第十二章 物业经营管理的未来发展
本章要求：
熟悉：房地产组合投资管理工作内容，企业物业资产管理的作用，设施管理的主要工作内容，可持续发展与物业管理的关系。
了解：组合投资理论在房地产领域的应用进展，企业物业资产管理的工作内容，设施管理的国内外发展现状和未来发展方向，不良资产管理与不良物业资产管理的工作内容，信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景。
本章考试知识要点：
1． 房地产组合投资管理的工作内容及其步骤
投资组合理论
投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。 把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略。
由投资组合理论引申出来的资本资产定价模型能更好地分析风险与收益的关系。
公式是：E(rj)=rf十βj[E(rm)- rf]
含义是:一个投资项目在某一时间段上的预期收益等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数(这里假定应用了适当的投资组合)乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
2． 企业物业资产管理的内容
3． 设施管理的内容及其涉及的主要问题
4． 不良物业资产的表现形式及其处置的目标
5． 不良物业资产管理内容与处置方式
6． 可持续发展的物业管理具备的要素
7． 物业管理信息系统构成、特征及作用
本章复习纲要：
一、房地产组合投资管理（熟悉）
1. 组合投资管理
组合投资管理是指投资管理者按照投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于购置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整，以期获得预定收益的行为。
组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。
2. 房地产组合投资管理
房地产组合投资管理，即对房地产资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理公司的表现，审批资产管理公司提出的物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投资收益的最大化。
房地产组合投资管理的主要工作包括：与投资者沟通并制定组合投资的目标和投资准则，制定并执行组合投资策略，设计和调整房地产资产的资本结构，负责策略资产的配置和衍生工具的应用，监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估组合投资绩效，客户报告与现金管理等。
3. 组合投资管理的内容与步骤
组合投资管理工作包括①制订投资方针和政策；②投资分析；③构建投资组合；④投资组合的调整；⑤投资组合绩效评估。
4. 组合投资理论在房地产领域的应用
二、大型企业物业资产管理（熟悉）
1. 企业物业资产及其管理
企业物业资产是指企业为了生产和持续发展而拥有或租用的房地产。
企业物业资产管理是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。对企业而言，物业资产的价值体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。
2. 大型企业物业资产管理
大型企业物业资产管理包括如下内容：
①编制企业物业资产清单；
②设定管理目标；
③控制成本；
④适时处置资产并获得收入；
⑤进行多样化的物业投资；
⑥结合企业主营业务选择物业占用形式；
⑦建立合理的物业资产管理机构；
⑧明确物业管理师的责任；
⑨审慎选择物业资产管理顾问。
3. 企业物业资产管理信息系统
www.jzr88.com三、设施管理（熟悉）
1. 设施管理的基本概念
按照国际设施管理协会（IFMA）和美国国会图书馆的定义，设施管理是“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作”，它“将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理”。
简言之，物业设施管理的服务对象是人，目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
2. 设施经理
3. 设施管理涉及的主要问题
4. 生命周期成本与设施管理
生命周期成本（LCC，Life cycle cost）是指设备或系统从诞生至报废的整个期间所需要的费用总和。
5. 全面质量管理在设施管理中的应用
6. 设施管理在我国的发展现状
四、不良物业资产管理（了解）
1. 不良资产
2. 不良物业资产
3. 不良物业资产形成的原因及过程
4. 不良物业资产处置的目标和原则
我国处置不良物业资产的主要目标，是最大限度地出售不良物业资产，减少损失。
5. 不良物业资产管理
6. 不良物业资产管理的配套服务
五、可持续的物业管理（熟悉）
1. 可持续发展的基本概念
可持续发展的关键是将人、资源、环境、经济、社会五个相互关联的方面放在一个大系统中，进行协调。可持续发展的两个基本原则是：一是满足当前需要又不损害子孙后代满足其需要的能力；二是一部分人的发展不应损害另一部分人的利益。
可持续发展由其内部具有严格逻辑关系的“五大支持系统”所组成。这五大系统分别是：（1）作为实施可持续发展临界基础的生存支持系统；（2）作为实施-可持续发展动力牵引的发展支持系统；（3）作为实施可持续发展约束限制的环境支持系统；（4）作为实施可持续发展组织水平的社会支持系统；（5）作为实施可持续发展科技支撑的智力支持系统。
2. 可持续发展与物业管理
可持续发展的物业管理是一个内涵深邃、外延广袤的概念，是人性化、生态型的系统工程，既包括对人居与自然的生态平衡的理解，又涵盖对各种自然能源的节约和充分利用。
六、新技术应用带来的变革（了解）
1. 物业管理信息系统
物业管理信息系统，是利用计算机硬件和软件，对物业管理中的建筑物、住户、费用、工程、管理人员、绿地、附属设施、治安消防、交通、清洁卫生、投诉等信息资料统一进行收集、传递、加工、存储、计算等操作，反映企业的各种运行状况，辅助企业决策，促进企业实现规划目标的应用系统。
2. 智能化小区管理
智能化小区，是指利用现代计算机技术、通讯与网络技术、自动化控制技术和IC卡技术，通过有效的传输网络，实现多元信息服务、物业管理、安保防灾及住宅智能化的系统集成，为住户提供安全、舒适的家居环境和快捷、高效的服务与管理的住宅小区。
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