(二)、实物状况调整的内容
实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。
实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积(大小)、形状(规则与否)、进深、宽深比、地势(高低)、土壤及地基状况、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)和场地平整程度等影响房地产价格的因素;对于建筑物来说，主要包括：建筑规模(建筑面积大小)、建筑结构、设施、设备、装饰装修、空间布局、外观、防水、保温、隔热、隔音、通风、采光、日照、使用率(得房率)、层高、完损程度(包括工程质量、建筑物年龄、维修养护情况)等影响房地产价格的因素。
(三)、权益状况调整的内容
权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。
由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件(如容积率)等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第八章“收益法及其运用”的有关内容。
三、房地产状况调整的思路
房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较;或者设定一种“标准房地产”,以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，则应对可比实例的成交价格进行减价调整;反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。较具体的思路如下：
(1)确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。
(2)判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。
(3)将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。可比实例房地产状况与估价对象房地产状况之间的差异程度不一定等于它们之间的价格差异程度。因此，需要根据不同的具体情况，将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。此句话极其重要。
(4)根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同;不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度不一定相同。因此，对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同;不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同。此句话的关键是要根据各影响因素对价格影响程度的不同赋予不同的权重。
四、房地产状况调整的方法
房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法。
(1)采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数
=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
(2)采用差额法进行房地产状况调整的一般公式为：
可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整金额
=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
在百分率法中，房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分率为±R%(当可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高时，为+R%;低时，为-R%)(公式应用的条件),则：
可比实例在其房地产状况下的价格×
=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
可比实例在其房地产状况下的价格×
=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
同样：
为房地产状况调整系数，而不是±R%。
具体进行房地产状况调整的方法，有直接比较调整和间接比较调整两种。
(1)直接比较调整(参见教材表6-3)一般是：①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，例如分为10种因素。②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。③以估价对象的房地产状况为基准,将可比实例的房地产状况与估价对象的房地产状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例的房地产状况比估价对象的房地产状况差，则所得的分数就低于100分，反之就高于100分。④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。此段话就是公式应用的条件和应用的方法。
采用直接比较进行房地产状况调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格×100/( )=可比实例在估价对象房地产状况下的价格
上式括号内填写可比实例房地产状况相对于估价对象房地产状况的得分。
(2)间接比较调整(见教材表6-4)与直接比较调整相类似，所不同的是不以估价对象房地产状况为基准，而是设想一种“标准房地产”,以此标准房地产状况为基准(通常将其在每种因素方面的分数定为100分)，将估价对象及可比实例的房地产状况均与它逐个因素进行比较、评分。如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况好的，则所得的分数就高于100分;反之，如果估价对象、可比实例的房地产状况比标准房地产状况差的，则所得的分数就低于100分。此段话就是公式应用的条件和应用的方法。
采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：
可比实例在其房地产状况下的价格×
可比实例在估价对象房地产状况下的价格
标准化房地产状况
修正调整
上式位于分母的括号内应填写的数字为可比实例房地产状况相对于标准房地产状况的得分，位于分子的括号内应填写的数字为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分。
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www.jzr88.com，2016房地产估价师《理论与方法》第六章资料(六)