2010年度工作总结
----xx花园管理处
在公司领导的支持、指导、指引和帮助下,在全体同事的共同努力配合下,xx花园06年度各项工作已基本顺利完成,也基本达到了公司所下达的各项工作指标要求。业主对本年度小区的服务工作也深表认同,为进一步推动和提升管理处07年度全面工作,谨向公司领导总结汇报xx花园管理处06年度的各项工作情况如下:
一、管理处日常事务
1、二期交楼工作
xx花园二期16-25栋所有单位均已全部顺利交付给业主,相关的收楼资料已经整理完毕并备案。管理处在工程部的通力合作下,工程遗留问题已得到全面解决,有部分业主提出的非合理投诉(要求),也通过解释,基本令业主满意。管理处严格按照相关装修规定对装修单位进行现场巡查管理,装修管理工作开展顺利,基本杜绝了严重违规装修现象,对轻度违规情况,能在第一时间发现,并能采取有效措施进行妥善处理。到12月底,只有7套单位装修,其它单元均已入住;
2、被xx镇政府评为卫生"先进单位"
在2010年6月份,管理处配合政府通过广东省卫生环境检查组对本小区的卫生环境检查工作,并在7月初接受了国家级专家到我小区的卫生检查。由于环境表现突出,顺利配合政府完成"创卫"考核检查工作,xx花园小区获得创建国家卫生镇卫生清洁"先进单位"称号;
3、二期车位租赁情况
二期露天汽车位已按计划于2010年5月下旬全部租赁完毕,并与租户成功签订租赁协议,从6月1日开始收费,月租90元/月,每月90元/月×22个=1980元; 二期架空汽车位随着广大业主的不断入住,租赁出去的越来越多,到06年12底为止,架空汽车位已经出售9个,租赁出去24个,每月180元,180元/月×23个+120元/个×1=4260元;二期架空摩托车位共租出去63个,每月25元,25元/月×63个=1575元;
4、费用追缴情况
2010年度的各项费用追缴工作已按计划落实,除了13-401(管理处多次联系业主但业主拒绝接听电话)因未装修入住,业主外地工作等原因欠一整年的管理费外,其他的钉子户基本上都已经缴交,全年追缴率达到99%以上,到12月底,一共欠1245.42;
5、前台服务工作和客户投诉
在前台客户接待方面,按公司要求,在客户服务方面切实推行更贴切更周到的服务,此项工作的实施,受到了更多业主的一致好评,业主的投诉率相对去年也低了很多:
06年度业主投诉情况分析表
投诉种类
数 量
比 例
分 析
房屋质量
8
17.7%
烟囱油烟倒流
环境卫生
3
1%
二期蚊子较多
邻里关系
35
60%
大部分是楼上扔东西下来和麻将、楼板噪音声大
设施设备维修
5
1%
前半年主要是水泵房，后半年主要是岗亭道闸
小区安全秩序
4
1%
车辆停放秩序有点乱
客户服务
1
1%
其他
58
本年度小区的客户投诉,邻里之间的投诉率是最大的,占总投诉率的60%,主要是户与户之间的生活矛盾,例如晚上打麻将玩到深夜、打麻将发出噪音、楼板受摩擦(敲击)噪音、楼上扔垃圾和滴水到楼下等等。邻里关系投诉率中投诉最多的是高空抛物,管理处采取电话沟通、上门协调和在宣传栏中贴温馨提示等方式来解决,效果明显;而其他投诉率相对较低的比较难解决,比如6-302,曾多次找到管理处说楼上402噪音很大,严重影响其家人的生活作息。管理处在接到投诉后,曾多次电话和上门跟302和402业主进行沟通、协调,但是作用很小,一方面302有点看不起外地人,另一方面402见302经常无理投诉他,在打麻将是怀有一种作对心理,所以双方的矛盾还是时有发生,管理处会继续跟进该事项。水泵房在06年8月中旬维修过后,现在已经进入正常工作状态,维修过后基本没有再接到相关投诉;关于小区车辆停放,由于小区车位少,业主车辆多,如当天临时车辆多的话,车辆停发相对比较乱,这是保安日常管理操作上的一个大难题。
6、日常维修事项
本年度小区日常维修方面,共完成维修470单,完成率98%。具体统计分析清单如下:
维修类型
单 数
所占比例
备 注
设施设备类
214
45．3%
水泵房、道闸
水电类
231
48．9%
梯灯、大堂门
其 它
27
5．7%
有偿服务、办公用具
本年度小区的日常维修事项,主要是水电维修类和设施设备类占的比例较大,占总的维修比例90%。管理处在发现或接到各种维修事项时,维修人员基本上能在接到单后,第一时间内排除故障,避免了因维修不及时而引起不必要的投诉。
7、外联工作方面
本年度外联工作共130单,主要联系单位有捷顺道闸、通行电子、xx工程部、土建维修部、美心门,铝合金窗等。由于岗亭门口道闸经常出现故障,本年度与捷顺联系的次数比去年增加了很多,估计是该套设备使用年份已久,设备开始老化所致;红外线报警系统经常误报,联系亦相对比较频繁;在06年上半年,二期楼宇交付给业主使用,在一定时期内因工程遗留问题曾与工程部和施工单位联系较多,下半年相对较少;自06年公司物业部增加土建维修组后,管理处联系土建维修组过来协助维修的工程有11单,如19栋污水管道堵塞、2栋202阳台雨水管道堵塞、8栋402烟囱堵塞等等,大大方便了管理处在土建维修这一方面工作的开展;其他如美心门、铝合金门窗在交楼前一段时间联系较为密切,在收楼后基本较少。在本年度管理处的各项外联工作中,得到了各个部门和各大公司的秉力支持,使管理处日常管理工作顺利开展。
