1、从开发商角度来衡量：由于改造项目是按商业开发原则进行，因而“成本-收益”经济分析应该按一般的房地产估价程序进行。由于市区重建的特殊性，作为财务预算的真实成本费用，应包括：
●物质成本：补交地价、建安费、管理费、综合配套费、利息、房地产税费等
●机会成本：物业残值损失、租金损失
●意外成本：由于市区重建的时间较长，不可预见因素多，市场的多变往往导致实际发生的成本或收益偏离预算情况。
2、从政府角度来衡量：本区由于功能改变，必须增加大量的生活配套设施，改造现有的市政管网及设施。收回的补交地价，是否抵消以上市政投资费用，政府在财政收支上是否能达到平衡是衡量“值不值得”一个重要的因素。此外市区重建投资规模大、建设周期长，面临各种难以预见的因素，实际运作中谈判、收购、拆迁、建设发生的时间成本、心理成本和环境成本是否为开发商、政府和社区接受，也是非常关键的问题。对于政府而言，从社会、环境就财政角度考虑，改造的成本可以量化为：
●基础设施成本：生活配套设施和市政、绿化配套投资
●收购成本：由于八卦岭地区生活配套用地非常困难， 中小学用地必须依靠政府收购业主土地改建来解决。
●环境成本：由于建设周期长，社区可能长时间处于一种混乱局面，从而使片区甚至整个城市运作成本增加（交通堵塞等）。
●时间成本：由于以上原因和土地产权分散等因素， 改造中谈判、拆迁、建设过程将可能是艰难和旷日长久，对于这部分成本应设不可预见成本系数考虑。
五、如何运作？——对运作模式和政策动向的评价一直以来，由于产权的分散，开发商物业收购工作非常困难，深圳旧区重建始终处于“零敲碎打”式的机制和模式。从东门改造情况来看，由于开发改造零敲碎打地进行，社区在相当长的一个时间内处于一种混乱局面， 改善环境的各种配套工程很难顺利进行， 社区付出的环境成本很高，最后甚至有违改造的初衷。反过来， 业主的销售收入最终也会因公共和市政环境得不到改善而使下降，于业主和于社区都不利。八卦岭工业区总面积108公顷，是东门改造面积的10倍。如果还因循以原业主拆迁改造为主的“自主开发”方式，效果可能是适得其反。因此我们建议由政府委托一家或几家企业进行物业收购、全面开发的“统一改造”。但是“统一改造”模式在实际操作时预计会遇到一些困难。最突出是物业收购。严格意义上讲，市区重建是城市土地的再开发，之所以对开发者有巨大的吸引力，是隐含在物业之下的丰厚“地利”。由于八卦岭地区交通、生活服务设施相对齐全，享有较强的集聚效应，保值增值潜力巨大，与郊区土地的经济价值有天壤之别，区内业主都把筹码压在土地升值所带来巨额的回报上。在这种情况下，要让业主以工业用地的楼面地价将土地出让给政府或开发商，业主在心理上是不能接受的。据调查了解，目前物业收购的楼面地价市场行情为2000元/m2左右， 是理论上的5倍。当然政府有权强制性按工业用地的楼面地价收回土地， 但工作量和难度是十分巨大的。届时，巨额的收购成本有可能使得“统一改造”模式的最后的回报率很低。经测算在目前允许的容积率下，“统一改造”模式综合利润率为12%，如果由于各种难以预见的因素使得成本增加10%或者销售物业收入减少10%，利润率只有2%-8%，对开发商吸引力不大。因此建议政府：1.减免部分地价， 分析表明政府可能在财政收支平衡上有5.26亿元的结余，如果免收这一数目的地价， 开发商的盈利水平可以达到20%以上， 并获得较好的抗风险能力。2.或者成立类似香港土发公司半官方半民间的开发机构， 由该机构进行物业收购前的谈判和前期工作， 之后向开发商进行熟地转让， 帮助开发商减少开发成本和克服物业收购的重重障碍。
3.强调市区重建的政府行为性，强制落实公共市政配套设施。
后记：本文完成之际，惊闻有房地产商欲拆红荔村改高层之事，在我们这个只有十几年历史的家园，旧区重建建设性和破坏性实际上是并存的，该不应该改？值不值得改？可不可能改？实在是值得我们规划工作者思考。
参考文献：1、胡宝哲：“经济高速发展期城市结构形态极其变化”，《世界建筑》1/942、董卫，“北京危旧房改造中土地使用方面一些问题的研究”，《建筑学报》2/983、陈伟新，“深圳工业区持续发展与规划的几点思考”，《中外房地产导报》1/97
，2016深圳城市更新改造中经济和社会问题的思辩3