4、环境污染的分析。
分析房地产项目的经济环境,主要也从四个方面来分析:
1、国民经济发展的大环境。
2、房地产经济发展的小环境。
3、相关行业部门的发展状况。
4、投资项目所在区域的经济发展状况。
项目市场定位分析,就是要在了解市场实际需求情况下,量身定做,来决定投资项目的规模、大小、市场价格等具体情况。
项目市场定位
第一步:土地项目市场评估。
它是判断这块地做什么项目最有市场。所谓最有市场,说白了就是盖什么类型、什么样式、什么档次的物业最能受到市场的响应,最容易卖掉,能取得市场最高的票房率。
第二步:目标市场客户群分析,即销售对象的分析。
可以将客户群按不同标准分类:按收入水平,按文化层次,按喜好、品味,按个人兴趣、爱好来确定自己项目的市场定位。
第三步:市场价格定位。
完整的价格定位分析程序包括:环境分析、目标确定、价格测算。
房地产项目的投资,开发总是围绕一定的目标来进行的。可分为:
1、利润目标是项目价格市场定位的主要考虑目标。提高利润的基本途径有两条:一是高价高利润,二是低价多销高利润。
2、市场目标是项目的市场占有率,是指本项目在同类项目市场中的销售额中所占比例。
3、形象目标是企业形象和企业商品的品牌形象,即企业或企业的某一商品品牌在消费者心目中的地位、印象。
a.由高价实现的形象目标几乎都与高尚、典雅以及质量、材料、结构和环境的上层相联系。例如环境优美的高级别墅、装修高档的高级公寓其价格定位决不会低,一般消费群是不敢问津的。它们是要满足一特定的消费群,满足他们的实际生活需要和心理满足需要,而不拘泥于实际的成本。
b.由平价和低价来实现形象目标,则总是与价格的低廉和项目配套、服务设施的完善、质量的可靠相联系,主要是满足普通大众消费者的需要。
4、竞争目标是指与竞争对手较量或避免竞争行为的定价目标。避免竞争行为的定价目标大多是跟随型,“人云亦云”,即按市场调查的平均价格水平来实施定价。
5、资本增值目标是指资本价值的增长。
对竞争对手的分析:
① 纵观全局,称出自己有几斤几两。
② 了解对手的状况。
对房地产项目所在区域楼盘的分析,在整个析局中也是非常重要的。通过分析,发现市场的缝隙在哪里,就可以做到人无我有,人有我新,人新我精彩,人精彩我绝。
调查成功的明星楼盘,其各自成功的经验有什么不同,他们抓住了什么样的机会,使之成功;他们又采取了什么样的策略,市场定位情况如何,使他们获得了成功。
对明星楼盘的分析主要包括以下几个方面:
2、该区域明星楼盘的分析及结构分析。
3、该区域明星楼盘的参与者与制造者。
4、明星楼盘的市场定价。
5、未来明星楼盘的必要条件。
对滞销楼盘的分析主要包括以下几个方面:
1、滞销楼盘的界定。
2、滞销楼盘的分析及结构分析。
3、滞销楼盘的参与者。
4、滞销楼盘的市场定位。
5、调查目标市场客户对滞销楼盘的看法。
创局:
创局有两个意思:一是创造欲望,别一方面创局是意想不到的、能带来巨额效益的解决问题的方法。也就是创造性组成的一连串的“点子”。
创意:诗人、文学家的神来之笔;军事指挥家的出奇制胜;企业家财富的源;房地产策划的灵魂。
创局是房地产策划中最精彩、最亮丽的一篇。其主要作用有:
1、房地产创局为整个房地产策划提供了一条全新的思路。策划者在策划之前,就应该有其明确的目标,也具备有丰富的知识与信息的储备。
2、创局为整个房地产策划过程集中凝聚了灵感。
房地产策划中的创局是由无数小创意组合而成,而一个创意,就是一个意念,用一句话就能表示,但它却如一粒种子,包含了整个策划的最主要的因素。
特色住宅楼的创新出奇主要体现在三个方面:特色造型,特色结构,特色套型。
1、特色造型主要是奇在住宅的外观上与众不同。
2、特色结构住宅楼是指有些房地产开发商适应居民需求,在住宅楼的结构上做文章,建造出复式结构、错层结构等结构形式的住宅楼。
3、特色套型住宅楼是房地产开发商在开发住宅项目时,根据购房居民的特殊要求而创造出来的新点子。如“老少居”套型,即在同一单元,门对门,一套大户配一套小户,大套住儿子,小套住老人。
跳出房地产来做房地产——以教育兴房产。
“学区”对于房地产业来说是全新概念。“学区”一词首先要求在地理位置、规划设计方面形成了统一体,所有设备和配套的设置相互开放,兼容并包。其次,“学区”还要求资源共享,例如:社区的居民可以通过计算机查阅社区学校的图书资料,查阅各种公共娱乐体育设施的开放时间,将社区的文化素质和社区风貌通过大学区概念提高起来,也就是人们通常所说的创立一种社区文化。
销售给人们的不仅是房屋、建筑更是一种世界先进的文化,一种全新的生活方式、理念。
“以人为本”的新理念强调的是房屋的设计应充分考虑个人的心理、生理、感观等因素。
比如:对居室内部使用功能的改进,卧室、客厅、厨房、卫生间、厕所、阳台、壁柜的安排,有线电视、空调、电话、电脑、油烟机、煤气、水电的布局预置。在住宅外部到整个小区道路、绿化、小品、休闲、娱乐、教育、交流等设施的配套,以及建筑风格、样式、色彩等,基本考虑到了居民的行为习惯,开门七件事和出行,交流的需要,这些都是值得肯定的。
统局
随着信息时代的到来,人们会更侧重于去消费文化含量较高的产品。未来的人类消费将走向感性消费与文化消费的层面。房地产业也是如此,购房者对房屋的要求不再仅仅是面积大、质量好等初级的东西,而更为注重房屋中透出的一种文化品味、生活理念。因而房地产投资,开、选局时,一定要注意到潮流的变化,适应这一潮流去实现、满足消费者的梦想,从而也实现了投资人自向的梦想。
房地产选局无非是要解决好三个问题:
1、要做好怎样的选择?
2、有哪几种方案可供选择?
3、哪种方案最佳?
住宅的选局:
1、时机的选择。
2、地点的选择。
3、质量的选择定性。
地点的选择:
① 住宅的地段应选择在上风口的地区、地势高的地区、靠近水的地区及沿交通要道地区。
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