4.健全和完善土地市场,促进土地产权流动,建立适应房地产业发展的土地产权制度。
目前,土地产权制度的改革和土地市场的发育,已经滞后于房地产业发展和要素市场发育的整体水平。土地市场是房地产市场体系的重要组成部分,土地市场发育迟缓必将制约房地产市场体系的完善。因此,必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破,全面盘活土地资产,建立健全土地批租市场,促进划拨土地使用权进入市场。
(1)对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场,实行土地出让,并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式。
(2)通过立法,明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限,根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20~30年以内。企业可以将这种土地产权当作法人财产权进行转让、出租、抵押等。当非经营性土地改变为经营性土地时,也应重新明确使用期限。
(3)逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金,使之与批租土地的年地租成本相当,从而促使存量不动产的土地批租。
(4)放宽划拨土地使用权进入市场的条件,政府原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等,但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限,同时要承担缴纳地租的义务。
(5)培育土地二级市场,促进土地产权的有效配置。
(6)不断开拓土地等不动产金融业务,运用金融机制促进土地产权流动。
这种改革思路,允许划拨土地使用权直接进入市场,将大大促进市场交易规模的扩张和土地市场的发展;在价格机制的作用下,土地就会自动流向效益最高的行业和企业,并实现不同用途土地的相互转换,从而改善土地利用结构,提高土地资源配置效率;而且,通过明确土地使用期限、收取地租和土地入股等途径,国有土地所有权在经济上真正比过去得到更好的实现;与此同时,由于实际操作上简便易行,必然会大幅度降低改革和发展中的交易成本。
5.改革房地产市场管理体制,加强房地产市场调控,避免房地产业大起大落,促进房地产市场的持续、稳定发展。
房地产市场的走势,与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。20世纪90年代初发生的经济过热和房地产开发失控的局面,导致20世纪90年代中后期大量的房地产空置,客观上对房地产市场和经济增长带来不利影响。1999年底,产权市场化的新型住宅制度的建立,为新一轮的房地产热提供了关键的制度安排。近年来,我国房地产市场持续升温。在此背景下,必须密切关注房地产市场的走势,防止出现市场过热和泡沫膨胀。房地产市场是经济运行的“晴雨表”,对房地产市场实行有效调控,不仅有利于房地产业的发展,而且有利于国民经济的稳定增长。在全球化背景下,经济波动不仅决定于国内因素,而且直接受到国际因素的影响。
因此,必须根据WTO的法律框架,适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求,建立健全房地产市场管理体制,实行房地产市场的有效调控,防范房地产市场的风险。
(1)建立地政、房政统一管理体制,土地资源、资产双重管理职能,实行房地产的价值化管理。
(2)加强土地供应计划管理,使土地供应计划真正做到定量、定时、定位;通过有效控制土地投放量,合理调节房地产市场的走势。
(3)提高经济适用房的品质,合理确定经济适用房的投放量,在市场火爆时增加投放,在市场不景气时减少投放。
(4)加强城市规划管理,城市规划要能根据房地产市场的特点,适应市场变化的需要,具有一定弹性,但小规划必须服从大规划,引导房地产用途
(5)实行房地产产权流动权属登记制度,对权属变更进行监督,并兼顾监察房地产数量、质量的动态变化,按照“认地不认人”的原则,与最后登记在册的房地产产权主体发生契约责任关系。
(6)运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等,对房地产市场实行宏观调控。