场营销能力、认购或预售/预租能力。财务评价指标有财务内部收益率、销售利润率、贷款偿还期和敏感性评价。
从金融机构的立场来说，开发项目应具有适当的经济规模，但单一项目的投资额不超过开发商各类项目全部投资额的15%。金融机构批准贷款时通常还会考虑建设设计质量和建设师的水平情况。
房地产贷款担保方式的评价，首先要考查借款人的第一还款还原是否充足，贷款的担保并不一定能确保借款得以足额偿还。担保形式有保证，银行金融机构的提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。抵押、质押。
贷款的综合评价：贷款综合风险度=信用等级系数X贷款方式系数X期限系数X项目等级系数。信用等级系数：AAA级企业为30%、AA级企业为50%、A级企业为70%、BBB级企业为90%。
贷款方式：信用贷款为100%，由银行金融机构提供担保为10-20%，由省非银行金融机构担保为50%，AA级以下企业担保为100%，用商品房抵押的50%，由其他房屋及建筑物抵押为100%。中短期贷款的半年以内为100%，半年-1年为120%，中长期贷款的1年-3年为120%，3-5年为130%，5年以上的为140%。项目风险等级将项目划分为AAA为80%、AA为70%、A为60%、BBB为50%。当综合风险超过60%的为高风险贷款，银行一般不予贷款。
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www.jzr88.com，房地产估价师《开发经营与管理》复习提纲(七)