8、其他各项管理服务工作已按实际情况完成。
二、设备维修保养
1、门口道闸读卡器还是经常出现故障,每次经捷顺技术人员过来检测维修后,都只可以正常使用几个星期就会再次出现故障,出现故障的频率越来越高,很多业主对此现象表示极大的不满,给岗亭保安操作带来极大不便,对管理处的声誉也有影响;
2、水泵房二次供水设备已于8月12日由中山市博源科技发展公司进行调试维修,就目前情况来看,维修效果良好,水泵一直工作正常,由维修员定期对该设备进行检查保养;
3、二期可视系统的线路已布置完毕,但信号尚未开通,暂时无法联网,此项工作有待07年由xx和xx继续跟进;而二期仍有几栋大堂门因地弹簧坏了不能正常使用,现已联系施工单位过来维修,管理处会继续跟进此项工作;
4、水泵房的水泵、岗亭的道闸和监控室的发电机均能按计划由维修员进行维修和保养;
5、其他各项维修工作已按计划完成。
三、清洁环境卫生
本年度小区清洁卫生工作再创佳成绩,被评为xx镇创建卫生文明镇"先进单位"称号。
1、一、二期公共区域和楼梯公共通道的清洁卫生基本上能够按照公司要求落实到位,按制度落实每天"拖、扫、抹"一次,清洁效果明显,但由于还有个别单位在装修,卫生还没有能跟得上公司要求,此项工作在业主装修完毕后清洁卫生工作将步入正轨;
3、样板房的清洁卫生工作已按计划正常开展,每天由专人定时对样板房进行一个小时清洁卫生,能够按照公司要求进行清洁,落实情况良好;
4、一、二期水景能够按计划定期进行清洁,要求清洁工每天对水景里的垃圾进行打捞和进行水质养护;
5、其他各项日常清洁工作已按计划完成。
四、绿化养护
1、绿化管理工作能够按计划对绿化植物进行修剪、浇水、施肥和病虫害防治,基本上按照公司绿化管理制度开展落实;
2、关于10月份绿化工因操作不当引起机械损坏事宜,公司已对相关责任人进行处罚,对于此次事件发生后,希望公司加强对员工技能培训,由专业人员对新入职人员进行定期培训,特别是加强各种机械实际操作的培训,这样可以避免造成公司的不必要损失,又可以提高员工的实际操作能力,加强绿化养护的水平;
3、按计划完成其它日常养护工作;
五、保安服务管理
1、进一步加强了小区保安的管理工作,对保安人员定期进行业务培训,整支保安队伍服务质量比较高,能够按计划完成各项日常管理工作;
2、由于岗亭车辆进出相对规范,车辆进出把关到位,使得临时停车费收入再创新高,每月收入均超过1000元以上,装修高峰时达2500元,本年度临时停车费收入共20100元;
3、06年度保安服务工作开展顺利,确保了xx花园发案率为零的记录;
六、06年度经营情况
2010年度管理处收费工作已按计划开始追缴,目前追缴情况落实较好,追缴率达到98%,在月底时将会逐步追缴到位,目前各项费用共欠人民币2875.80元。据统计,06年度xx花园管理处各项费用总收入约为500000元人民币。
1、管理费、停车费
06年度管理处各项费用追缴情况一览表
项 目
应收（单位：元/年）
实收（单位：元/年）
欠收（单位：元）
管理费
20440.17×12=245282.04元
244156.24
1125．8
停车费
19736×12=236832元
235082
1750
汇总
482114.04
479238.24
2875．80
2、有偿服务
06年度有偿服务及租赁服务一览表
项 目
类别
单数
收入
有偿服务
维修
36
565元
清洁绿化
10
230元
租赁服务
4
530元
其它
27
575元
汇 总
77
1900元
本年度的有偿服务主要以家政维修为主,共有36单,清洁绿化和租赁单数相对较少,但有偿服务费相对比较高;在本年度的有偿服务中,其它有偿服务收入主要是管理处拿施工单位的瓷砖等施工材料转手出售给业主(业主装修破坏原有装修瓷砖),获得了575元的收入,在第三期业主装修后,可以效仿二期的方式增加有偿服务收入。
3、临时停车费
06年度临时停车费收取情况一览表
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
合计
费用
1170
1100
2000
2200
2580
2000
1370
1200
1300
1300
1500
2300
20100
本年度1月份至12月底,保安收取的临时停车费(外来车辆)达到20100元,比去年临时停车费收入增加了10000多元(05年度收入4800元),06年度大大超过了公司下达的临时停车费收取指标(计划06年完成5700元,实收20100元,超出计划的251%)。
根据2010年度工作情况,管理处将花2010年加强以下几项工作:
一、加强内部管理,以便应对市场竞争;
二、进一步提高服务质量,做到有投诉,必完善解决,事后每单必有回访;
三、加强费用催收工作力度,确保费用收缴率达到97%以上;
四、加强内部培训工作,提高员工服务素质;
五、加强门禁道闸系统的维护保养工作,确保正常工作;
六、积极准备三期楼宇的交付使用工作,确保交楼工作顺利进行。
编制: