我的心情非常紧张也非常高兴,刚才讲的是关于别墅的概念,因为我们做管理的跟做CD不一样,我们做管理要实实在在,整个产品出来了以后,我们到底怎么管理呢?别墅的情况比较特别,别墅的类型也非常多,刚才也说到,有很多独立别墅、联排别墅。因为别墅的类型挺多,别墅的售价差别也太大。现在别墅有可能几千人民币一平方米到2000美金、3000美金一平米的,差价实在太大了,我们要看到,这个价钱如何影响定位我们的客户群。
好象前段时间,碧水家园2500到3000美金,而且开盘的时候挺好。我们作为物业管理,非常重要的是必须要了解它到底是不是一个正经的别墅?到底是那类别墅,独立别墅,还是联排别墅?我们靠什么去定物业管理费,物业管理公司依靠什么来生存呢?就是所有的客户,他们交管理费。
物业管理费非常重要。管理费标准定的时候,不是物业管理说多少钱就多少钱,按照物业管理规定管理费应该怎么来定呢?影响管理费的很多,第一是政府指导价。我们一般的小区、住宅,必须要按照北京政府的要求给我们定物业管理费,不能超出这个范围的,有市场指导价。写字楼,高级公寓和别墅,管理费的算法是按管理成本来算的,到底你支出成本多少,然后按整个项目小区的建筑面积来付管理费。
还有管理费的标准,代售、代交水、电、气、暖,还有特约服务,特约服务可能是按照多少钱就是多少钱。管理费的标准就是北京、上海省每个地方都不一样,当地的房地局有一定的文件,物价局也有文件,到底物业管理费是什么,每个发展商出多少,管理公司收多少管理费,不能自己想,必须要去查,因为物价局监管物业管理公司是收费标准。
还有一件事非常重要,物业管理收费标准立项的文件是什么,就授权什么,有可能北京的情况是这样,它立项是普通住宅,最后变成了别墅,或者是联排别墅,这样的管理费肯定是不一样的。因为管理费的客户群不一样,可能很一般的别墅管理费一块多人民币,当然碧水庄园之类的管理费超过一美金的,大家放心,很多的别墅管理费被政府控制在200块人民币一个月,当然高级的可能超过2000块人民币。立项时是多少钱,出来时却是非常高档的管理费,发展商和管理商怎么办,政府去审批管理费的时候,不看你的产品,看你立项的文件到底是什么?现在通州的康城,我估计是普通住宅的管理费。
还有收管理费的时候,发展商跟物业管理公司之间有很多的矛盾。管理公司肯定希望管理费越多越好,这样能用更多钱来管理。而发展商很多时候,认为管理费越低越好,在签预售书的时候,可能签的管理费是多少钱或者是不超过多少钱。最后就变成了管理公司与发展商之间的矛盾了。
发展商为了推广自己的项目,什么都答应,管理费却不管。别墅的类型太多,我们到底怎么确定物业管理的模式很重要。现在看看,就是我们的对象,客户群怎么样,非常关键。如果是一般的模式跟高级公寓差不多,买别墅的客户一般他们的消费能力比较高,现在有一个说法去年比较流行TOWNHOUSE,叫经济型别墅,有天有地,什么叫有天有地的别墅,有天空,有季节花园,旁边有邻居,中产阶级买的比较多。定管理模式的时候,他们到底是哪一类客户群,因为现在许多别墅都是老百姓买的比较多,大众化的设计比较多,还有一种是物业价格,我刚刚说的物业价格差别很大,4000人民币跟上千美金完全不一样,这个价格已经超过了客户群本身的承受力,物业管理成本还有物业管理标准到底你是普通立项的,还是别的什么项目,别墅,普通住宅,低密度住宅还是真正的高级别墅,那就不可同日而语了。
发展商对业主管理成本的承诺非常重要,发展商可能也知道,现在比较好的别墅项目通常有山有水,靠近湖或者河。当然发展商到了一定时间,就很难说了,整个规划图设计图非常好,但出来后的效果却不一定是这样。
还有物业周边环境是怎么定呢?交通、保安,到底别墅园区旁住的是什么类型的人,园林,邻居,物业设计。还有一个非常重要的,就是关于物业规模,发展商是不是分期来施工?现在别墅的发展太快,发展商对一期做的很好,二期三期同样重要,它会影响到以后的物业管理工作、保安工作,还有配套设备设施有没有。一些湖、水景观等到了二期、三期才可能有。
