自古以来,购物就是一种社交活动。人们到市场不仅仅是去购物,也包含去看人和被人看,去认识朋友以及去 享受休闲时间,这道理一样适用在购物中心,公共交谊区、美食广场、娱乐场所、甚至公共图书馆都能增强购物中 心的整体环境,让购物中心不仅是购物的地方,更是社交的地方。而这对购物中心发展的影响乃是使得消费者逗留 的时间增长,消费更多的金钱,以及不断地光顾。
第五、购物中心的设计不能仅以自我或艺术为目的,也须能够赚钱。
购物中心必须以好的规划以及设计让消费者容易进出,并能让消费者尽可能地接触较多的商家,例如,消费者 动线设计的关键,是以商店正面能被消费者看到的直线设计为宜,如果消费者不能在购物中心里立即看到商店,他们将不太可能立即被吸引而往前步行,进而进店消费,如此的没效率设计,将会影响购物中心的营业额以及未来租 金收入和投资报酬。
适宜的循环动线能使消费者更容易且迅速地绕完整个购物中心。购物中心会想要提供消费者最大的便利性,同 时让消费能接触最多的商家,然而,如果购物者在购物中心内迷路、疑惑,或者不想走太长
相同的道理也适用在购物中心外部的出入口和动线,如果从外面的马路要进入购物中心很不方便或因出入口设 计太差而使消费者陷于车阵,那他们将不可能再回到购物中心,事实上,如果他们必须等很久才能进入购物中心, 那他们很有可能在他们第一次光临前就调头回家了。
如果购物中心没有足够的停车位,那消费者也可能会有如上所述相同的反应,因此,购物中心必须要能规划适 量的停车位以满足顾客的需求,一般原则是以每100平方公尺的建物面积要有5个停车位,这个数字会随着购物中心 开发型态的差异而不同,所以聘请规划和设计专家去分析正确的停车位需求是很重要的。
第六、施工过程需要能掌控时程以及控制成本。
由于建筑成本的增加会影响购物中心长期的预期报酬,因此贷方对于施工的过程特别敏感。贷方通常会要求开 发商保证完工时间或要求承包商在约定时间及成本内完成建筑,贷方通常会视开发商或承包商营建管理的能力来拨 款,如果购物中心逾期完工而且成本超出预算,贷方可能会采取冻结拨款或处罚有责任的一方。通常,贷方会聘雇 自己熟悉的不动产管理公司或营建管理公司去监督开发商或承包商,以确保购物中心能在规定时间及预算内完成, 因此,对开发商或承包商而言,整个开发流程适当的工程管理与专案管理是很重要的。
第七、好的购物中心管理是基本条件。
你可能拥有一辆很炫的车,但是如果你不懂驾驶,你很有可能会撞坏它,相同道理也可运用在购物中心的经营 上,开发商必须对购物中心的经营有经验,对于没有经验的开发商,贷方会要求开发商必须取得专家的意见以确保 购物中心的经营能达到最佳的报酬。
统一的设施管理和经营是成功的购物中心管理的特色之一。开发商必须指引整个流程以确保购物中心整体的品 牌形象能够符合承租户的需求,购物中心也必须出租给最适合的承租户,而且租约必须具有弹性和竞争性以随着市 场情况作调整。
此外,购物中心可以藉由加强承租户的设计标准建立品牌形象,而且适当的行销及活动安排是成功的购物中心 管理的特色,这样的专业较可能降低贷方的风险,一个管理良好的购物中心不仅看起来很好,并且也经营得很好, 营业额及租金收入自然很高,购物者会不断地光临;因此投资人和贷方的报酬就能达到最佳化。
随着国际专案贷款的机制在亚洲越来越普及,新开发的或现有的购物中心将必须展现出更大的经济上的可靠性 才能确保拨款。开发商必须更加把劲地向贷方展示他的购物中心能维持一系列的技术上和经济上的要求,这结果就 是购物中心有更好的规划、设计、兴建与经营,所有的人都将成为赢家,包括贷方和开发商、购物中心的承租户及 最终的消费者。
隐藏的风险因素
就参与本金(equity)的观点而言,贷方可能会要求个案开发商抵押土地和(或)现金做为投资股本,现金股本通常 都很少,约占整体开发费用的5%~10%,这比例虽然很小,但可使贷方确定开发商或所有权人在购物中心开发的 成功上有信心,下了认真的赌注。
这就是开发商或所有权人愿意承受的隐藏风险,同时这也能确保贷方愿意接受看得到的风险。
合作的代价
因为贷方付出时间和精神在参与开发的过程以及提供复杂且有创意的无追索权贷款方案,贷方也会要求较高的 费用、利率、以及一定比例的报酬。贷方会花很多的时间和金钱去获得技术上及法律上的专业,以评估整个开发案 的可行性;此外,在提供可能损失或政治风险的保险上也有较高的成本,特别是当个案的开发是在一个没有测试过 或新的市场时。还有一些费用是监督购物中心在后续经营期间对专案贷款的使用情形以及一些不可预料的变数所隐 含的成本。
较高的期望报酬
虽然贷方的高度参与及监督代表购物中心的开发商或所有权人将有更高的资金取得成本,贷方对个案的积极参 与和兴趣将可确保购物中心长期的获利能力和经济上的成功。贷方及开发商或所有权人的终极目标乃是开发一个能 够达到贷方最大期望报酬的购物中心,这价值远远超过一开始高额的资金成本。为了符合贷方的期望,新开发的或 已经存在的购物中心将必须表现出更大的经济上的可靠性才能确保拨款。开发商必须更加把劲,才能向贷方展示出 所开发的购物中心能在技术上和经济上维持一定程度要求的能力。
双赢的局面
国际专案贷款对亚洲购物中心发展的影响是很显着的,购物中心将会有更令人愉悦和舒适的环境,更容易到达 的区位,更吸引人的承租户及产品组合,专案贷款以及其加诸在购物中心产业的准则将能提升购物中心的生存能 力。购物中心的竞争能力越强,购物中心在竞争增强的环境中生存能力越强,同时吸引顾客多消费及多光顾的能力 也越强。
就承受可观的贷款风险的贷方而言,专案贷款的要求符合他们的需要。而开发商也将因提高购物中心的营业收 入、租金、和利润而受益。
最终,整个亚洲的消费者也将因有更好的购物环境而受益。