&nbs
物业管理有什么特点?别墅的园区非常大,跟住宅不一样,塔楼,高楼都往高处发展,别墅的情况是铺开平面,管理挺麻烦的。还有安全保护管理也非常重要。你们看到了很多图片,有没有小区像中国一样,一个别墅区,用一个围墙或者围栏把整个园区保护起来。你们看美国,不一样。所以大家要看清楚,中国的国情怎么样,美国的怎么样。美国的别墅建完了以后,卖给客户以后,物业管理又是谁来做?他们的物业管理是政府来做的。他们没有一道围栏,季节花园,没有把整个社区围住。
大家注意,刚刚大家看到的图片,开放的西城区,东城区,他们用一条道路来分开,或者是用园林来分开。没有围栏的,没有外墙把整个社区围住的,因为他们整个社区的发展是我们别墅发展史的十年,二十年。以前我参加过一个美国的别墅发展论坛,整个园区没有围栏。但在国内,你看安全保卫部非常重要,把别墅用一道道围墙围住,那就是我们的管理范围,不让其他人进,封闭管理很重要的。跟外国的概念完全不一样。
还有绿化管理,因为他们的绿化面积非常多,物业管理公司很多时候为什么要参与到园林设计,很多时候要看,因为现在好象北京很多时候用上海的园林设计,可能是南方的园林设计挺大的,他们把其他地方的概念搬到北京,或者是沈阳东北区的,北方跟南方的气候不一样,跟园林工作人员说,北京下雪很冷的,冬天的时候可能树都没叶,不要全部都绿。园林对别墅实际意义非常重要,到冬天全都白了,所有树都没有叶,那不行,物业管理公司锻炼的力度很大,一天到晚看着绿化,怕它死掉,因为有果树,非常贵,可能对发展商来说那个树无所谓,但是作为一个管理公司,死一个树都非常痛心。他们从哪儿掏钱,买一个几万块钱的树。
还有把绿化做得挺密,那保安就麻烦了。保安在中间,园林特别密的地方放一个保安,把园林也放在这个围栏旁边,很多时候我们看不明白这些问题。所以有时候,我们提出来绿化和保安到底会出现什么问题,这两个问题是有冲突的。还有难在哪儿呢?别墅空置率比较高,现在的发展商不会卖期房的,很少的。我们愿意别墅的工期比较短,和塔楼、高楼、板楼不一样,一般现在卖房都要把局部绿化环境做完,然后再盖别墅,这样可以给客户一种回归大自然的感觉。但是这种概念的真实性如何呢?跟我们现在流行的期房,有何不同呢?让客户看平面图,是没用的,因为我们自己就有买别墅的客户,一般给他看现场的效果比较重要。所以物业管理公司接收别墅的物业管理的时候,可能很多房子都没卖出去,就已经要做管理这块工作了。
另外,很多高级的总裁,他们上班,孩子家人都住在里面,会所非常重要。到一个高级会所我发现一个问题,越高级的别墅,会所越少。刚刚也说过了,非常高级的别墅会所管理它的任务比较重,会所用的人比较多。还有管理成本非常高。这个把握非常重要,保安最少100人。这么多的保安,员工的素质非常重要,因为管理别墅有一个情况比较特殊,路途较远,很多人不愿意来这个地方去工作。还有一个问题,高级的别墅,员工必须要能说英语。因此员工的素质必须要高,工资也必须要高,还有要解决班车的问题,班车的维修保养也是非常贵的,也是管理公司非常头疼的问题,所以成本控制非常重要。
还有别墅管理难在哪儿,别墅把关是非常难的,因为物业管理公司很多时候为了保证整体园区的外貌,要定时召开很多会议。在很多情况下,住在别墅里的人感觉不安全,有很多想法,阳台、窗要装防盗栏,这样把整个别墅的概念都改变了。很多时候别墅要盖防盗拦,我们都肯定不愿意做,这样有损整个别墅的园区景观。现在很多别墅都是智能化,但是我们要考虑周全,空调安在哪儿,晒衣服在哪儿等等。我去过广州一个非常高级的别墅,他们晒衣服到处都是,让人感觉非常不舒服,到底怎么做呢,很多事情我们都要想清楚。
，最佳别墅物业管理模式（讲话稿）